中民投曾以248.5億元拿下董家渡地塊。
中國排行第三的優質地塊董家渡歸綠地控股了，但或許麻煩才剛剛開始。
2月15日，綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱綠地控股）發布公告稱，公司收購中國民生投資股份有限公司(下稱中民投)及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格為121億元。
董家渡位於上海老城廂與黃浦江南外灘之間，是上海開埠以來最早形成的城區之一。此次交易的地塊是位於外灘金融集聚帶核心位置，被稱為“上海市中心的絕版地塊”。項目標的佔地面積12.67萬平方米，總建築面積119.9萬平方米，當初中民投設定的總投資概算達到604億元。
當時中民投以248.5億元拿下該項目，被視為是中民投的“定海神針”。中原地產首席分析師張大偉對時間財經表示，董家渡地塊非常優質，是中國土地歷史上總價排行第三的地塊。
對於接手方上海本土房企綠地控股而言，拿到上海核心地區的地塊，符合其“重回一二線”的戰略目標。值得注意的是，其公布2018年銷售額為3875億元，並未實現4000億元的年初目標。同時淨資產負債率在去年第三季度再次惡化，達到197.8%。
綠地會消化不良嗎？
張大偉表示，百億級的股權變動，對綠地這個第二梯隊的龍頭房企而言，壓力有限。明源地產研究院執行主編對時間財經表示，綠地是國企，在資金方面有優勢。此外，綠地此前就以擅長建地標聞名，從這個角度看，拿下董家渡項目是筆劃算的買賣。
但董家渡項目要求受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低於60%，十年內不得轉讓。可以轉讓的部分，也須整棟轉讓。這對於綠地而言壓力還是挺大的。艾振強表示，一方面是資金長期佔用的壓力，這方面估計綠地大概率還會找其他合作夥伴，不一定是其他開發商，可能是地產基金。另一方面是運營的壓力，要讓地塊發揮最大價值，還需要強大的運營能力。
如果綠地在這兩方面都可以做好，再加上如果租金收益率高的話，後續綠地可以通過資產證券化等方式回籠部分資金，紓解壓力。
問題在於，121億元的交易價格之外，是否還暗藏350億的債務需綠地控股承擔？
燙手山芋還是撿漏？
交易關注的核心點是交易價格。值得參考的是，2014年末，中民投拿下該項目土地的價格為248.5億元。
此次綠地控股121億元獲得董家渡項目50%的股權，作價相當於2014年該項目拿地價的一半，看似十分實惠。
此外，2017年安信信託獲得該項目45%的股權時作價240億元，一年多過去，同一項目已折價過半。
但公告稱，截至2018年末，未經審計的標的公司總資產（董家渡項目）453億元，總負債353億元，淨資產100億元。而交易明確，121億元交易除了標的50%的股權外，還包括交易標的全部債權。如果綠地控股除了121億元的交易價格，還須承擔353億元的債務，價格便不算優惠了。
時間財經以投資者身份致電綠地控股董事會秘書，其對於353億元債務是否需要綠地承擔並未給予回答。
眾所周知，房地產行業中，負債若是建設投資所致，那麽這些負債後期便會變成資產。但張大偉表示，即便如此，該債務額還是超出了此前預算。此前中民投設定的總投資額為604億元，刨去地價240億元，其剩餘的建設投資額幾乎等於現在的公司負債，而項目規劃是2021年才建成。也就是說，項目建設時間剛過半，預算已經全花完了。
一長期關注中民投的投資分析者對時間財經表示，綠地控股這筆買賣應該不會吃虧。核心在於是中民投正資金緊缺。
中民投成立於2014年8月，由全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立，注冊資本高達500億元。被稱為“中國版的摩根士丹利”、“民間版的中投公司”。股東名單中包括中泰信託有限責任公司、泛海建設集團投資有限公司、蘇寧電器集團有限公司、紅豆集團有限公司等。2018年上半年，中民投的總資產已激增至3096.51億元。
令人驚訝的是，2019年1月29日，中民投發行的30億元債券到期未還款，形成技術性違約。
3000億元資產的“中國版的摩根士丹利”居然還不起30億元的債務，還將其最優質的資產予以出售，真是讓人匪夷所思。雖然中民投總裁呂本獻此前公開表示，退出項目屬於戰略部署。但中民投債務違約壓頂、申請在上交所上市的三隻公司債券暫停競價系統交易、其發行的“17中民G1”債券價格也慘遭腰斬，可見中民投急需資金回籠是不爭的事實。上述投資分析者認為，在此情急之下，中民投必然以資金優先到位為主，在要高價上頗為掣肘。
根據澎湃新聞報導，此前恆基、CPPIB（加拿大養老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項目的洽談，其中恆基、CPPIB等甚至已經報價，且報價高於121億元。而綠地是近幾日才介入，最終在政府部門的協調下，綠地以121億元價格拿下項目。
負債率高居不下
綠地現金充足嗎？2018年半年報顯示，2018年前半年綠地控股經營活動現金流入2841.33億元。截至2018年二季度末，公司貨幣資金768.43億元，其中受限的貨幣資金122.79億元，因此，綠地控股可及時支配的貨幣資金為645.43億元左右。
就短期資金平衡能力而言，綠地控股表現也很好。截至2018年二季度末，流動資產總額8146.87億元，公司一年內到期的非流動資產37億元。對比而言，公司同期短期借款為187.38億元，其他流動負債中短期應付債券為72.74億元，一年內到期的非流動負債為668.26億元，三者合計金額為928.38億元。可見短期債務完全被覆蓋，綠地控股無短期償債風險。
公司2018年全年營業總收入3510億元，同比增長21%；歸母淨利潤117億元，同比增長29%；總資產突破兆元大關，達到10037億元，同比增長18%。看似增長喜人，但其維持在20%至30%之間營收和淨利增速，與銷售額三強房企恆大、碧桂園、萬科50％-70%左右（2018年半年報數據）的營收和淨利增速對比，差距還是較為明顯。
此外，公司強調2018年結轉收入同比保持一定增長，毛利率進一步提升，利潤增幅較大。但東方財富網顯示，其毛利率仍未超過15%，遠低於行業平均水準的35.98%；淨利率未超過5%，也遠比不上行業平均水準的16.54%。
但綠地控股董事長張玉良顯然並不這麽看。此前他公開表示，綜合來看，綠地控股房地產板塊的銷售利潤率和投資回報率跟其他企業差不多。綠地控股2018年年淨資產回報率約17.4%，在行業內一直領先。綠地控股綜合產業的毛利率的確偏低，但是商業跟商業算，基建跟基建算，綠地控股的基建業務跟中國基建比，並不低多少。
不過，2018年上半年，綠地控股的房地產及相關產業領域營收713億元，同比增長10.77%，毛利率為26.11%；大基建產業實現營收773億元，同比增長44.72%，毛利率為3.16%。而同期，萬科的毛利率為34.44%，中國基建的毛利率是9.25%。綠地控股似乎怎麽算，也還差一截。
最令人擔心的還是其好不容易降下來的淨資產負債率，又攀升了。綠地控股第三季報顯示期末淨資產負債率未197.8%，低於2017年末的206%，也低於2017年同期的248%，但是相較於2018年年中數據上升了10%。雖然綠地控股已經很努力了，但對比規模相近房企，狀況並不容樂觀。
對比半年報數據可發現，萬科截至2018年二季度末的淨負債率只有32.7%、碧桂園淨負債率為58.97%、保利地產淨負債率為93.26%，也僅是綠地控股的一半，而中國恆大的淨負債率略高，但也低於綠地控股，為127.3%。
在普遍降杠杆的情況下，綠地控股似乎還沒有這個打算。張玉良曾表示，2019年的很多政策口徑較2018年將有不同程度的松動和調整，2019年的房地產市場整體值得期待。（台灣時間財經 陳世愛）
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