債務壓頂 1月房企集中融資

2019年以來，房企的發債動作仍然持續不斷。機構數據顯示，2019年房企融資需求井噴，公布融資計劃已超1600億元。不過有業內人士指出，房企新年以來的密集發債並不意味著“融資難”局面已經破局，當前國內對於房地產的調控實質上並沒有放鬆。

房企密集發債

房企的“找錢”行動仍在進行中。

最新的融資計劃披露於1月30日，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）發布公告稱，擬發行1億美元的優先永續票據。並表示，發行優先永續票據的預計所得款項淨額將約為9900萬美元。擬將發行優先永續票據的所得款項淨額用於為集團若乾現有債務的再融資及撥作一般公司運營資金用途。

值得一提的是，1月25日當天迎來了一波“融資小高潮”，多家房企選擇了同日對外披露融資計劃。當日，遠洋集團控股有限公司公告宣布，公司全資附屬公司遠洋地產寶財IV有限公司（發行人）擬發行於2022年到期的5億美元有擔保票據，年利率5.25%；綠城中國公告稱，該公司建議通過發行人進行一項由該公司擔保的美元優先票據的國際發售；福晟集團則以海報的形式披露，東亞前海-招商創融-福晟集團應收账款資產支持專項計劃發行成功，發行規模8.3億元；華遠地產股份有限公司發布的公告顯示，該公司完成發行2019年非公開發行公司債券（第一期），發行規模為15億元，最終票面利率為6.65%。

中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月以來（截至1月28日），統計區間內房地產企業公布的融資計劃已達70多起，合計金額超過1600億元，刷新最近一年多來的融資月度新高。據了解，2018年11月房企融資規劃上千億元，12月融資規劃達1600億元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於房企而言，當前樓市銷售逐漸放緩，回款難度加大，再疊加企業前期過度投資對資金需求的上漲壓力，房企對融資的訴求明顯上漲。

“2018年雖然房地產企業銷售依然刷新歷史紀錄，但房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，其融資需求也隨之上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。此外，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。”張大偉說。

債務壓力緊逼

密集發債背後是步步緊逼的償付壓力。從1月內眾多披露融資計劃的房企來看，其融資用途主要是為了“借新還舊”。

Wind數據顯示，2019年房企公司債到期規模2640億元、企業債到期規模183億元、非金融企業債務融資工具到期規模1037億元、資產支持證券到期規模628億元、海外債到期規模846億元，總計到期規模5334億元。

此外，中金公司研報也指出，2019年房企將進入償債高峰期，2019年國內房企僅信用債償付額就超過6000億元，相比2018年翻倍有余，今年房企債務壓力並不比2018年有所緩解。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向北京商報記者表示，債務壓力之於房企而言，可謂“負重前行”，在助力企業規模化發展的同時，也對企業安全穩定發展形成了一定阻力，應當予以重視。“首先從巨集觀角度來講，就是一個風險問題。中央不斷提及要防範風險，債務兌付風險肯定是房企接下來要著力化解的；第二個從企業經營角度來講，如果不處理好自身的債務問題，房企的股價會因此波動，企業未來的投資也會受到影響。”

張大偉指出，與去年11-12月類似，房企融資管道正在打開。從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低，房地產業最近幾個月資金情況出現了緩解。越來越多的房企正抓緊視窗期加快融資，以應對未來的還債高峰期。

融資政策未放鬆

儘管新年伊始房企的發債動作稍顯密集，但業內多專家及機構認為，2019年房企融資形勢仍然較為嚴峻，當前融資政策並未在實質上得到放鬆。

“整體看，房地產企業最近幾個月資金情況確實有所緩解，不過監管層仍然在嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度實際上依然比較大。” 張大偉如是說道。

頻繁融資下多企業的融資計劃被叫停，被視為融資政策未放鬆的有力佐證。

1月23日早間，上交所公告稱，奧園集團非公開發行2018年住房租賃專項公司債券被終止審核，該公司債券計劃發行規模為10億元；1月18日，深交所披露資訊顯示，合景泰富計劃發行的一宗200億元規模資產支持計劃被中止審核。據悉，該債券名稱為“華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃”，合景泰富此前申請發行的“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃”也於1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊發集團7.9億元資產支持證券、花樣年非公開發行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發行公司債券等多個發債申請，也相繼被上交所終止。

同策研究院研究總監張巨集偉認為，2019年樓市調控仍是大基調，政策面對於房企融資管道有重重防火牆，大部分無法流入開發領域，房企資金面仍然會很緊張。

諸葛找房數據研究中心報告顯示，綜合12月央行、國家統計局發布的多份報告來看，房地產行業所面臨的資金態勢仍較為嚴峻，融資管道依然受限、融資額度愈發趨緊，資金成本也在攀升，海外債發行數量逐步增多。2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。

“2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企在這種情況下更加關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。”張大偉補充道。