綠地：押注基建，夢碎4000億

曾經的行業“一哥”，正在被一個又一個小弟超越。

撰文/ 蔡真

編輯/繆凌雲

業績預告顯示，綠地控股2018年實現營業收入3510.14億元，同比增長20.87%；實現淨利潤116.62億元，同比增長29.03%。

這似乎是一個不錯的成績。

但同期，中國恆大實現營業收入4662億元，淨利潤722.1億元；碧桂園實現營業收入3790.8億元，淨利潤485.4億元。

2014年，綠地曾以2408億元的銷售額登上行業第一的寶座，五年後，卻已被曾經的小弟們遠遠甩開。

大哥難當，輝煌不再

綠地又要爽約了。

一年前，張玉良提出，綠地2018年房產銷售規模不低於4000億元，同比增長超三成。而最新公布的銷售簡報顯示，這一數字最終只有3874.93億元。

這不是綠地第一次跳票。

2014年，超越萬科成為行業第一之後，張玉良定下了2015年銷售額超2800億元的目標，一時間令市場大為振奮，公司股價一路上揚。短短半年時間，從9元/股左右，飆升至42.2元/股的高位，上漲近5倍。

然而，理想豐滿，現實骨感。

等到財報公布之際，投資者們驚訝地發現，綠地2015年銷售額僅為2301億元，不僅跌下了第一的寶座，甚至較2014年的數據出現了倒退。

此後的數年，綠地的銷售額雖然又重新走上了增長的軌道，但行業排名卻一路下滑至如今的第6位。

基建：蜜糖還是砒霜

綠地之所以在房地產領域沒有了曾經的輝煌，一個很重要的原因是把許多精力放到了基建業務上。

2018年三季報顯示，綠地房地產營收和基建業務營收幾乎持平，分別達到1041億元和1009億元。其中，房地產業務營收的同比增長率為14%，基建業務卻高達43%，差距明顯。

按照張玉良的設想，綠地控股2020年大基建產業目標經營收入超過4000億元。

並且，配合基建業務，綠地控股2018年的拿地策略偏向三四線城市和高鐵站周邊區域。全年新增房地產項目118個，權益土地面積約2149.08萬平方米，總地價917億元，其中高鐵商務區項目佔比超過新增土儲總量的30%。

基建業務的確為綠地做大規模提供了可能，但缺點也十分明顯。

一是利潤率低。

受行業特徵製約，綠地控股建築業務毛利率常年維持在7%以下，與房地產業務至少20%的毛利率相比，根本不在一個量級。

例如2017年，綠地房地產業務毛利率23.36%，建築業務毛利率僅為3.75%。

二是競爭力有限。

我國基建市場，一直以幾家“中”字頭大型國企為最，它們經驗豐富、體系完善、技術先進，人脈廣泛。綠地到底能夠在這一領域分到多少羹，需要打上一個大大的問號。

三是資金壓力大。

在一個工程項目中，建築公司是不折不扣的乙方，就連前述“中”字頭企業，有時候都需要帶資進場。且與房地產可以“預售”等機制不同，建築行業必須等完工（或者按照合約規定的完成比例）才能收款，這就要求企業有極強的資金實力。

然而，風雲地產界（微信號：fydcj888）注意到，在房地產第一梯隊序列中，綠地控股的資金狀況不算很好。

資金鏈狀況不容樂觀

對房地產企業來說，“降杠杆”自然是近兩年最重要的事情之一，綠地控股也不例外。

截至2018年上半年底，綠地控股有息負債2629億元，較年初下降了131億元，降幅4.74%；淨負債率為186.84%，相比2017年末的214.76%下降了近30個百分點。

兩大核心數據雙雙下降，說明綠地控股在“去杠杆、降負債”層面的確取得了進展。

只不過，同處於A股的幾家主要房地產公司（招保萬金），淨負債率僅為綠地控股的一半左右，萬科A更是只有32.70%。

與此同時，三季報顯示，綠地控股一年內到期非流動負債及短期借款合計為886.25億元，同期账上的貨幣資金僅為726.68億元，還債壓力依舊不小。

與較高的負債水準形成對比的，是綠地偏低的融資能力。

首先是金融機構借款。

2018年半年報顯示，綠地控股有著高達2337.65億元的受限資產，佔其總資產規模的25.86%。

前述其它房企受限資產規模及佔比都要少很多。

例如保利地產總資產8138.60億元，617.66億元受限，佔比7.58%；招商蛇口總資產4078.53億元，195.98億元受限，佔比4.80%；金地集團總資產2465.68億元，6.85億元受限，佔比0.27%。

進一步分析，2018年上半年，綠地控股1596.09億元短、長期借款中，抵押、質押借款合計1204.22億元，佔比85.67%，為主要借款來源，信用貸款佔比僅為8.27%。

金地集團、招商蛇口信用借款佔比分別為95.50%、59.05%，萬科A近乎全部為信用借款。保利地產、華夏幸福則以保證借款居多。

這意味著，綠地在銀行為主的金融機構面前，並不多麽吃香。

其次為再融資。

2015年12月，綠地控股一度拋出高達301.5億元的定增計劃。然而，之後儘管融資總額一降再降，至110億元，但是最終卻沒有了下文，遭遇了市場的“用腳投票”。

2015年以來，中國平安反而在不斷減持綠地控股，累計套現超80億元。

接著，股權質押。

截至目前，綠地控股股東所持股份中的78.14%已經被質押。值得注意的是，截至4月8日收盤，綠地控股市值僅為974.67億元，較2015年巔峰期的3000億元，已經蒸發了近七成。以此計算，控股股東股權質押融資的空間約為50億元。

除此之外，2018年，綠地控股境外發行26.8億美元債和15億元人民幣債，規模在內地房企排名第一。其中，境內債平均利息為5.5%，境外債券為6.2%，處於行業較低水準。

房地產行業增速不比往昔，大基建增收難增利......

綠地控股的年報發布在即，曾經的大哥2018年是否能夠做出讓投資者眼前一亮的改變，答案很快揭曉。