資本看中什麽樣的物業服務企業？這3點至關重要

資本價值持續彰顯

市值超百億企業達4家

在地產邁入“存量”時代之時，物業管理行業迎來快速發展新時期，其作為開啟社區生態商業模式的引導者，日益獲得資本市場的垂青。現今，龍頭企業不斷入局，聚焦港股市場，借助資本紅利，重塑自身價值。

截至目前，物業服務企業成功登陸A股市場共1家、港股市場共13家、新三板市場共50家，另外藍光嘉寶、和泓物業等越來越多的企業正在厲兵秣馬，奔赴資本戰場。值得注意的是，隨著資本市場對物業板塊日漸青睞，大部分企業資本表現明顯優於大盤走勢，行業價值凸顯。

圖1：港股/A股上市物業服務企業市值、市盈率情況

注：數據截至2019年5月17日

截至2019年5月17日收盤，在港股和A股上市的14家企業中，有4家市值超過百億港元，其中碧桂園服務以393.91億港元獨佔鼇頭，綠城服務、雅生活服務、中海物業分別為165.83億港元、152.80億港元、118.33億港元；另外，絕大多數上市企業的市盈率高於港股主機板平均市盈率（8.90倍）和A股平均市盈率（18.29倍），其中永升物業以45.40倍的市盈率領先其他企業。

規模築基、效益為本

不同層級企業資本表現分化

物業服務企業以其輕資產、快周轉、現金流穩定等屬性日益獲得投資者青睞，憑借顯著的管理規模、較高的盈利水準、良好的成長性等業績表現，持續獲得資本市場的高度關注。

（1）五家企業管理面積破億，規模顯著者更獲資本青睞

對於物業管理行業，規模化發展是王道，是業績穩定的重要保障，更是盈利增長的基礎，因此，規模效應凸顯的龍頭企業更能贏得資本市場矚目。

分層級來看，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業和彩生活2018年在管面積已經步入億級水準，資本市場表現尤為突出。其中，彩生活聚焦平台輸出，在管面積以3.63億平方米遙遙領先於其他企業，資本市場表現不俗；碧桂園服務背靠強勁的兄弟開發企業，實現管理面積1.82億平方米，以393.91億港元市值領跑行業；綠城服務持續保持高速的市場化進程，2018年在管面積達1.70億平方米，市值為166億港元，穩居第二位。

其次，規模位於4000萬-6000萬平方米的中型企業，市值處於資本市場中間水準。新城悅和永升物業2018年在管面積均在4000萬平米左右，根據2019年5月17日數據顯示，市值分別為54.45億港元、52.08億港元，市盈率分別以31.72、45.40領跑大盤均值（8.90），表明投資者對企業未來發展充滿信心和期待。

最後，管理規模處於3000萬平米以下的企業，從資本市場數據上看，市值、市盈率在行業中處於較低水準，未來還需進一步加速擴張規模，才能獲得資本關注。

圖2：港股上市物業服務企業2018年管理面積與市值對比

注：市值數據截至2019年5月17日

（2）高盈利提升估值水準，營收超30億港元的企業市值領先

經營業績較好的物業服務企業，在資本市場中獲得更高估值。

分層級來看，2018年營業收入破30億的上市物業服務企業共5家，其中綠城服務、碧桂園服務、中海物業基於規模優勢，保持較高的營收水準，2018年營收分別為67.10億元、46.75億元、36.47億元，資本表現位居前列；雅生活服務以多元化業務結構，快速增長的增值服務收益，促進企業2018年實現淨利潤8.11億元，市值達152.80億港元，位居港股企業第三位。

另外，營收在10億-20億元的企業，新城悅、永升物業2018年淨利潤均突破1億元，估值水準位於中等，市盈率與其他企業相比較為突出，未來發展值得期待。

最後，營收在10億元以下的企業中，一般規模較小的企業其營業收入和淨利潤也相對較小，業績增長處於低速水準，在資本市場競爭中，估值表現相對平庸，未來還需加速提升企業盈利能力。

圖3：港股上市物業服務企業2018年經營績效情況分析

注：市值數據截至2019年5月17日

（3）良好成長性昭示可持續發展，儲備充足的企業資本價值凸顯

高成長性企業具備未來業績確定性和發展可持續性，成為吸引資本市場另一關鍵性因素。

首先，具有兄弟開發商背景的物業服務企業，可以將開發商的項目資源，間接轉換成自身未來清晰明確的在管規模，使得企業管理規模具備良好成長性，投資價值不言而喻。具體來看，2018年，碧桂園服務、中海物業、新城悅的兄弟開發公司銷售面積均超過1500萬平方米，使物業服務企業具有高成長性，資本市場表現良好。

其次，部分優秀企業憑借自身能力，積極參與市場化拓展，同樣獲得資本青睞，永升物業2018年市場化管理規模比例為63.62%，市盈率以45.40倍位於港股上市企業首位。

圖4：2018年部分港股上市物業服務企業的兄弟開發商銷售面積

圖5：2018年部分港股上市物業服務企業市場化拓展情況

此外，儲備面積、營收和淨利潤增速較為突出的企業，其市值、市盈率大部分保持較高水準，符合資本市場偏愛高成長性企業的投資邏輯。具體來看，港股上市企業市值超過百億港元的4家企業中有3家（碧桂園服務、綠城服務、彩生活）2018年的儲備面積超過1.9億平方米，另外碧桂園服務、雅生活服務淨利潤同比增速分別為112.10%、170.11%，其強勁的成長速度贏得資本市場偏愛；除頭部企業外，中部企業如新城悅、永升物業經營成長性保持良好水準，2018年淨利潤同比增速分別為77.89%、31.14%，位於港股上市企業中等水準，與其資本市場表現相得益彰。

圖6：部分港股上市物業服務企業2018年成長性指標分析

綜上所述，資本市場對物業服務企業的投資邏輯主要為規模龐大、盈利能力強、成長性高三個關鍵因素。未來，物業服務企業應持續擴大管理規模，延伸多元增值服務以提升盈利空間，保障業績可持續增長，進而實現更高資本溢價。