證券時報：限制需求最為根本的辦法是開征房產稅

　　來源：證券時報

　　我國樓市不同層級、不同區域的調控政策種類非常多，總體來說不外乎“四限”，即限購、限貸、限售和限價。從實施效果來看，前面“三限”應該說正面效果都比較明顯，是我國樓市調控必須長期堅持的政策選項，唯有限價這一項政策效果不佳，引發了不少問題。

　　最近一個時期，西自成都、東至杭州、南到深圳都出現了某個建案被數以萬計的人瘋狂搶購的新聞。其中，最主要的原因就是，這些新盤售價都比周邊二手房價格便宜不少，買到就是賺到。如此一來，凡是有購買能力的人，管他是不是剛需，誰不想通過各種手段將其拿下？

　　限價是政府采取的一種強製性的價格控制手段，其出發點無疑是好的。但是，真正執行起來，卻暴露出了一系列問題。

　　首先是樓市剛需未必能得到更好的滿足。眾所周知，剛需在住房方面的購買能力是很有限的，只有當房價處在一定水準線之下，限價才對其有實際意義。否則，如果房價高高在上，即使限價能使其下降十幾乃至幾十個百分點，那麽對於剛需來說，房子仍然是可望而不可及的。打一個可能不太恰當的比喻：人感到最適宜的氣溫是26度，當氣溫在30度時，你把它調成26度，這滿足了人的需要，肯定會受到歡迎；如果氣溫不是30度而是80度，那麽你即使將其下調10度甚至20度、30度都是毫無意義的，因為人早已熱死了。深圳最近推出的一個建案，周邊房價幾年前就上了兩位數，而它的單價卻被政府限制在個位數上。如此天上掉餡餅的事情，有錢人誰個不去搶？可是面對每平米至少要8萬多的房子，真正的剛需又有幾個能買得起？所以限價限到最後，只是讓那些買得起的土豪們撿了一個大便宜。這難道是我們限價政策所想要的結果嗎？

　　因為有便宜可佔，所以在樓市供應保持原有節奏的情況下，市場需求卻被刺激得畸形膨脹起來。一時間供求嚴重失衡，“七萬人排隊”“看房要交500萬誠意金”等便成了新聞熱點。這些新聞通過各種途徑一經傳播，民眾焦慮情緒就不可避免地再度高漲起來，社會影響可謂非常負面。更為嚴重的是，為了能夠成為把房買到手的幸運兒，一些沒有購房資格的人不惜采取各種弄虛作假的手段來獲得購房資格；而另外一些在賣房方面有發言權的人則通過幫助別人買房而收取巨額“喝茶費”等非法收入。樓市畸形買賣所導致的這些造假與腐敗行為嚴重汙染了社會風氣，使高度關注樓市的廣大民眾感到非常不滿。

　　新房價格與周邊二手房價格的倒掛不僅刺激了投機需求大量擁進樓市一級市場，而且也人為扭曲了樓市價格的正常分布。行政性限價容易讓各級政府自我陶醉於樓市調控的虛假成功當中，從而影響了其在真正有效的地方去進行探索和實踐。實際上，這種通過行政手段壓製出來的房價穩定或下降，不僅基礎極為脆弱的，而且負面效果也很明顯。具體地說，就是既可能給決策者和市場相關各方傳遞虛假的樓市資訊，使其做出錯誤的判斷和決策，又可能使一些開發商在限價期間沒有動力將建案積極推向市場，從而導致樓市供應的減少，進而進一步激化樓市供需之間的矛盾。

　　綜上所述，樓市限價政策實在不是一個好的政策，其負面效應要遠大於正面效應。政府部門有必要在恰當的時候將其取消。要想真正解決樓市價格上漲過快的問題，從根本上來說，還是要從供應與需求兩個方面著手。除此別無他途。

　　先從供應角度來看，很重要的一點就是：不要只是盯著新房看，還應考慮存量空置房；不要只是想著買賣，還要惦記著出租。房子是用來住的，只要房子有人去住，那麽這個房子無論是用於售賣還是用於出租，都是實在的樓市供應。

　　就新房來說，要增加供應量，一方面政府要加大住房用地供應力度，因為“巧婦難為無米之飲”，供地不足，房子的供應量也就會受到限制；另一方面則要加強對開發商的監管，避免其囤地不開發或開發後不及時向市場推出建案。

　　就樓市存量即二手房來說，有兩個方面的工作非常值得做：一是對一些設計不合理、環境差、生活不便利的居民區進行更新改造，提高其舒適度及便利性，以增強其對租客的吸引力。現在有開發商在一些城市進行了這方面的工作，效果很顯著。如萬科在深圳對一個城中村的房子進行整體改造後再出租給年輕人，就非常受歡迎。房主也因此明顯受益：不僅房子和周圍環境變漂亮了，而且再也不用為房子出租的事情煩心。二是下大力氣讓空置房盡快轉入有人居住的使用狀態，大幅降低我國高企的樓市空置率。

　　再從需求角度看，目前限購、限貸政策對抑製樓市需求效果都非常明顯，需要繼續堅持。目前還應該做的是，盡快采取嚴厲措施狠狠打擊通過各種不正當甚至非法手段所形成的樓市需求。如通過“假戶口”“假離婚”等方式，一些本來沒有資格購房的人最終買到了房。這類需求在樓市供應有限的情況下對真實、合法的需求形成了擠出效應，不僅讓限購政策打了折扣，而且也使一些剛性需求未能得到有效滿足，造成了社會不公，所以必須打擊。此類弄虛作假行為可以說全國到處都存在，大家身邊也都不乏這樣的人，對此，政府有關部門絕不能無動於衷。樓市虛假需求一經查實，必須將其價格上漲所形成的收益予以沒收，此外還應該參照證券違法交易的懲處方式處以一到三倍的罰款。只有嚴刑峻法，才能有效震懾這種有違社會公正原則的造假行為。

　　當然，限制需求最為根本的辦法是開征房產稅。可以斷言，房產稅一旦開征，整個社會對於樓市未來走向的預期必然逆轉。擁有大量房產的人一定會積極拋售多餘的房子，而有了房子的人再也不會把房子當做最佳投資品而想著要去多買幾套。樓市供求格局大變也就勢在必然。

　　供求關係一旦逆轉，樓市價格的穩定乃至於下降也就不再是“水中花、鏡中月”了。因此，政策與其掄起大棒直接朝房價砸下去，還不如盡快把房產稅推出來。如果一時半會實在推不出來也沒關係，那就還是在供與求這兩個方面多做些有用的文章。否則，政府和老百姓都不願意看見的購房長龍還會一而再、再而三地在各地出現。結果不僅政府會感到焦躁，老百姓就更會睡不著覺的。

責任編輯：李思陽