“借名買房”靠譜嗎？

孫培佳律師，男，1987年出生，漢族，江西財經大學法學本科學歷，學士，執業證號:14205201110396060。

自2010年從事法律服務工作，法學功底深厚、思維方式獨特，工作作風踏實嚴謹，待人坦誠豁達。業務上能夠不斷加強學習，有較強的法律知識水準和辦案能力，勤勉盡責、誠實守信、認真謹慎，恪守職業道德與職業紀律，以“最大限度維護了當事人合法權益，減少當事人損失”為終極目標。曾成功代理趙某房屋買賣合約糾紛案件、林某機動車責任事故損害賠償案件及成功為袁某運輸毒品罪作罪輕辯護案件等。擅長刑事辯護、合約糾紛、機動車交通事故、勞動爭議等法律事務。評選為2016年宜昌市伍家崗區優秀法律援助工作先進個人。

宜昌市法律援助中心特邀值班律師。

【案情簡介】

1999年6月1日，雷廣志代表廣志財務投資公司（下稱廣志公司）與深圳市海龍王房地產開發有限公司（下稱海龍王公司）簽訂《購買樓宇協定書》，約定購買由海龍公司開發的公寓一棟，其中包括位於第28層的涉案房產。同年8月13日，案外人以雷廣志的名義向海龍公司支付首期款100萬元。

2000年8月17日，廣志公司與譚萬興簽訂《協定書》，約定廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產，房屋首期款及抵押款由廣志公司支付，所有權歸廣志公司所有。2000年8月30日，譚萬興與海龍公司簽訂《深圳市房地產買賣合約》，並以譚萬興的名義向銀行辦理了抵押貸款。2003年9月11日，涉案房產被核準登記至譚萬興名下。

2002年2月，深圳市京達旅業有限公司（下稱京達旅業）與雷廣志簽訂協定，約定共同投資購買涉案房產，約定該房產雷廣志佔30%的份額，京達旅業佔70%的份額。至2007年4月，京達旅業支付完畢所有剩餘購房款。

廣志公司於2006年12月26日出具兩份證明，證明涉案房屋實際是雷廣志以該公司名義購買的，由其個人出資購買，該公司已將上述交易房產全部交還雷廣志所有並行使權利。

【裁判結果】

2007年8月30日，雷廣志、京達旅業向深圳中院起訴，要求確認涉案房屋為兩原告共同所有，深圳中院一審判決支持兩原告訴訟請求。譚萬興不服，上訴至廣東高院，廣東高院判決駁回上訴，維持原判。

【案件分析】

本案中譚萬興的敗訴原因在於，雷廣志、京達旅業提供了足夠的證據證明涉案房屋是廣志公司與譚萬興之間存在借名買房的合意，涉案房屋為譚萬興代廣志公司購買，且雷廣志、京達旅業支付了全部購房款。故最高院據此認定涉案房產登記於譚萬興名下屬於代持有性質有事實依據，譚萬興僅依據房屋登記主張其為房屋所有權人的抗辯理由不能成立，法院最終判定涉案房屋歸實際出資人雷廣志、京達旅業所有。

為了避免法律風險，保障自己的權益。孫律師給大家以下建議：

1、借名買房存在極大的交易風險，建議慎之又慎。根據《物權法》第十六條的規定，不動產登記簿是房屋等不動產物權歸屬和內容的根據，當事人如要在訴訟中推翻不動產登記簿上的記載，證明標準極高。所以，雖然本案中作為實際出資人的原告贏得了訴訟，但也是費了九牛二虎之力收集各種證據，這些證據不僅要證明存在合意借名買房的事實，而且要證明實際支付房款的事實，承擔巨大的舉證責任，稍有不慎即有可能敗訴，導致房財兩空。

2、鑒於當前房屋價值巨大，不是萬不得已不要借名買房。不論借誰的名義購買房屋，都建議委託專業的律師起草借名買房協定，約定清楚雙方的權利義務，並保存全流程的證據原件，包括但不限於首付款匯款單、抵押還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時，一定要備注匯款用途“代本人（借名人）支付購房首付款”。

3、借名人符合過戶登記條件時，應及時將房屋過戶至自己名下，預防不必要的糾紛發生。在房屋符合交付使用條件時，應及時佔有使用該房屋。

宜昌孫培佳律師

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