和去年同期相比,今年土地市場出現嚴重流拍現象。
作者 | 全小景
2018年以來,一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現場,無一人報價的尷尬場景,土地市場出現大幅降溫。
據東吳證券統計,截至 2018 年 8 月底,全國範圍內已發生土地流拍達807 宗,累計流拍面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。
可以明顯看到,2018年以來,土地流拍現象明顯增加,且下半年仍在加速,8月份流拍建築面積已逼近1800萬平方米,流拍率已達7.05%,創月度流拍率記錄。
數據來源:CREIS,東吳證券
另外,今年以來成交的土地價格也略顯淒涼。
據易居研究院數據,8月份,40個典型城市土地成交溢價率17.3%,環比下降1.7%,同比大降20.9%,創下39個月新低。
曾經的地王們,都謹慎了
曾經的地王頻頻刷屏,動輒斥資上百億,搶拍一塊土地,2018年以來已經銷聲匿跡。
儘管,一線地產商們都拿出漂亮的半年成績單,但各位地產大佬們在業績說明會上的表態,卻都透露著謹慎:
恆大:未來會集中在一、二線城市,三、四線城市的風險在積聚;
融創中國:買融創的房子,不如買融創的股票;
上半年最為激進的碧桂園:將放慢高周轉的速度,加強安全管控。
而下半年以來,各地的土地拍賣數據,正在驗證一線地產商們謹慎的觀點。
背後的原因是:融資越來越難,還債的壓力越來越大。
據天風證券統計數據顯示,2018年到期的房地產相關債務將達1949億元,且主要集中在三、四季度,分別高達932億元、698億元。2019年、2020年到期量更加龐大,每年的增量都在1000億元以上。
另外,據Wind原始數據統計,2018-2021年,房企債券到期金額將逐年走高,合計到期金額超過1兆;如果不計新增債券,到期債券會在2022年大幅下降。
另外,2018上半年A股總資產規模1000億以上的20家房企中,有息負債總規模達1.77兆,較年初增長13.5%。具體統計見下表:
2018年上半年,A股大型房企的有息負債總規模呈現較為明顯的上升趨勢。截止6月底,5家房企有息負債總額超過1000億元,分別是保利地產、綠地控股、萬科A、招商蛇口、泰禾集團。
到期債務高峰期正在來臨,卻遇上去杠杆大背景,房企的融資難度、融資成本都在上升,意味著流向房地產的錢將越來越少。
另外,據東吳證券測算,今年下半年以來,房地產企業的資金充足率(房地產開發資金來源/房地產開發投資完成額)已跌破歷年平均值,且有繼續回落趨勢,印證了房產企業資金短缺的事實。
有業內人士指出,2017年以來,房地產企業的融資全面收緊,開發貸、發債和非標都是收緊狀態,只有ABS還相對支持,中小開發商的太空越來越小,融資難度不斷加大。
風險聚集在三、四線城市?
2018年1-8月份土地流拍的高發區域,主要在三、四線城市。
今年1-8月,全國土地流拍接近807宗,三、四線城市流拍面積佔比高達78%,同比增長121%。6月份及8月份,三、四線城市流拍建築面積均過1000萬平方米。
可見,房地產商們對三、四線城市土地的熱情大不如前。
背後的原因可能與三、四線房價上漲的“引擎”---棚改貨幣化安置,密切相關。
據財新報導,央媽8月份淨增加PSL(抵押補充貸款)共91億元,規模跌破百億,創下去年2月份以來最低,且近3個月,PSL投放量不斷收縮。
圖片來源:財新數據,數據來源:中國人民銀行
棚改貨幣化安置,就是直接給三、四線的棚戶區改造補償貨幣,而大部分獲得補償的居民,第一選擇就是購買建案。
2016年以來,三、四線城市樓市繼續保持量價齊升,使得三、四線城市岌岌可危的高庫存持續下降。
圖片來源:財新數據,數據來源:國家統計局
國家統計局數據顯示,截止2018年8月末,建案待售面積已降至53873萬平方米,相比2016年末的近75000萬平方米,銳減28%,更是跌至近50個月以來最低點。
隨著三、四線去庫存完結,中央定調樓市:“堅決遏製房價上漲”,央行的棚改貨幣化安置大概率將繼續縮減。
恆大任澤平測算預計,2018年貨幣化安置率將降至40%,2019~2020年進一步縮至30%。而貨幣化安置比例每降低5個百分點,三四線城市建案銷售面積增速將降低1.3個百分點。
不僅貨幣在退潮,開發商也在撤退。恆大直言:未來會集中在一、二線城市,三、四線城市的風險在積聚。
居民房貸,已突破20兆
除了棚改貨幣化,另一個樓市重要買家:個人抵押貸款,也正在逼近天花板。
通過統計26家上市銀行的2018半年度財報發現:
26家上市銀行的個人住房貸款餘額合計為20.7兆元,較2017年年底的19.28兆元,繼續增長1.42兆元,增幅為7.38%。
銀行報表中的不斷增長的個人房貸背後,是不斷攀升的居民杠杆率。
據上財高等研究院測算,截至2017年,我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%,已超過美國水準,更逼近美國金融危機前峰值。
高企的房貸餘額、杠杆率之下,居民繼續加杠杆買房的動力會逐步衰退。
對房地產行業冷、熱的感知最敏感的,莫過於房地產商們。當他們對土地拍賣的熱情大幅度銳減,且更加謹慎,是否意味著未來樓市拐地正在來臨呢?東吳證券認為,土地流拍大量出現,是房產市場降溫下行的重要信號。此輪流拍潮,是房企重品質、穩利潤的自主選擇的結果,或將導致市場需求的萎縮,從而限制房價的上漲太空。
編輯:杜伊妍
如果可能、那就走在時代的前面
如果不能、那就同時代一起前進
但決不要落在時代的後面
——布留索夫