誰願意花錢買來的是“五髒俱全”的公設面積？

“公設面積”、“公設率”這些詞對於稍微了解房地產的人們應該屬於基礎概念了。而最近有媒體《買100平房子只得70平，公設面積“坑”有多深？》的發文，讓這些名詞又跳回了大眾視野。事實上，公設問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商趁機推高公設比例，因為這方面的貓膩是業主吃著啞巴虧，且各部門還受益匪淺的面積。

從收益方面講，公設越大，ZF、開發商、物業就可以向業主收取更多的費用，畢竟收費是按照建築面積算的；從吃虧方面講，以按照建築面積來收費的采暖為例，房子公設的面積給誰“取暖”了？

“五髒俱全”的公設

買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公設面積。那這部分的面積是如何構成的呢？

無論是多層、高層還是建案都有公設。公設面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

舉個例子：

圖片中的黃色部分就是套內使用面積，橙色部分是封閉式陽台，全部計入建築面積，藍色部分即套內牆體面積，加到一起就是套內建築面積。外面的綠色部分，如電梯井，樓梯等為公設面積，所有部分之和即為建築面積。

各種數據計算公式如下

建築面積=套內建築面積+公設面積

公設面積=公設系數*套內建築面積

公設系數=總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽台面積

另外還有個口令

外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽台區分封閉否，封閉全算未封半。

舉例來說，一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麽公設面積 = 建築面積 - 套內使用面積=(90-74)平方米= 16平方米;公設率=公設面積/建築面積= (16 / 90)平方米= 17.8%;出房率=(建築面積-公設面積)/建築面積=(90-16)/ 90平方米 =82%。

然而不同類別住宅的公設比率也是各異的

簡單來說

◆同一棟樓兩梯兩戶的公設，要比一梯兩戶的大；

◆點式樓和板式樓的公設是不一樣的；房子大，公設就多點；房子小，公設就會少點；

◆只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶在，其公設面積是不一樣的。

◆公共設施、走廊越多公設就越大；樓梯高度越高公設越大。

◆公設也不是越小越好，太小的公設意味著社區的舒適性降低。

但近年來，隨著房價上漲，公設系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某建案推出後的公設系數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公設面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

問題在於，現有的法律法規並沒有對公設系數設定上限。

貓膩一

做大公設多賺千萬

開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公設面積情況，並將其交給開發商。

也就是說，測繪企業和房地產開發企業對於公設面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公設情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公設面積在內的建築面積計算呢？

事實上，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公設面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公設面積的大小上做文章。房價這麽高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。

以一線城市某建案舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公設面積，那麽整個建案就可多賺1659萬元。

貓膩二

重複公設再賺千萬

到底哪些屬於公設面積？其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。

你為公設面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但開發商很少會公示五花八門的公設組成部分，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公設，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公設。這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。

貓膩三

公設面積被拿去牟利

還有一些被算作公設的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麽做。

“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎？”這樣的質疑聲層出不窮。

在某廣告交易平台上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設定廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。

有無可能取消公設？

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的頒布，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公設缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？

其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對建案的計價方式做出規定：建案現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，建案買賣合約及建案權證應當載明共用部位及設施。

有專家指出，對公設面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的資訊是否透明，開發商是否願意公開具體的公設內容、是否有虛報公設面積的嫌疑。

其實，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麽每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。

在現有購房方式下，如果能給開發商或代理銷售中介一項強製義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。這樣一來，即便無法取消公設概念，但至少購房者知道就自己的錢是怎麽花的了。