持續狂飆後 房地產信託按下“暫停鍵”

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 蔡越坤繼2018年地產信託一路狂飆增長後，今年上半年新增地產信託規模繼續走高，這引起了監管層對於地產信託潛在風險的關注。

據記者了解，近日中國銀保監會約談了部分近預售屋地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司。這意味著監管對於地產信託的態度再次明確，嚴格落實“房住不炒”的總要求，房企融資再次收緊。

一位西南地區信託機構人士證實：“當地銀保監局已經嚴格要求公司收緊地產信託規模。”

伴隨著嚴控地產信託規模的信息在信託機構從業者中引起熱議，7月11日，一則光大興隴信託有限責任公司、國投泰康信託有限公司地產信託業務被暫停的消息再次引發市場對於地產信託的關注。

當天，一家金融機構的人士也表示：“我的地產融資項目通過信託做的被叫停了。”

地產信託暫停是針對全行業的“一刀切”嗎？這引發了業界巨大的關注。因為，地產信託被收緊意味著房地產企業又一條重要的融資渠道被收緊，是監管對於地產行業從融資端再次進行嚴監管的主要信號之一。

“並未一刀切”

信託行業、房地產行業對於地產信託遭暫停的消息風聲鶴唳。一方面，對於信託機構而言，業務量會受到影響；另一方面，對於房企而言又一大“輸血”通道被掐斷。

7月11日下午，國投泰康信託有限公司人士對記者回應表示：“關於房地產業務，目前正進行餘額管控，業務仍在正常開展。”光大興隴信託有限責任公司相關人士也表示：“對房地產項目進行餘額管控、優化結構、平滑運作。”

儘管並未“一刀切”，信託機構從業者“虛驚一場”，但是監管對於地產信託控制規模的窗口指導確是真實的情況。

北京某信託公司信託經理也對記者表示，以6月30日為界限，公司要求必須控制地產信託規模，佔用比例不新增。如果公司做新的地產信託項目，需要等額度空出來為止。該人士也坦言，對於大信託公司、地產商而言，影響應該不會特別大，因為額度已經都佔上了，只是控制不新增規模。

西部一家信託人士表示，對房企融資收緊對開發商是難得的洗牌機會，大型地產公司資金儲備基本已經到位，但是對於中小開發商而言，影響會比較大。

前述北京某信託公司信託經理對記者表示，今年以來，房地產企業通過信託的融資成本一般在9%—13.5%之間，根據不同的主體和項目類別會有差別。此外，今年上半年，除了地產項目，基礎設施類的項目也比較多。

該信託經理坦言，監管對於地產信託的調控，會直接影響到地產公司的融資，他比較擔心會關係到地產公司的生死存亡，從而間接影響到後期的信託產品兌付問題。下半年，隨著地產信託的收緊，平台類項目和通道項目可能會增多。

地產信託狂飆

“此次地產信託被監管層叫停的信託機構都是今年上半年新增比較快的、存續規模比較大的信託機構。”上述北京某信託公司信託經理對記者表示。

早在2018年下半年，經濟觀察報便開始關注地產信託規模狂飆的風險，亦曾觀察到，對於信託機構而言，2018年地產業務也成了部分信託機構的“吃飯業務”。

彼時，有信託行業人士曾對記者表示：“2018年從供求關係來看，供應端缺少像地產公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產扎實、風險看得明白的投資標的，需求端則是開發商被一輪一輪調控之後，面臨融資現金流不斷收緊、銷售現金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產信託一路狂飆，甚至撐起了2018年信託公司業務的半壁江山。”

一位西南地區信託經理表示：“對於從業者而言，同樣也願意緊緊抓住優質地產企業型客戶，畢竟地產業務單筆規模較大，信託報酬率也相對較高。”

而今年，地產信託仍在持續狂飆。

根據信託業協會數據，截至2019年1季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81兆元，佔比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，建案銷售有所回暖，房企新開工意願增強，預計短期內房企的信託融資需求或難以降低。

此外，根據中信證券的報告數據，新增信託逐漸向房地產集中。一季度信託融資加速負增長趨勢有所遏製，信託貸款回正，信託融資總體有所回暖。房地產信託餘額增速回暖，房地產投向佔比從2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年開始新增房地產集合信託規模與投向房地產的集合信託佔比趨勢一致，說明新增信託逐步向房地產集中。單一信託投向房地產的新增規模佔比也持續擴大。

值得注意的是，今年6月13日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上發言曾點名房地產融資。他表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

此前，5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》對房地產行業融資做了嚴格的限定，也對銀行、保險、信託和其他非銀機構的房地產行業政策做了詳細和明確的規範。

地產信託佔比地產行業融資比例有多高呢？中信證券研究報告指出，房地產開發資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預收款佔比最高。根據統計局數據，房地產開發資金來於源國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款合計五大類資金，其中自籌資金和其他資金佔比最高。在房地產開發資金來源中，國內貸款佔比約10%，其他資金和自籌資金佔比超70%。

此外，地產信託收緊對於地產行業的影響，中信證券表示，雖然信託融資佔房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

“今年以來監管層對房地產信託政策的關注和逐步收緊可能並非局限於信託行業，全年房地產行業政策‘房住不炒’的思路不變，對房地產行業投融資都存在一定約束。從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯，因而今年二季度開始房地產融資收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。”中信證券補充稱。

房企“苦日子”來臨

地產信託的進一步收緊，對於房企而言，最直接的影響就是部分房企面臨融資成本可能再次提高，能否熬過這段“苦日子”變成了挑戰。

“對於一些中小地產企業而言，如果熬不過這段日子，很有可能是生死存亡的時刻。”某券商結構融資部項目經理對記者表示。

7月10日，泰禾集團(000732.SZ)發布公告，公司全資子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌。債券期限3年。值得注意的是，此次發行的票面年息15%，每半年支付一次。債券評級為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽)；擔保人主體評級為B3(穆迪)/B-(惠譽)。

而穆迪評級Caa1評級和惠譽評級CCC+評級均代表著債務信用狀況很差，信用風險極高。

對此，上述券商項目經理對記者評價稱：“下半年地產的融資成本又要被整體拉高了。”

一方面融資渠道收緊，另一方面，房企下半年債券也遭遇集中到期。根據華泰證券數據統計，2019年房地產行業境內債總到期量為4573億元，月均到期量為381億元。相對而言，下半年是到期量的年內高峰。需注意的是，債券實際總償還量除了到期量之外，還包括提前兌付量和回售量。由於提前兌付和回售均具有不可預見性，實際償還量可能比到期量更大。

而伴隨著房企國內融資渠道收緊，部分房企海外融資步伐也會加快。“對於一些小企業可以轉向私募等渠道融資，而大企業可能轉向海外融資。”上述券商項目經理對記者稱。

據華泰證券統計，2019年以來重點50家房企共發行了1580億元境內債，1892億元境外債，合計發債量達到3472億元，較2018上半年明顯提升。

因此，華泰證券認為，融資收緊對大部分優質房企現金流影響有限，影響更多在於未來新增投入的預期，下半年預計土地市場增速會回落，從而帶動房地產投資增速下行。相對而言，融資渠道更為通暢、直接融資依賴度較低的房企發展空間更為明確。