合肥樓市：在調控的“緊箍咒”中起舞

合肥，安徽省省會，長三角城市群副中心，國家重要的科研教育基地，現代製造業基地和綜合交通樞紐。

合肥域內面積11445.1平方公里，截至2018年底，GDP7822億元，人口803萬，人均GDP9.82萬元。

三年前，在國務院常務會議通過的《長江三角洲城市群發展規劃》中，合肥成為與南京、杭州並列的長三角城市群副中心之一，這是屬於合肥的高光時刻。

當年，合肥成為全國房價上漲幅度最大的城市，沒有之一。

當年10月2日，合肥頒布“史上最嚴調控”——“房十條”，合肥房地產市場的第一輪快速上漲就此嘎然而止。

房地產市場的驟然轉冷，無礙合肥經濟的一往無前：2018年上半年合肥GDP增速位居全國第一，當年更是定下五年內GDP直指1.1兆的目標。

這三年，合肥房地產市場的發展，或許可以濃縮成這一句話：在調控的“緊箍咒”中起舞。

為什麽這麽說？

我們選取了濟南、西安、福州這三個在GDP體量上與合肥不分伯仲的城市與合肥進行比較：

2019年上半年，濟南、西安、合肥、福州的GDP成績分別是：4791.7億、4142.34億、3752.2億和3528.53億，名義增速分別為8.49%、8.08%、10.01%和12.72%，合肥增速僅次於福州。

2019年7月，這四座城市的絕對房價分別是：15671元/平方米､15578元/平方米､17924元/平方米和22144元/平方米，合肥的絕對房價已高於濟南和西安。

相比2017年12月，四座城市的房價環比指數漲幅分別是：20.3%、34.89%、7.9%和11.9%，合肥漲幅最小。

2018年1月-2019年7月四城房價環比指數走勢

（部門：%）

數據來源：統計局

在合肥GDP增速位於全國前列時，房價漲幅在近兩年的漲幅還控制在10%以內，實屬不易。

一個值得關注的苗頭是：

2019年前8個月，合肥的賣地收入近700億元，已經超過2018年全年的賣地收入646億元。在複雜的經濟形勢下，合肥要保GDP衝1.1兆的目標，房地產會不會再度成為“救命稻草”？

1

整體市場：

熱度明顯下降 濱湖、高新漲勢凶猛

據CRIC統計，2019年前7月合肥主城區住宅均價約17500元/平方米，較2015年同期已經實現翻番。

但近一年以來，在限價政策的調控之下，合肥房價保持相對穩定、漲速較2016、2017、2018年上半年明顯放緩。

2019年春節過後合肥房地產市場從2018年下半年的寒潮中走出，並逐漸回暖、進入傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，樓市成交量有了明顯上升。

5月份之後，市場還是有一絲涼意，當月去化率有明顯的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。

2018年1月至今合肥主城區商品住宅月度推盤量及去化率

（部門：套）

數據來源：CRIC

就主城九區價格來看，可以分為三個梯隊：

第一梯隊政務區：由於發展較早、配套成熟，房價遙遙領先，上半年商品住宅成交均價已達27000元/平方米。

第二梯隊濱湖、廬陽、包河、蜀山、經開、高新等區域：上半年商品住宅成交均價對於17000-20000元不等。

其中濱湖區受規劃利好影響，加之環境較為優美，投資客群比重相對較大，房價表現最為突出，8月份成交均價已突破2萬元，達20856元/平方米。

高新區由於產業發展較快、人口導入也較為突出，房價漲速也較為突出，8月份均價增至18356元/平方米。

第三梯隊新站和瑤海區：成交均價均在1.3-1.5萬元之間，以新站為例，客群以購買力相對較低的剛需客為主，同時由於供應體量巨大，價格表現較為平穩。

2019年1-7月合肥主城九區商品住宅成交均價

（元/㎡）

數據來源：CRIC

2

土地市場：

土拍火爆，成交價逼近歷史高點

2019年1-8月合肥主城區經營性用地主要集中在濱湖、包河兩區，政務區基本沒有供地。

成交主要以居住用地為主，從區域來看濱湖區最為火爆，其次是包河區和高新區。

2019年1-8月合肥主城九區經營性土地供求量價

（萬平方米、元/平方米）

數據來源：CRIC

限價情況下，前7個月合肥各區土拍依然多以溢價成交，平均溢價率38%，土拍熱度較高。

綜合來看，

上半年合肥土地市場供應相對較多，並且市場極其火爆，地價驟升，平均樓板價超過10000元/平方米，接近2016年下半年歷史高位11000元/平方米。

鑒於合肥2019年供地計劃明顯收窄，在上半年已經佔用較大推地指標的背景下，預計下半年推地量將明顯減少。

3

調控升級：

濱湖土地最高限價下降5000元/平

由於土地市場火爆，合肥上半年調整了濱湖新區的最高限價，調整後的濱湖區最高地價為2280萬元/畝、最高樓面價地價為17100元/平方米。

這一限價較2016年葛洲壩競得的單價地王22102元/平方米下調了5002元/平方米，限價紅線再次下拉，濱湖土地調控再次升級。

除此之外，2019年合肥樓市政策並無太大變化，限購、限價、限貸依然存在，限售依然尚未跟進。

限購：

目前合肥的限購政策執行相對寬鬆，買房門檻相對較低，社保可補繳。

2017年合肥的“人才新政20條”和2018年“人才新政8條”及實施細則相繼頒布，一年時間內吸引了近10萬名畢業生及技能人才落戶，較為寬鬆的落戶政策也在一定程度上緩衝了限購政策的市場影響。

2010-2019年上半年商品住宅各面積段成交佔比

（按套數）

數據來源：CRIC

限貸：

首套房首付比例不低於3成，利率上浮20%；二套房月供結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮30%。

限價：

既限地價也限房價，並且房價實行一盤一限價的策略，由於限價政策執行較嚴，合肥房價整體表現較為平穩，市場總體表現為“大政府、小市場”的格局。

4

總結：

謹慎樂觀，肉搏不可避免

合肥城市價值得到了品牌房企的普遍認可。尤其是合肥在戰略性新興產業異軍突起，發展迅猛，是中國三大綜合性國家科學中心之一，僅次於上海，是具有國際影響力的創新之都和國家重要的科研教育基地，這對合肥的後續發展形成了強大的產業支撐。

2016-2019年上半年合肥主城區商品住宅供求量價走勢

（部門：萬平方米、元/平方米）

數據來源：CRIC

但在中央重申“房住不炒”基調不變的情況下，房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調控政策仍需從緊執行，房價上漲過快的城市，不排除加碼調控的可能性。

在此背景下，合肥房地產市場的調控很難放鬆，仍將以穩為主。

同時，由於房企融資難度加大，融資成本上升，疊加市場預期下降，合肥地價將穩中有降，但熱點地塊的競爭還是會比較激烈。

由於前兩年合肥土拍熱度高漲、體量也十分巨大，預計下半年大量項目集中入市，房企推貨量將大幅上漲。

在政策不放鬆，供應上漲的情況下，疊加房價扁平化，市場競爭加劇，可以預見，房企間的肉搏在合肥已不可避免。

我認為，房企還是應該理性看待合肥市場的熱度下降，保持謹慎樂觀的態度，理性拿地。

同時，合肥民富基礎較差，購買力相對較弱，主力需求還是集中在剛需層面，因此，項目定位不可過分放大市場改善需求，可考慮減面積、控總價，進一步適應合肥市場的購房需求，盡快去化，落袋為安。

就在文章收筆之際，8月28日晚間，合肥再出調控政策。

合肥市自然資源和規劃局發布公告，調整商品住宅用地定價方式，建立房價和地價聯動機制，這在全國尚屬首次。

所謂房價和地價聯動機制，即根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況，按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價、參考價（即起拍價）。

合肥此次還調整了商品住宅用地拍賣方式。將“價高者得+最高限價時轉為搖號”的拍賣方式調整為“價高者得+最高限價時轉競自持用於租賃的商品住房”。

競價達到最高限價時，轉競拍自持用於租賃的商品住房。以最高限價為商品住宅用地成交價，以競自持用於租賃的商品住房計容建築面積最大者為宗地競得人。

我認為，這個政策本身，政府希望通過控地價，然後反過來再作用於房價。當然，政府控地價的前提是，根據周邊的房價來控制地價。

政府想用房價控地價，企業想用地價控房價，最終不管控地價還是控房價，關鍵還是要控住合肥的市場預期。

— END —