百餘次調控下為何仍萬人搶房？限價搖號變相刺激需求

　　百餘次調控下為何仍萬人搶房？ 限價搖號變相刺激需求

　　各地調控仍在繼續。

　　6月5日，天津市頒布樓市調控新政，明確嚴格落實天津市房地產市場調控政策，加強購房人購房資格審查，對不符合調控政策規定的，不予辦理相關購房手續，堅決遏製投機炒房。對擅自放鬆購房條件的，將嚴格進行追責問責。

　　此前一天晚間，湖北宜昌市發布《關於進一步加強房地產市場調控有關工作的通知》，宣布要加大商品住房供應，不得夜間開盤和開展銷售活動，在城區（含夷陵區）範圍內購買商品住房的，自簽訂商品住房網簽合約之日起，2年內不得上市交易。同時，對商品住房申報價格過高等行為進行規範。

　　按照中原地產研究中心的數據，今年年內，全國各地的房地產調控政策已經多達百餘次。

　　即便調控政策不斷，但是市場上卻出現了“萬人搶房”、“深夜排隊交購房審核資料”、“一房難求”等現象，為此，住建部約談了12個城市相關部門。為何樓市之火難熄？澎湃新聞採訪了業內多位專家，試圖找到答案。

　　樓市調控壓抑需求釋放

　　樓市調控壓抑的部分購房需求反彈或是樓市“火”起來的其中一點原因。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強指出，樓市調控本身已經經歷了很長一段時間，一些從最初觀望的購房者看到房價出現上漲後也增加了部分市場購房需求。

　　回顧樓市調控政策可以發現，2016年9月30日各地開啟限購政策被認為是打響樓市調控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調控範本，各地開啟樓市調控更新，各地開啟限售模式。第三輪調控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內容，2017年9月開始，第四輪調控開啟，三四線城市不斷加入樓市調控行列。

　　而從2018年3月份，特別是兩會前後開啟的房地產調控政策被業內認為是2016年“930”後的第五輪樓市調控。其主要特徵是熱點城市購房出現剛需優先搖號以及出現限價房。

　　“限價”造成價差，價格信號已失靈

　　“限價”被認為是造成樓市火爆的又一主因。

　　王業強稱，執行限價措施是平穩房價行之有效的政策，在一段時間內房價出現異常波動後可以起到維持房價穩定的作用，但是長期使用就會出現價格信號失靈的現象。

　　據新華日報報導，南京775套限價房引來1.25萬人搶購，報名通道一度癱瘓。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華指出，由於限價造成了一二手房價格倒掛，“買到就賺到”的思想使得限價政策刺激了購房熱情，另外一方面，由於房源有限，也造成了排隊買房等現象。現在來看，限價措施並未穩定市場情緒。

　　在中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立看來，限價等行政調控措施扭曲了市場的一些情況。限價在一定的時間內是有效的，可以起到平抑市場、降溫的效果，但時間長之後，它的負面效果就會顯現，從而出現越調越火的情況。

　　而應對房源有限的問題，部分城市則采取了搖號的購房模式。“限價、搖號並沒有穩定市場，反而是刺激了需求，當前最主要的還是要調節供求關係”賈生華說道。

　　王業強認為，當前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號，實際上增加了很多套利需求，而土地拍賣中的競自持實際上減少了新房供給並助長了房價進一步上漲的預期。根據中國城市地價監測系統提供的數據，全國106個主要監測城市2018年第1季度土地價格繼續快速上漲，住宅用地價格同比上漲10.43%；另根據國家統計局提供的2018年1季度數據，全國土地購置均價同比上漲19.8%。地價的上漲既蘊含著未來房價可能進一步上漲，也意味著當前的行政性限制房價措施不可持續，如果繼續限價只會造成新增供給短缺。

　　去庫存引發需求虛增，帶動炒作風頭

　　去庫存引發需求虛增，帶動了一部分資金入市，形成了炒作的風頭。

　　在尹中立看來，與一二線熱點城市不同，三四線城市在房地產去庫存政策的刺激下也出現了交易火爆的情況。其中核心在於三四線城市的棚戶區貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現了需求虛增的情況，由於購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造後形成了炒作的風氣。

　　按照國家統計局的數據，今年4月末，建案待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米。

　　按照中原集團的監測數據，伴隨著部分城市庫存減少，全國庫存數據已經跌至44個月新低。

　　而庫存告急也使得部分城市蠢蠢欲動，出現“一房難求”的“火爆”場面。

　　“經濟帶概念”城市成投資主要目標

　　“經濟帶概念”城市是樓市調控下“火爆”的另一個原因。

　　在王業強看來，當前“經濟帶概念”的城市成為購房以及投資的主要目標。

　　以西安為例，今年2月，西安獲批建設國家中心城市，成為中國第九個國家中心城市。根據發展目標，到2035年，西安國家中心城市和功能完備的城鎮體系將全面建成，同時關中平原城市群也將成為具有國際影響力的國家城市群，引領西北地區發展。

　　根據社科院發布的數據，4月份西安房價同比上漲73%，位居全國第一。而這已經是西安連續很長時間房價漲幅高居全國前列。

　　王業強認為，如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風險相對來說是可控的；相反，如果城市的房價上漲並沒有基本面支撐，純粹由房價繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫，需要加強風險控制。因此可以看到，一些有預期、有概念，相對安全的城市成為炒房的目標。

　　除了西安，國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。

　　人才落戶政策對衝樓市調控政策

　　據央視新聞報導，從2018年開年至今，已有超35個城市發布了40多次人才吸引政策。引進人才的門檻在“拚搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調控政策緊密相關的戶籍限制資格也被打開。

　　有人對此質疑，各地引才新政給了購房者甚至炒房者便利，在引才的同時也在給樓市“鬆綁”。

　　據不完全統計，5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先後頒布吸引人才政策。

　　中原地產首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產調控的窗戶，房地產限購關上了房地產投資的大門，卻用太過寬鬆的人才引進政策來擴大購房窗戶。目前部分城市人口引進的門檻過低是弊病之一。

　　而在王業強看來，隨著部分二線城市強勢崛起，其房地產市場的繁榮自然會帶來對泡沫和風險的擔憂。但在他看來，這些城市的發展需要引入人才，同時也需要提升當地的經濟發展，因此人才落戶政策對當地政府而言或也是對衝嚴格的樓市調控政策的一種手段。

　　王業強表示，短期的行政調控措施可以起到維持市場的穩定，但長期而言，房地產市場需要構建長效機制，但並不是一蹴而就，未來更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來完善。

責任編輯：孫劍嵩