買100平方米得70平方米：住房公設面積七大亂象

在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公設面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別建案公設面積比例甚至超過50%。記者採訪了解到，公設面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

部分業內專家認為，公設面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為部門的房屋計價體系。

新華每日電訊記者梳理發現，住房公設面積主要有以下幾個方面的“貓膩”引發群眾不滿：

公設計入精裝修成售房“潛規則”。“均價6萬至6.2萬元/平方米，含精裝修費用。”8月底，面對記者關於北京豐台區某新建案的谘詢，銷售人員十分肯定地表示，“公設部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。”

風井、管道井、設備間……這些公共設施也要收取精裝費？近兩年來，四川成都、湖北武漢、湖南長沙、陝西西安、江蘇南京等多地業主由於不滿公設面積計入精裝修費用的“潛規則”而進行維權，相關影片、照片通過微博、微信廣泛傳播。

相關維權行為引起地方房管部門關注。成都市城鄉建設委員會開發處副處長何學軍認為，“公設納入精裝修計價”的說法存在誤讀，實際是開發商確定裝修總價後倒推出的單價，但因購房合約多按建築面積計價，因而看起來公設部分也均擔了價格。

東原地產董事長羅韶穎則認為，維權的背後是購房者對高房價的抱怨，“裡面複雜的買賣、成本計價方式，老百姓一般弄不明白。”

公設面積計算“水太深”。據媒體報導，山東省高密市曾出現一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯合驗收檔案顯示公設系數高達52.35%，被稱作“史上最牛公設面積”。面對業主維權，工作人員十分硬氣：“法律對公設上限沒有規定，你們100年都退不了房！”

廣東省惠州市房屋測繪所吳永輝說，實際操作中，公設面積成為買房中最不透明的一項，一些房地產商借機欺詐，面積計算問題成為業主與開發商的矛盾焦點。

新華每日電訊記者調研了解到，國際通行的房屋交易計價部門多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對“公設面積”做出明確約束。

北京大學房地產研究中心主任樓建波表示，《房產測量規範》提到的公設面積計算方式在《住宅設計規範》中無相應體現，致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公設如何計算，只能等著房子蓋出來，測繪部門最終來測公設大小，導致出現不少亂象。

至於公設測繪裡的“貓膩”，吳永輝表示，測繪部門一般按照“誰使用，誰分攤”原則計算公設面積，基本交由開發商指認，而業主不具備專業知識,雙方資訊嚴重不對等。

樓建波說，2017年以來，各地房地產測繪市場逐步放開，測繪企業迫於競爭壓力與開發商相互勾結的“貓膩”可能增多。

公設系數竟是“偽命題”。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的“公設系數”這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。

艾振強說，沒有關於公設系數上下限的明確規定，開發商可將公設面積“任性”做大，導致實際案例中出現的一些公設系數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房,作為人防工程的地下室都計入公設面積。

儘管如此“公設”並不合規，但現實中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產經濟學會副會長嚴榮認為，國內對於公設系數的規定並不規範，基本靠經驗，亟須予以規範。

公設擅挪作商用成為“糊塗账”。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公設設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公設，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

“小區游泳池、羽毛球場、網球場……本該歸業主集體所有，如今被開發商長期侵佔。”北京蓮花橋附近一小區業主抱怨，開發商通過侵佔、轉移業主權益獲利五六百萬元，卻從未公布資金去向。

有關公設面積收益，海南省住建廳房地產市場監管處處長林詩輝認為，按道理應由業主委員會管理或用於補充物業管理費、住宅維修基金等，但實際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公設收益都被開發商或物業中飽私囊，“成為一筆糊塗账。”

公設面積動輒再收服務費惹民怨。公設收益被物業“代持”，但物業費、供暖費、停車費等與公設密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的“憋屈”。

嚴榮、萬科物業規劃發展部總監吳劍俠等認為，物業管理是公區管理，計費時納入公設面積“還算說得過去”，但是，供暖費等費用收取時也按公設面積計算，則實在沒有道理，因為公設裡基本沒有供暖設備。

至於房產交易稅等其他支出，易居智庫研究總監嚴躍進則認為，從公設面積角度看，確實不應重複收繳此類稅費，建議未來房產交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取。

房產稅是否應計公設面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公設面積面臨兩難：一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公設面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建築面積為部門收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意“紙面做高”公設面積，幫助購房者“合理”避稅。

嚴躍進認為，嚴格來說，房產稅按套內面積徵收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公設面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

嚴榮建議，即便按照建築面積徵收房產稅，也應堅決刨去包括地下車庫、物業用房、用地等不應重複計稅的部分。

公設計價銷售模式全國採用情況不一。艾振強介紹，“公設面積”這個銷售概念源自香港，脫胎於香港20世紀50年代“賣樓花（預售屋）”的售樓模式，2013年起香港轉向以套內面積計價的銷售模式。

面對公設引發的諸多問題，一些專家認為，多年來我國法律界就有聲音認為“公設爭議嚴重影響《物權法》有效實施”，廣州、甘肅、北京、重慶都曾頒布征求意見稿，嘗試推行套內面積計價。艾振強認為，采取“套內面積”計價的主要好處在於“讓房產交易更加透明，最大程度減少後續糾紛，保護購房者合法權益”，同時最大程度避免公設面積給房產稅徵收埋下“不公平”隱患。

針對公設問題引發的種種亂象，多位業內專家認為，公設問題積弊已久，建議按照國際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進行調整。即便不立即取消，也需要堅決彌補其中不合理的漏洞，對公設面積的設計和測量標準進行統一、規範、細化，加強行業源頭監管與審核。