房企融資成本陡增：中小房企面臨“生死關”

　　21世紀經濟報導王營，晏思思北京報導

　　導讀：雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。

　　“現在房企融資環境非常嚴峻。我們公司一個星期借了10個億，但都是小額度高成本的短期過橋借貸。有的是兩三千萬一筆，有的是一兩個億一筆。但成本都很高，有些成本已經高達15%，並且設定了嚴苛的還款條件。如果逾期，借款方可以變賣抵押物。”一家中小房企融資負責人告訴21世紀經濟報導記者。

　　隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。尤其是中小房企，面臨嚴峻的生存環境。

　　據統計，今年5月房企共完成融資金額451.17 億元，這一規模比去年4月769.12 億元的融資規模減少了41.34%，融資總額創下近一年以來的最低額。一些房企正在或擬發行的債券、資產支持計劃，開始主動收縮融資規模或終止了發行。據申萬巨集源統計，今年房企約有總計近2000億到期的房企債務。而三四季度將迎來高峰，在債務到期大潮到來之際，房企融資規模卻出現收縮，考驗著開發商的資金安全。

　　同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資管道緊縮，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。具體來看，6月房企融資金額雖較上月呈現較大幅度的上升，但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券，發債仍面臨嚴峻考驗；另外，6月境內銀行貸款融資金額繼續上漲，信託貸款金額略有下降，融資金額分別位於本月第二、第三，這意味著在發債難度增加的情況下，房企只能通過貸款方式尋求融資。

　　融資成本日益上漲

　　今年1-6月，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。

　　根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年內地房企發行的海外債券達86隻，計劃發行總額合計為720.07億元，與2017年同期的207.54億元相比增幅達246.95%；根據WIND數據統計，截止到7月13日，今年房地產企業在內地發行債券達566隻，發行金額為4559.95億元，較2017年同期上漲146.23%。2017年同期，房地產企業發行債券188隻，發行金額為1851.88億元。

　　21世紀經濟報導記者注意到，房企融資成本日益增長。7月12日，雅居樂集團控股有限公司公告，宣布該公司本金總額為2億美元的優先票據發行。2018年票據發行的本金總額為2億美元，扣除包銷費用、傭金及其他估計開支後，此次票據發行所得款項淨額將約為1.98億美元，發售價將為2018年票據本金額的100%，且票據將按年利率8.5%計息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年於1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中國控股有限公司公告披露，公司擬發行於2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優先票據，且將與於2021年到期的4.25億美元的8.25%優先票據合並及構成單一系列。

　　就整體融資形勢而言，據同策研究院監測，6月債權融資額為499.75億元，佔房企融資總量的98.60%，環比上月債權融資所佔總融資額百分比（99.75%）下降1.15個百分點；股權融資額為7.10億元，佔總融資金額比重為1.40%，環比上月股權融資所佔總融資額百分比（0.25%）上升1.15個百分點，除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內再融資，其余均為港股上市公司執行股票期權計劃。

　　融資成本方面，在已披露的數據中，6月融資成本最低的一筆是萬科於2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券，品種一實際發行規模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實際發行規模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。融資成本最高的是陽光城於2018年6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據（永續中票），利率為8%。由此可見，市場化融資管道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動，但房企在資金壓力下，對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。現在看，2018年，房地產企業最重要的工作將是降低杠杆率。

　　中小房企“生死關”

　　新城控股副總裁歐陽捷認為，當前，防範債務風險仍是必須打贏的一場戰役，維持房地產流動性適度偏緊將是政策新常態。在上述背景下，房企融資不會輕鬆。

　　歐陽捷觀察到，中小房企事實上已經失去了更多傳統金融管道的支持，也沒有發債的可能性，除了銷售回款、部分信託和高利貸，幾乎喪失了融資能力。

　　21世紀經濟報導記者也從銀行人士那裡驗證了歐陽捷的說法。該人士表示，目前開發商在銀行這裡獲得貸款非常難。“要求地產前100強準入，不過就算批了也不見得有規模。”

　　張大偉認為，從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　不過，歐陽捷認為，大房企的發債依然沒有關門，儘管主要是防範房企債務違約，但實際上為房企注入了流動性，顯示出並非所有房企融資都難，資源仍然會向大房企和優勢房企集中，包括有限的銀行貸款額度會優先傾斜大房企，基金尋求與大房企的並購合作，戰略投資者參與房企股權融資，大小房企融資“難”不能一概而論。

　　張大偉的判斷是，中小房企將面臨“生死關”。在2017年的國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市頒布了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境，預計2018年將還會出現多宗股權融資，中小企業被兼並。

　　另外，值得注意的是，企業外債的重大改革限制了境外發債投資境內房地產，房企尋求境外融資難度系數繼續攀升。同策研究院數據顯示，2018年6月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額在4月份大幅上升、5月大幅下降的情況下，6月呈持續下降趨勢，環比5月外幣融資總額93.24億元下降51.62%，僅佔比融資總額8.9%。其中，美元融資總額43.01億元人民幣（6.5億美元），環比上月美元融資金額92.11億元人民幣下降53.31%；港元融資總額為2.10億元人民幣（2.49億港元），佔比0.41%；6月沒有以新加坡元為貨幣部門的融資行為。由此可見，外幣融資與上月相比絕對值、佔比均呈大幅度下降。

　　在融資愈發艱難之下，創新融資方式在6月呈多樣化，除了典型的與金融機構合作尋求貸款支持，房企還通過發行短期債券、債權或收益權轉讓以及設立資產支持專項計劃進行融資。值得一提的是，6月金科股份發行的2018年度第一期資產支持票據所募集的資金已全部到账，募集金額為16億元；另外，在租購並舉的政策環境下，ABS/REITs類產品亦有所發展。此前保利、碧桂園、越秀等企業都已申請發行住房租賃類REITs產品，7月5日，由恆大發行的資產支持證券-ABS產品“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會，未來將在上交所發行。

責任編輯：劉萬裡 SF014