美的置業：背靠實體企業的“房二代”在邯鄲學步

本文作者：圈哥

“現在能靠融資續命的房地產商不多，地主家也沒余糧。”

上周圈哥寫了一篇美的置業的文章，質疑這家公司的資金運營情況。

有粉絲文章下方留言稱美的置業在河北邯鄲名為劍橋郡的項目在沒有取得預售證的情況下，違規向團購客戶收取意向金。

上網一查，美的置業還真被人給投訴了，在河北新聞網的陽光理政平台上，有人投訴美的置業：

“邯鄲美的置業劍橋郡項目啟動緩慢，在遠不達到預售條件，沒有樣板房，未取得預售證的情況下，強迫工程大學老師繳納高達百分之三十以上不等的意向金，要求7月25日到29日必須交齊，否則失去團購資格，存在較大風險。嚴重攪亂了房產市場，侵害公民權益，請相關部門徹查”。

這裡所說的工程大學指的是位於河北邯鄲的河北工程大學。到圈哥寫完這篇文章時，這個處理結果是反映的問題已轉到邯鄲市建設局，等待部門受理。

這事挺有意思，有意思之處有二。

一、過江龍壓地頭蛇

美的置業在河北邯鄲有一個劍橋郡的待開建案，之所以說待開是因為這個建案確實還沒有取得預售證。圈哥大致查了下，美的置業在邯鄲一地大致開發16個建案。一家廣東的房企卻在河北邯鄲做了接近二十個建案，美的置業為何能在河北邯鄲這個地級市落地如此多的建案？靠的什麽？這是第一個有意思的地方。

美的集團是國內白電製造業巨頭也是美的系的代表企業，而美的置業在美的系高職司房地產業務，何享健家族是美的系企業的最終控制人。美的置業在邯鄲的玩法其實就是工業園區+地產模式，這種模式與華僑城的主題公園+地產也較為類似。

以自己體系內的實體企業為先導，選擇城市在當地建設大型工業園區，然後房地產業務迅速跟進。前者是重資產投資，回收周期極其漫長，企業現金流壓力極大。後者則是前者有效的補充，房地產業務快速周轉可以平衡實體投資的現金壓力，為體系內實體企業補充資金。這種工業園區+地產的打法，可以有效降低與地方政府勾地時的成本，也可以得到地方政府的支持。

圈哥覺得美的置業之所以能在邯鄲這個地級市的建案遍地開花，強過河北眾多本土開放商之根本原因就是美的集團在邯鄲建設的華北白電基地。

2011年美的集團邯鄲工業園正式建成投產。這一項目也成為美的集團在華北的最大白色家電基地。據稱這個項目總產能達350萬套，全部生產變頻空調和1級高能效定速空調，是國內單體廠房面積最大的高能效空調生產基地。

實體業務與房地產總要互相彌補，才能形成商業閉環。不過，現在地主家裡也沒有余糧，房地產商在一個地方（尤其是三四線城市）的項目要是過於密集便會過度消耗當地市場潛力，其開發資金壓力自然陡增。

工業園區地產、旅遊地產確實比較容易勾地，但是建案項目可選擇地域範圍明顯不大。美的置業在邯鄲重兵布局，可看做一例。

二、邯鄲重兵

7月29日，圈哥獲得了一份名為“河北工程大學教職工團購房安排”的文檔指引，這個指引的落款為美的置業和邯鄲天志地成房地產開發有限公司。指引稱，美的置業充分尊重及響應學校教職工的團購意向需求，經上報集團，將劍橋郡這個建案中的兩個地塊樓棟作為河北工程大學在職教職工團購意向主要房源。

按照指引的說明，選房者確實要先交納30%的意向金（沒錯，指引中多次出現了意向金這個名詞），未繳納的河北工程大學教職工將自動放棄本次購房權益。

若如這份指引為真，在沒有取得預售證之前，美的置業就以團購為名提前收取意向金用腳後跟想想也是違規，關鍵明目張膽以文檔發出來，確實有點意思。

據圈哥了解，此次美的置業提供給河北工程大學教職工的可選擇的房源共有3134套，這些房源坐落於S1—S3三個地塊，最小面積為90平米最大則為128平以上，意向金交納數額從25萬元到45萬元不等。

粗略一算，這是一筆合適的買賣。上述房源的單價大致在9000元/平左右，這個價格的確要低於當地均價。再者若收取上述比例意向金，美的置業可能在未取得預售證前就能回籠數億乃十億級別的現金。

截止去年三季度末，美的置業在邯鄲在建的項目就有13個，在建建案數量僅次於佛山位於全國區域的第二位，美的置業在邯鄲13個在建建案未來需要的資金規模就達到了53.27億元。美的置業在邯鄲布局極為密集，資金壓力之大可想而知，急切回籠資金迫切之心可想而知。

一筆買賣，兩方佔利，只是苦了邯鄲建設局。

在沒有取得預售證之前，若美的置業真的收取了意向金那就是潛規則被擺到了明面上，作為監管層該怎麽罰？

其實也不必在意，據圈哥的統計，美的置業下屬公司在2015年到2018年前9個月共計3年9個月的時間裡，共被各地監管部門處罰過53起，年均被罰10次以上。這些處罰中多數緣由是交房不交稅、開工沒有證，其中2017年3月美的置業在湖南嶽陽公司因未取得預售證擅自銷售被罰5萬。

PS：圈哥上次寫完失速房企一文後，美的置業給圈哥發來了撤稿函。圈哥看完之後，覺得這個函應該是美的置業的公關同學寫的，而且還經過了融資部門的潤色，字真多。

圈哥簡單的回復下吧，一是美的公關同學沒仔細看三期募集書的116頁。

二是現在這個時候，房地產企業一定要強調經營性現金流的安全，買債押債的銀河間同學們可不會管你土儲多少，資金多少。

其一者在於沒有一家企業要靠著融資續命，籌資額多少別拿出來公開說，顯得多不務正業。

其二者在於現在房價處於橫盤中，未來漲幅也難說，退房還款的事將越來越多，房貸、房地產信貸正在自上而下收緊，這是常識也是監管層的共識。

迅速完成結算金額歸集是保命，暫緩現金支出是續命，圈哥說的對不對？