系列特別節目：2019全球產業前瞻！
【核心觀點】
1、2019年根本不會放鬆房地產調控政策，即使放鬆，對中國穩經濟、穩增長也不會有多大的效果。
2、用一個詞形容中國的房地產市場，叫“過剩”；用四個字，叫“嚴重過剩”。
3、中國大規模建造房子的歷史已經結束，房地產投資增速肯定持續放緩，2019年房地產投資增速不排除在5%以內。
4、現在老百姓手上的財富80%是房地產，有的人90%，甚至更高，大多數人的財富被抵押到房子裡面去了。
5、中國房地產市場狂飆突進已經接近尾聲。
6、地方政府仍然希望通過房子來拉動經濟增長，是非常虛幻的想法，政府還想將錯就錯，他們將一錯到底，將會為中國的經濟製造更大的災難。
7、過去中國房地產政策的最大一個失誤，就是土地財政，地方政府為了拉動GDP的增長，變相地推高房價。
8、現在銀行貸款餘額38%被房地產這一個行業拿走了。
9、我們的房地產市場實際上是建立在沙漠上的非常脆弱的一個體系。
10、如果希望在2019年再投機一把，在房地產上賺大錢，這種可能性幾乎沒有。
各位朋友大家好，歡迎來到《財經觀察家》，我是向松祚。今天我們討論的話題是：2019年房地產還是否值得投資？
【新聞背景】
2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。房地產開發企業房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，比上年提高2.2百分點。房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%；土地成交價款16102億元，增長18.0%。
2018年，建案銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%。2018年末，建案待售面積52414萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4% 。12月份，房地產開發景氣指數為101.85，比11月份回落0.09點。
2019年現在中國經濟面臨最大的挑戰是什麽？最大的挑戰就是經濟下行的壓力。
現在中國為了穩增長，穩增長現在又成了頭等大事。那麽穩增長是不是要開始放鬆房地產的調控？以前這些房地產的調控政策，所謂什麽限售、限購等等，限價，這些政策是不是馬上一窩蜂的全部都要取消？為了穩增長，現在大家又要開始依賴房地產？甚至有些城市已經傳出了這個消息，說是開始松動、開始取消。
我認為根本就不會放鬆房地產調控政策。即使是放鬆房地產調控政策，對中國的穩經濟、穩增長也不會有什麽多大的效果。
原因非常非常簡單，那就是：現在中國的房地產，無論這個行業還是這個市場，其實已經進入到一個飽和的程度。用一個詞可以形容中國的房地產市場，叫“過剩”，或者用四個字，叫“嚴重過剩”。
過剩和嚴重過剩不是我講的，是權威部門的巨集觀調控部門的負責人在多次場合已經說過，中國的房地產市場從整體來講是過剩的。
過剩到什麽概念呢？
其實在2018年，大家都知道，關於房地產市場，中國有一個非常熱門的數據，這個熱門的數據是什麽數據呢？就是65兆美元。65兆美元！親愛的朋友們，什麽概念？65兆美元是我們差不多整個全世界的GDP之和。
現在全世界的GDP之和70多兆美元，那就是說，美國、歐洲、日本、韓國這些全世界所有的發達國家，他們的國內生產總值GDP加起來，還不到65兆美元。
中國房地產的整個市值，現在已經超過了全世界所有發達國家的國內生產總值，全部加起來，他們的國內生產總值全部加起來，還比不上中國的房地產市值。
中國的房地產面積有多少？這個數字，只有上帝知道！沒有人說得清楚！
有人說至少是320億平米。有人說得更誇張，可能早已超過400億平米，就是可能達到420億平米。420億平米，全國的均價如果按1萬人民幣一算，那就是420兆人民幣！420兆人民幣，可不就是60多兆美金！這個數字就是這麽來的。
無論是北上廣深杭，還是所謂的一些三線、四線城市，你走到中國去，最大的特徵什麽呢？到處都是蓋的房子。到處都是蓋的別墅，蓋的這些公寓樓。前兩天有一位海南的朋友講說，海南從海口到三亞，沿線過去全部都是房子，我到江蘇、到浙江、到很多地方這些三、四線城市去看，遍地都是房子。
高鐵周邊、機場周邊，放眼望去，除了房子還是房子，你看不到別的風景。而且中國這些房子大體上蓋的都差不多。你到新疆烏魯木齊去，你到拉薩去，你看到那個樣子，和你在內地看到任何一個城市，沒有什麽區別。
未來房地產的投資還可能有投資，因為它有結構性的失衡，有些地方房子可能是嚴重過剩，有些城市的房子可能還不夠。什麽地方的房子還不夠？有人做過一個研究報告，全國可能大約只有22個城市，這22個城市的房子可能還是不夠的。
為什麽不夠？因為他們有人口淨流入，比如說北上廣深杭，還有沿海的這些，環境非常好，文化底蘊又比較深厚，經濟比較發達。這些城市可能他們的房子還有蓋的空間。
但是整體來講，中國大規模建造房子的歷史已經結束。所以房地產投資增速肯定是持續放緩。持續放緩，其實去年也就是個位數，去年是因為前年增速很低的條件下，去年有所反彈而已。但是整體來看投資增速是不高的。
2019年，我相信房地產投資增速在2018年基礎上還會進一步地放緩，甚至不排除是在5%以內。
中國現在老百姓手上的財富是什麽？我們通常講，老百姓手上三大財富，一個是不動產，一個是股票、股權的投資，還有一個是銀行理財、銀行的存款。這三大類財富，現在老百姓手上的財富分配是什麽概念？80%是房地產，甚至有的人是90%，甚至更高，百分之百都是房子。
而且我們大多數人的財富已經都被抵押到房子裡面去了。很多現在的年輕人，30多歲、20多歲，年輕人結婚買房，買房誰拿的錢？誰給你交的首付？可能是兩邊的父母交的首付，他們已經把他終身的積蓄都押進去了。
未來怎麽辦？房子不能吃不能喝，除了你有一套房子住以外，你可能還有三、四套房子，這三、四套房難道你永遠放在這看？未來你如果需要花錢，無論是你在教育還是醫療還是其他的方面，你要花錢，那你要去賣房子，這個房子賣給誰？
實際上在去年我們看到，去年的三季度四季度，很多城市的二手房成交量是大幅地萎縮，萎縮的幅度超過15%，為什麽萎縮？有些人想賣房子，可能想套現，但是沒有人接盤了，誰來接盤？
更重要的是，我們現在房地產的價格泡沫現象非常嚴重，什麽叫泡沫現象？有人講說沒有泡沫，你看房價不是還繼續在上漲嗎？難道繼續在上漲就不是泡沫？
當年日本、當年美國，其他很多國家都出現這樣的情況，房地產價格連續上漲，在上漲的過程中沒有人說是泡沫，而且上漲的過程中人們可以找出一萬個理由，甚至找出千萬個理由說房價永遠還繼續上漲。最後崩盤的時候大家突然醒悟過來：原來早知道我早一點把房子賣掉好了！
今天中國怎麽衡量房地產的泡沫？絕對價格我就不用說了，我們身處北京，北京的房子，三環以內，四環以內，平均均價早已是六七萬，很多地方都超過十萬。其實我經常想到，是非常非常後怕的。
如果我現在是年輕人，二十幾歲大學畢業，研究生畢業，我真不知道我怎麽生活？因為在北京，哪怕你年薪四五十萬，你也在北京不可能買房子。如果沒有父母支持，我們是沒有父母支持的，父母沒有錢。
那麽這樣的一個高房價，這樣的高房價它怎麽可以持續？它怎麽可以持續？而且這樣的高房價已經不是北京一個地方，不是北上廣深杭這五個地方，廈門，很多地方的城市的房價都已經超過四五萬，什麽南京，安徽的合肥，房價其實它遠遠地超過了一般老百姓的平均收入水準。那麽這樣他怎麽可能持續？
房價收入比，我們衡量一個國家房地產是否存在泡沫的一個重要指標。另外一個指標就是租金的收益率。租金的收益率，無論是北京、上海、北上廣深這些城市，還是全國平均的城市的現在房租的收益率，其實還不到2%。
儘管這一段時間，特別是2018年所謂的租金價格在不斷地上漲，很多中盤，這些利用資本，利用所謂的資金的實力，拿到二手房源，然後拚命地抬價，即使在這種情況下，整個租房的收益率仍然是很低的。
所以講到這些數據，我想得出的一個結論就是：中國的房產市場無論從投資還是從市場，從整體來講，這個增速狂飆突進的階段已經接近尾聲。
所以正是在這個意義上來講說，中國希望放鬆房地產市場，來推動經濟的增長，來拉動經濟增長，說什麽還要穩增長就要穩房子，要穩房地產，我相信這已經是水中月、鏡中花，已經是不太可能實現的現實。
當然，從上到下，特別是很多地方政府，仍然希望通過拿房子來拉動本地的經濟增長，這是他們一種非常虛幻的想法，而且我認為是一種很錯誤的想法。現在我們還有很多政府還想將錯就錯，還想繼續搞，他們將一錯到底，他們將來將會為中國的經濟製造更大的災難。
實際上過去中國房地產政策的失誤是最大的一個失誤，這個失誤是什麽？就是土地財政，就是地方政府為了拉動GDP的增長，變相地推高房價。
他們怎麽變相推高房價？推高房價的手段太多了，房地產公司的朋友告訴我們，地方政府和房地產開發商勾結起來，製造假象，製造拍賣土地，價格很高，然後開發商當然不敢得罪政府，先用很高的價格把土地拿下來，然後回頭政府再通過別的途徑給房地產公司補償，結果造成老百姓的恐慌情緒，瘋狂地去買房，很多地方政府就造這樣的聲勢。
當然房地產公司他們也樂在其中，他們也願意這麽乾，因為房價越高他們也賺得更多。這樣的一種故事，這樣的一種搞法還能夠持續下去嗎？顯然是不能長期持續下去。
該不該買房？我想建議大家去看一下，前不久中國建設銀行的董事長田國立先生，他有一個公開講話：你們現在想買房，賺錢，想投機買房，那你們就是高位接盤，而且在他這個講話裡面，他不是空口這麽講，他列舉了很多很多的數據，他證明現在我們中國的房價已經太高，而房地產已經非常的危險，市場已經非常危險。
還有一個數據什麽？就是我們的這些房地產，我們現在的房地產市場是靠什麽膨脹起來的？靠什麽推起來的？靠什麽？靠銀行貸款！房地產公司也好，是靠銀行貸款、靠杠杆、靠債務，我們現在很多個人買房，靠的也是銀行貸款。
所以田國立先生在他的講話裡面講說，現在銀行貸款的餘額38%是一個行業拿走，就是房地產這一個行業拿走了全部貸款的38%！這是匪夷所思的！一個國家的信貸，一個國家這麽龐大的國家的銀行信貸的38%，差不多40%是被一個行業拿走的。所以為什麽我們很多做實體的中小微企業也好，為什麽融資難、融資貴？他們拿不到錢，這一個行業能拿到40%，38%。
我們的房地產市場實際上是建立在沙漠上的非常脆弱的一個體系。
什麽意思呢？投機買房的利用高杠杆搞房地產，搞開發的房地產公司，還有我們的銀行，這叫一條繩上的螞蚱。這一條繩上的螞蚱什麽意思？一旦房地產價格出現劇烈的崩盤，所有的這些人都要完蛋，房地產公司要完蛋，房地產公司資不抵債，你就要破產。
所以現在其實有些大的房地產公司未雨綢繆，他們已經知道這個問題的厲害，他們正在想辦法來收縮杠杆，收縮債務。很多投機買房的人現在可能估計還仍然在洋洋自得。但是一旦房價出現大幅的下挫，你可能馬上變成負資產，你變成負資產，你不僅是你的房地產要大虧，你還要拿錢再去補這個窟窿。當然還有我們的銀行，我們的銀行就會出現大量的壞账。
所以有一些朋友問我說，說向老師你老是說房地產泡沫，為什麽還沒破滅？泡沫為什麽沒破滅？就是因為我們政府現在還在撐著它，我們的銀行也想撐著它，我們的房地產公司也想撐著它。
現在大家都想著撐著，不想讓它破滅，不想讓它去進行調整，中國很多經濟不就這樣嗎？但是市場終有一天要出新，人們的預期，人們的預期突然一下改變，誰也擋不住，誰也擋不住。
所以田國立先生他雖然沒有講我後面講的一番話，但是他告訴了很多的數據，這些很多的數據就說明，我們現在房地產市場實際上處在一個非常麻煩的、非常威脅的地方。
未來我們最大的灰犀牛，什麽灰犀牛？就是巨大的風險，雖然你們看不見，你們不願意承認，但是這個風險就在這個地方。講到這裡，這個答案就非常清楚了：朋友們！如果希望買房投資賺錢，我想你要小心，小心再小心，謹慎謹慎再謹慎！
除了我們我剛才提到的22個城市，你買房也許虧損可能性小一點，但是這些地方房價要再漲，賺錢的可能性也是非常小的。我們現在看到，在2018年，很多地方的二手房為什麽成交量大幅下挫？在北京，你現在800萬，不說800萬，可能你500萬以上的房子，你想賣出去不是那麽容易。
剛需你可以買，因為你本身買房是為了居住。你為了改善生活，為了改善生活，你總不能等到說我等到房價再跌掉一半，我再去買，是吧？你這段時間怎麽辦呢？所以剛需如果存在的話，剛需當然是要優先滿足。
但如果說大家希望在投資需求，希望投機，我在2019年再投機一把，在房地產上賺大錢，我想這種可能性幾乎沒有。
希望大家持續關注我們的節目！
（來源：一股清泉文化傳媒）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室