特約撰稿 馮穎禕 本報記者 童海華 北京報導
3月26日，中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海地產”）在香港召開年度業績會，2017年實現2320.7億港元銷售規模，同比增長10.2%，與多數房企一樣，這是中海地產歷史上最好的銷售規模紀錄。
中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國在業績會上表示：“在現有資源的情況下，加快發展的步伐。”並將2018年的銷售目標定在2900億港元，2020年則將實現4000億港元。
這看似喜人的成績單，卻掩蓋不了中海地產的沒落。4000億港元的目標也看不出中海的“雄心壯志”。早在2007年以前，中海地產與萬科（000002.SZ，2202.HK）並駕齊驅，是中國地產界的雙雄。而在萬科等第一梯隊企業銷售額已經超過5000億元之際，中海地產卻離第一集團越來越遠。
高溢價拿地
土地的儲備戰略是房地產企業經營戰略的重要一環，不同的土地儲備戰略將直接影響未來的項目開發和檔期的盈利能力。對於上市房企來說，合理的土地儲備必須即滿足項目開發需求又能維持一定的資金回籠速度。
2017年，中海地產在公開土地市場上的投入遠超過往。全年中海地產共獲取76宗土地，總土地面積523.9萬平方米，總建築面積1741.4萬平方米，權益建面為1463萬平方米，涉及土地出讓金達951億元。
從拿地金額上來看，中海地產完成了2017年1000億元拿地的計劃。充沛的資金，讓中海地產在全國各主要城市強勢拿地，頻頻刷新當地紀錄。
以南京為例。據不完全統計，2017年中海地產在南京以接近200億元的代價，拿下7宗土地。而這7宗土地大部分為高溢價土地，目前還沒有入市的跡象。
據公開資訊顯示，僅2017年7月，中海地產就為南京貢獻28.05億元外加30600平方米的保障房。7月5日中海地產以最高限價外加建設19600平方米保障房的代價拿下六合G19地塊，7日中海地產又以最高限價外加建設11000平方米保障房的代價拿下祿口G23地塊。12日，中海地產以145.37%的溢價率、總價13.25億元拿下江寧G40地塊。
一位熟悉南京房地產的市場人士稱，因為大周期的原因，現在企業在南京做開發比較難，像南京這樣的城市受調控要求比較嚴。近幾年拿地的開發商很可能面臨資金短期被套牢的風險。
在業績發布會上，針對媒體對於中海地產拿地王項目的問題，顏建國表示，中海地產去年沒有拿過什麽地王項目，因為去年在一線城市主戰場跟很多二線城市都是限價的，包括北京都是限價的，拿地價格不算高。在投資方面公司是審慎的，每塊地公司都堅持了自己的投資紀律。並表示，這些地在未來沒有太大的問題，也沒有太大的風險。
從這76宗土地分布的具體來看，主要集中在北京、上海、天津、蘇州、成都、廈門、鄭州、長春、寧波、佛山等一二線城市以及熱點三線城市。在現階段一二線城市嚴格限價等“四限”以及“房住不炒”等政策環境壓力下，中海地產未來銷售或將面臨較大壓力。
盈利能力指標下降
在這次業績會上，中海地產把2018年的銷售目標定在了2900億港元。面對較高的成本和嚴格的政策，這一目標並不容易實現。而其在過去幾年自身的增長速度，也讓人對其前景擔憂。
中海地產年報數據顯示，2017年，中海地產的銷售金額為2320.7億港元，銷售面積為1446萬平方米，增幅分別是10.2%、10.9%。無論是銷售金額還是銷售面積，對比全行業數據，中海地產的增幅均不算亮麗。
收入方面，2017年中海地產收入為1660.4億港元，而2016年的收入為1640.68億港元，相比之下，近乎沒有增長。
值得注意的是，作為衡量一個企業長期盈利能力的重要指標，中海地產淨資產收益率（ROE）已連續5年處於下滑趨勢。
根據choice數據統計顯示，2012~2017年中海地產的淨資產收益率（ROE）分別為21.46%、20.95%、20.76%、17.39%、16.66%、15.34%。投入資本回報率（ROIC），在過去2012~2016年一直保持在10%左右，2017年驟降為8.65%
一位地產界資深人士對《中國經營報》記者表示，ROE下滑有很多原因，最核心的是和企業增長規模以及盈利能力等因素掛鉤。對於ROE指標的下滑，可以分析此類企業的成長過程。
該人士介紹，若此類企業有掉隊的嫌疑，那麽可能在過去年份，類似拿地和產品行銷方面的節奏會比較慢，這會影響銷售業績和盈利能力。而且過去通過加杠杆和獲取低成本融資的機會正在消逝，這也會影響企業的經營成本和經營能力的。
《中國經營報》記者就相關問題給中海地產發去採訪函，但截至發稿時並未收到回復。
面臨集中償債期
2017年末，昔日“地王”南京京奧港未來墅因拖欠工程款被迫停工。與此同時，該項目一筆34億元融資即將到期，京奧港資金鏈出現風險。這一現象引發了業界對於在當前調控下，企業經營風險的擔憂。
事實上，2018年是房企集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，中國恆大（3333.HK）面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力地產（2777.HK）面臨38.95億美元，綠地控股（600606.SH）、碧桂園（2007.HK）分別面臨26.32億美元、22.55億美元。
中海地產也不例外，據公開資訊顯示，2018和2019兩年，中海地產到期的債券為13億美元以及10億歐元，本息合計約165億元人民幣。這165億元到期債務僅是債券部分，在債務構成中，還有銀行貸款和非標。
從中海地產2017年的年報來看，流動負債表中，一年內到期的銀行及其他借款約為133億港元，一年內到期的應付票據為171億港元
在非流動負債表中，一年內到期的銀行及其他借款約為903億港元，一年內到期的應付票據約為576億港元。
中原地產首席分析師張大偉曾表示，近兩年來，房企積極搶地，對市場過度樂觀。但在限價下，高價地項目入市難度高，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風險。
房地產的十年黃金時代已經過去，江湖格局已經重塑。一向以穩健示人的中海地產，能否實現既定目標，未來嚴峻的調控政策和其自身的問題都考驗著它的每一根神經。
責任編輯：劉萬裡 SF014
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