中國社科院報告：預計短期內一二線城市房價穩中略降

10月26日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布《中國住房市場發展月度分析報告》，《報告》預測短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。

《報告》指出，當前，一線城市房價由緩漲變為微降，但市場機制扭曲程度較大。

具體而言，《報告》顯示，2018年初以來，北京、深圳房價均有所回升，上海繼續下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價累計上漲5.48%，深圳房價累計上漲2.97%，廣州房價累計上漲9.3%，只有上海房價累計下跌5.58%。

2018年9月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進程中斷。與2018年8月相比，9月一線城市房價環比下跌0.47%，環比漲速比上月進一步回落0.8個百分點。除廣州環比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環比下跌。其中9月北京環比下跌0.21%，深圳環比下跌0.85%，上海環比下跌1.3%。

雖然一線城市房價已經得到了有效控制，但是一線城市房價穩定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。

《報告》提出，在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進入存量房市場，但相應的配套制度並沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴重抑製等。

從三四線城市來看，當前三四線城市房價接近漲停，庫存水準有望重新回升。

《報告》顯示，2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水準較低，這是近一年多來三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市窪地效應，也拉升了三四線城市房價。在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。

與2018年8月相比，9月三四線城市房價環比微漲0.154%，漲速比上月進一步回落0.49個百分點。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價均環比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。

對於當前的市場環境，《報告》從多個方面進行了分析。

從外部環境看，國際經濟形勢複雜多變，美聯儲進入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，中美貿易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內將增強住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑製房價上漲的決心不會發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實，這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式。

《報告》稱，從城市層級看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及建案庫存變動因素的影響較小；二三四線城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。從市場層面看，部分開發企業資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。

《報告》建議，堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力、穩定房價預期。同時，建立完善住房租賃市場相關制度，多管道擴大重點城市租賃房源。加快推進住房供給側改革和長效機制建設。