房企開年密集發債，融資前景仍舊艱難

2019年，房地產“資金饑渴症”依然難解。

在去年年底融資環境有所回暖的情況下，2019年1月，房企境內外發債總量大幅增加，達1095.79億元，環比上升91.8%。

縱然發債動作頻頻，但業內專家認為，2019年房企融資形勢仍較為嚴峻，當前融資政策並未放鬆。第一財經了解到，去年四季度融資審批非常嚴格，許多房企融資計劃均未獲批，因此一月份存在對去年積壓數據的釋放。

融資需求強烈

2019年，被認為是樓市回暖前最難熬的一年。前有銷售業績承壓，後有償債高峰期來臨，房企紛紛“借新還舊”，余下的再充當一般運營資金。

15日早間，旭輝控股（00884.HK）發布公告稱，該集團擬發行於2023年到期的3億美元優先票據，發行年息率為7.625%。票據發行估計所得款項淨額約為2.925億美元，旭輝擬將其用於現有債務再融資及一般企業用途。

在此之前，已有多家房企密集公布融資計劃。

14日，時代中國（01233.HK)公告稱，公司已發行於2022年到期的5億美元7.625%優先票據。同日，世茂房地產控股有限公司(00813.HK)公告稱，發行10億美元6.125%優先票據。

實際上，進入2019年以來，房企融資之心迫切，發債節奏明顯加快。在過去一個月，已公布的融資計劃累計超過1000億元。

據克而瑞數據，1月房企境內外發債總量達1095.79億元，環比上升91.8%。其中，境外債發行佔比67.6%，發行規模為740.4億元，環比增加141.9%。

境外債發行佔比增加，主要是因為中國恆大、碧桂園和禹洲地產等企業均發行大額的境外優先票據。尤其是中國恆大，單月就發行了大約201.5億元的境外優先票據。

而公司債發行規模則有所下降，相比上個月創兩年來新高的220.2億元，1月公司債發行額為178.4億元，環比減少19%。

“發債節奏明顯加快，無論是內地公司債還是其他美元債和票據等，都成為企業新一輪融資寬鬆的導向。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似融資動作，充分體現新一輪融資通道的開通。

但在同策谘詢研究總監張巨集偉看來，一月份融資數據攀升，並不代表大趨勢。“當前市場大環境仍是調控，房企融資環境依然緊張。”

五千億債務壓身

從發債成本看，1月房企融資成本總體有所下滑。據克而瑞數據，該月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。但海外管道成本依然居高不下，尤其是中小房企，主要體現在中期票據上。

同策研究院統計顯示，該月共發生11筆中期票據，除去保利集團，其余10筆均為美元中期票據，合計37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣。當代置業超高利率15.5%，其余利率均在7.13%-9.125%之間。

縱然成本高企，房企仍舊拚命融資。這背後，是即將到來的償債高峰。

Wind數據顯示，今年房企公司債到期規模2640億元；企業債到期規模183億元；非金融企業債務融資工具到期規模1037億元；資產支持證券到期規模628億元；海外債到期規模846億元，總計到期規模5334億元。

“部分觀點認為下半年會有加杠杆等做法，從債務兌付的角度看，2022年預計會形成第二波債務兌付高峰期。而第一波債務兌付高峰期就在今年上半年。”嚴躍進說，2019年將開啟融資新高峰。

同時，銷售壓力加大，萬科、恆大、碧桂園等多家龍頭房企1月份銷售額均同比下滑。這種情況下，房企更加關注資金鏈安全。“2019年房地產市場進入調整期的預期較強，不少企業抓住這個視窗期加速融資。”中原地產首席分析師張大偉認為。

此外，據張巨集偉介紹，去年四季度融資審批非常嚴格，許多融資計劃均未獲批，因此一月份存在對去年積壓數據的釋放。

融資“中止”背後的隱憂

需要注意的是，隨著融資案不斷披露，部分房企之前的融資計劃卻頻頻被中止。

據上海證券交易所昨日消息，上海大名城企業股份有限公司2018年公開發行公司債券最新項目狀態更新為“中止”。該筆債券申請發行總規模不超過人民幣24億元（含24億元），為固定利率債券，期限不超過五年（含五年）。

此前，包括陽光100一筆規模7億元資產支持專項計劃、寶龍地產一筆規模11.8億元資產支持專項計劃、當代節能置業一筆規模7.9億元資產支持專項計劃等均被中止審核。

業內人士指出，當前監管部門對已申報債券項目的審核力度加大。尤其在已有部分企業曝出違約的情況下，對融資案的審核過程會更趨仔細和嚴格。而一些融資資訊披露不全、風險提示不明確的融資計劃都可能被中止。

近日，國家發改委發布《關於開展2019年度企業債券存續期監督檢查和本息兌付風險排查有關工作的通知》，對2019年企業債券領域風險進行全面排查，並加強企業債券轉報和存續期管理。

檢查重點包括：存續期債券總體情況；債券募集資金投入領域情況；募投項目運營效益情況；對以資產抵押擔保的企業債券，檢查債券抵押資產後續跟蹤評估和資訊披露情況。

對於房地產行業來說，資金面趨緊的情況下隱憂頻現。“2018年下半年到2019年前三季度房企債務密集到期，資金壓力較大。如果到期未能兌付，個別企業可能面臨違約風險。”張巨集偉指出。