社科院：10月全國樓市整體退熱 房價穩中有降

人民網北京11月23日電 (王子侯)日前，中國社科院財經戰略研究院發布了2018年11月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告指出，2018年10月全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。預測短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。

10月全國樓市整體退熱 房價均穩中有降

報告指出，在諸多內外因素的綜合作用下，2018年10月全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，比6月減少61個，佔樣本數的40.8%。房地產市場的整體趨穩，對於防範巨集觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。

一線城市房價集體微降。2018年10月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進程中斷，廣州樓市由熱轉冷。與2018年9月相比，10月一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中10月深圳環比下跌0.83%，北京環比下跌1.99%，廣州環比下跌1.9%，上海環比下跌2.71%。與上年同期相比，2018年10月一線城市平均同比漲幅降至1.277%，其中北京同比上漲0.52%，深圳同比上漲 3.45%，廣州同比上漲12.11%，上海同比下跌10.97%。

準一線及二線城市房價總體回調。2018年10月，準一線城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點。除蘇州環比接近持平外，重慶、天津、杭州房價均環比下跌，10月重慶房價環比下跌3.57%，下跌速度加快。10月準一線城市平均同比漲幅收窄至10.77%。2018年10月二線城市房價環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點。除了沈陽、東莞、寧波、武漢、無錫微漲外，其它二線城市房價均下跌。西安、青島、成都等曾經的熱點二線城市房價環比下跌相對較快。

三四線城市小半上漲，房價漲速持續回落。2018年10月，三四線城市房價環比下跌0.118%。過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市佔比44%。下跌的城市達66個，下跌城市佔比56%。從2018年以來累計漲幅看，10月三四線城市平均累計上漲11.032%，累計漲幅在10%以上的城市為65個。

預測一二線城市房價穩中略降 三四線城市漲速將進一步下降

對於當前房地產市場的形勢分析與預測。報告認為，中央抑製房價上漲的決心沒有發生改變。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

國際經濟形勢複雜多變，市場不確定性顯著增加。美聯儲進入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，這些不確定因素短期內可能增強市場觀望情緒。

住房資金面略有改善。2018年下半年特別是四季度以來，隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。部分開發企業資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。

調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑製。限購、限售的城市繼續增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地頒布的房地產調控政策達數百次。

棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應。

基於以上因素綜合推測，報告認為，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。