過去一年裡上海房價！跌跌跌！

單從去年整體商品住宅成交價格上來說，上海房價均價在過去一年裡是在漲的！

先簡單看一下上個月的市場情況。上海商品住宅市場在2018年12月份的時候，成交面積為48.66萬平米。成交均價為61786元/平米，環比11月份上升5個百分點。並且從圖中我們可以看出，10月份和11月份的部門平米價格均超6萬大關！2018年上海市商品住宅市場成交面積為649.29萬平米，同比上升7%，商品住宅成交均價為53449元/平米，穩步上升。

但是持續向上揚的價格曲線代表著市場還如以往一樣，一片欣欣向榮長紅嗎？並非如此。過去一年上海商品住宅市場均價表面上漲實際個案卻是在跌的。

現在的市場價格並不意味著市場的另一輪上行周期延續，而是2018年市場需求正在自發性調整，購房市場是更加趨於理性的。

那為什麽說市場現在是越來越理性，上海房價其實是在跌的呢？這要分如下幾方面來看。

1.

同策統計的上海地區上門訪客指數數據顯示，自2015年7月達到峰值後呈趨勢性下降。2018年4-6月項目集中開盤，訪客指數反彈，但仍低於前值。總體看，購房者越來越理性，市場熱度呈現趨勢性下滑。

2.

從項目的角度來說，上海中心城區由於限價原因，品質較高原定價也可較高的建案，實際價格在新政之下卻被死死限住，項目性價比瞬間凸顯，引發市場搶購風潮。所以就形成了由2018年限價政策引發的特殊成交結構。高端盤集中入市與限價成交是城市均價整體上漲的重要原因之一。而與此相對應的卻是，外圍城區低價項目庫存壓力大，去化受阻。除卻中心城區地帶外，還有大批量的郊區項目正在或即將入市。見下圖右上角紅圈區域。

3.

同策研究院數據顯示，上海優質建案的搖號中簽率普遍較低，但邊遠郊區項目中簽率高，不少項目幾乎無人問津。

中心城區由於稀缺性價格更為堅挺、建案熱賣。外圍城區、尤其是供應量相對較大的城區（如青浦、奉賢、松江）有項目在2018年率先降價，浦東新區降價項目少但普遍啟用管道資源拓客，未來隨著調整進一步深入，更多滯銷的建案會加入折扣促銷行列。

上海項目價格調整或熱賣項目建案（地圖）

上海項目價格調整或熱賣項目建案（列表）

4.

在過去一年裡，上海其實出現了較為明顯的商品住宅供應過剩現象，尤其是遠郊地區。浦東、松江、青浦、嘉定、奉賢等外圍區域庫存量較大。靜安、崇明、寶山、楊浦去化周期較短。

從遠郊地區的成交上來看，全市商品住宅成交面積排名前三的區域分別是浦東、青浦、嘉定。浦東以成交134.91萬平米佔據榜首，青浦成交76.84萬平米次之。其中，青浦新城板塊成交量最大。

5.

再給大家看一下2018年上海商品住宅項目銷售額排名。

由於上海住宅市場“供應型失衡”的特徵，商品住宅供應決定項目總銷金額及面積排名。2018年，外郊環項目集中入市，銷售面積排名靠前的項目多處於外郊環。由於總價高，所以銷售金額靠前項目多位於郊環內。

6.

除區位因素外，房貸利率上浮從而壓製了區域性購房剛性需求，也是原因之一。

為加快郊區庫存去化，滿足區域性剛性購房需求，首套房貸利率有望回調。簡單來說，郊區的房子不僅不會漲還會降！

Q：

那2019年還會繼續均價上漲個案跌嗎？

A：

其實對於剛需購房者來說也不用太過焦慮，畢竟求穩的市場基調還是在這裡的。

從政策層面上來看，雖然2018年12月份多個城市進行政策微調、客觀上能促進市場需求釋放。

“十九大”“房住不炒”定調後，政策上不允許房價大漲、影響民生。同時近期市場處於下行周期，疊加經濟形勢嚴峻，也要防止房價暴跌引發系統性金融危機。通過政府定價的方式穩定地價、進而控制房價調整速度，允許市場自發穩步小幅調整，但不能快速下行影響市場預期、產生拋售、引發巨集觀經濟劇烈波動。

像上海這種人口淨流入的一線城市，將會通過租賃房建設促進居民租房消費，同時分流購房需求，通過分流需求的方式、穩房價、進而穩預期。

上海作為排頭兵，市場必將緊隨政策保持穩定。

也就是說面對接下來的市場，從購房者的自身需求出發，會有各種不同區位的項目，遠郊也好市區也罷，將會“環肥燕瘦”各有不同任君挑選。