2019年第一次！房價 真的開始跌了！

文/呂韜

凡事都有第一次！

2019年，樓市的“第一次”發生在6月！

7月15日，國家統計局公布了6月份70個大中城市的房價數據，數據顯示：最能夠體現市場走勢的，二手房交易創出新紀錄！

據統計局數據，70個大中城市二手房價格環比下跌數量，在6月份達到20個，創2019年新高。

不比不知道，一比嚇一跳。

20個城市下跌，看著好像不多，但和6月之前的幾個月相比，下跌城市（數量）的增長幅度是非常驚人的。

2019年3月70個城市裡，只有10個城市下跌，4月有12個，5月只有11個，3、4、5三個月平均下來每個月只有11個城市下跌，6月份一下增長到20個城市，增長幅度其實已經接近100%。

4個一線城市裡，上海、深圳兩個地方在6月份一起下跌。上一次出現2個一線城市二手房同時下跌的情況，還要追溯到2019年2月份。

下跌 正式開始？！

除了二手房下跌數量創2019年新高以外，其實還有其他佐證同樣可以證明：6月，樓市銷售確實在降溫。

之前文章裡說過，7月12日，在央行公布的金融數據中，和房貸息息相關的居民中長期貸款在6月份跌破30%，僅為28.4%。

作為對比，4月居民中長期貸款佔比為40.8%；5月為39.8%。

7月15日，國家統計局公布了6月份的房地產開發投資和銷售數據，在房地產企業開發到位融資裡，更明顯的表明：人們買房的熱情正在削減。

整體看，其貌不揚。

前六個月，房企到位資金同比增長7.2%，比前5個月，增速回落0.4%。

結構看，大吃一驚。

如果以為房企到位資金下滑是監管層封堵信託、銀行、發債等融資渠道帶來的結果，那就大錯特錯了。

6月份，在房企到位資金的細分項裡，增速幾乎都在漲。

國內貸款增速，從5月份的5.5%，增長到6月份的8.4%；

利用外資增速，從5月份的38.8%，增長到6月份的51.8%；

自籌資金增速，從5月份的4.1%，增長到6月份的4.7%；

前面說到，6月房企獲得資金整體上是下跌的，那到底誰拖了後腿呢？

答案是，和銷售關係最緊密，權重也最大的定金及預收款，獨自下跌，黯然神傷。

據統計局數據，6月定金及預收款金額為28465億，增速為9.0%；而5月份，定金及預收款的增速為11.3%。

要知道，定金及預收款絕對是一家獨大，因為它能夠佔到房企到位資金總額的30%以上！

銷售數據反應的都是結果，究其根源，6月份各方面房產銷售數據降溫，其實和調控密不可分。

政策方面，城市出手越發頻繁。

據中原地產數據，6月，全國地產調控政策次數為46次。比5月份多5次，僅次於小陽春最猛烈的4月。

房貸方面，量價都在控制。

量方面，熱點城市的商業銀行很多都開始延緩房貸審批，嚴控房貸額度，個別城市甚至已經停貸。

價方面，南寧、蘇州、南京等地開始，熱點二線城市幾乎都動起了房貸利率的腦筋，希望用成本壓製買房欲望。

融360的數據，6月房貸利率年內首次上升，也證明動手的城市確實不在少數。

歷史上，居民對房貸利率的變化最為敏感，可以說每一次居民側購房欲望被打消，房貸下降，都和利率上行密不可分。

6月的數據，再次證明，房貸利率作為最好用的調控工具，果然屢試不爽。

20個城市下跌 接下來是普跌？

一城一策，從銷售到融資，從房企到居民，調控全面鋪開，接下來會是普跌麽？

答案比較明確：不會。

房地產仍然是經濟的重要支柱，現在在轉型階段，一下子全然拋棄房地產，一步到位，是不現實的。

摸著石頭過河，走一步看一步才是中國經濟成功的經驗，發展的傳統。

二季度經濟數據表現尚可，其實和房地產投資韌性強，盤子大脫不開關係。

建立在經濟穩定的基礎上，結構調整，地產換消費，地產換基建，才現實。

看看最近官媒的調子就知道，房地產不允許大起，同樣不允許大落。

7月16日，人民日報海外版銳財經評論道，中國房地產市場拒絕大起大落。

房地產市場不會出現單邊熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動將成為主流趨勢。

以前，葉檀財經多次分析過，房地產市場，雙向波動可以，但必須是窄幅。

一旦上下幅度超過10%（住建部的紅線），就意味著調控出馬。漲多了，調控加碼往下調，就像4月中下旬以來；看著要跌下去，調控就得松一些，年初到3月份就是這樣。

三四線城市調控周期晚，樓市降溫速度慢，在一二線城市回落的時候，三四線城市還在往上走。

為了讓基礎薄弱的三四線城市降溫，防止更大的風險，6月份之前，幾乎所有主流媒體都步調一致，對三四線樓市呈“打壓狀”。

然而，最近很微妙的事兒發生了，已經有主流媒體開始對三四線城市態度轉變。

7月12日，新華社旗下經濟參考報撰文，兩大因素支撐三四線房地產市場 可持續發展。

三四線城市2019年被看衰，最主要的原因是棚改計劃大幅度下調。（葉檀財經也多次撰文分析棚改問題）

1個月前，棚改腰斬幾乎是確定之數，然而，6月份之後，棚改其實存在變化。

最重要的變量就是6月10日，《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》。

專線債發行提速，始於2015年。從時間上來看，和棚改初見端倪時間一致。

從目的看，過往專項債佔比中，權重最大的其實就是土地儲備和棚改，兩者合計佔比超過70%。

2019年，即便從中心到地方，棚改計劃都在腰斬，專項債中土地儲備和棚改的佔比依然沒有降低。

據機構的統計，2019年前5個月，棚改和土地儲備佔專項債的比重為71.1%。

7月15日，財政部公布的數據中，棚改和土地儲備的佔比仍然在70%左右。

據機構測算，6月份，專項債淨融資是創近3年新高。

棚改等專項債通途佔比不變的情況下，專項債大增，對棚改敏感的三四線城市來說，作用不言而喻！

據財政部數據，前六個月，專項債額度已經用了64.49%，也就說接下來六個月，完全按計劃還剩下35.51%的額度可用。

這35.51%的專項債發放節奏，除了要在基建項目上發力，很可能還是要參考三四線樓市具體的表現。

計劃趕不上變化，為了讓樓市平穩，該用的辦法，都得用！