出品：每日財報
作者:裴崗
過去6年來，陽光城從偏於福建一隅的地方地產企業一躍成為國內15強地產企業，銷售規模從2012年的20億元躍升至2018年的1628億元規模，6年實現80倍數的增長，成為地產界一名黑馬。
但是這批增長之王的黑馬在2019年卻緊急刹車：根據公開數據，陽光城上半年的銷售增速從去年同期的67.5%下滑到28.7%，上半年完成了900億的銷售業績。
反映到公司的對外宣傳上，則是2019年，陽光城不再講速度，開始以穩步發展的形象重新展示給外界。
當然這是包括陽光城在內的眾多地產企業不得不采取的舉措，在面對地產調控不放鬆，融資渠道持續收緊的當下，降速轉型成為不得以的選擇。
有意思的是，《每日財報》注意到，這家因部分高管來自碧桂園，而且經營模式高度雷同的陽光城不願意再戴上“小碧桂園“的帽子。
在剛剛過去的博鼇房地產論壇上，陽光城集團執行副總裁吳建斌就表示，相比小碧桂園，我們更原意變成“小中海“。在他看來，陽光城更多的在一二線城市拿地，更多的是精品項目，更類似”小中海“。
陽光城為何著急形象重塑？在經歷了幾年的高速增長後，陽光城如何應對後續增長乏力的問題？這都是二級市場投資人都在關注的話題。
高速增長的過往
由於國家的有意管控以及在“房住不炒”和因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，進入2019年後，這一趨勢更為明顯。整個房地產行業的整體降溫，成交活躍度不高，市場需求降低導致增速放緩。
所以，如果放在大環境下看陽光城增速下滑也並非是特例，但是如果將其放在過去6年多時間軸上，就會發現陽光城的緊急刹車所預示的不同涵義。
2012年之前，陽光城還是偏安一隅的福建地方房企，在2012年-2014年期間，陽光城如同很多閩系地產一樣，通過高周轉、低成本的運營策略從而實現快速擴張。
譬如當年的廈門翡翠灣項目，就是一個快的典型。陽光城於2012年6月取得該地塊，6個月後即推售了160套改善型聯排產品（200-250平米）。到2013年4月，翡翠灣再次開盤，當天售出1115套公寓。該項目拿地後不足一年已實現近21億業績。
從取地到開盤的周期逐漸縮短至6-8個月，高速周轉下，再加上靈活利用股權並購等手段切入競爭激烈的城市和市場，深耕布局有潛力的城市，公司業務得到快速開發。
《每日財報》注意到，這三年，陽光城銷售收入從54.5億元、74.4億元再到139億元。到2015年上半年，陽光城一舉奪得閩系房企的銷售冠軍，彼時銷售金額位列國內地產行業的22位。
但是相應的是，公司債務快速攀升。2012年~2014年公司同期的資產負債率分別為76.41%、86.86%和84.69%。2013年、2014年陽光城經營性活動產生的現金流還連續兩年為負，分別為-56.4億元、-54.6億元。
公司進一步發展步履維艱，直到2015年5月，陽光城引入了中國民營資本中的最強大鱷——中民投（中國民生投資），成為公司的最大單一股東，後者在資金、資源、品牌等方面給公司提供了大量的支持。
在大金主的支持下，陽光城的野心越來越大，2016年開始逐步開始全國性、全方位的布局，正式向千億規模發起衝刺。
2017年陽光城挖來碧桂園的“雙斌”組合，並且新增13個區域公司，全年共拿地120塊，實現銷售額951億。
2018年陽光城實現銷售額1628億，終於大步跨越了千億大關，
高速增長下掩蓋問題眾多
6年銷售額增長了80倍，陽光城成為地產界內的一批黑馬，但是相比其他同行，陽光城的利潤率並不佔優勢。
根據《每日財報》的統計，從盈利能力來看，閩系龍頭房企中，除了世茂淨利率在20%以上，陽光城、正榮和融信的淨利率在去年年底的財報中分別為6.92%、8.43%以及10.1%。陽光城在四家企業中，淨利率表現最差。
有業內人士分析稱，陽光城前兩年以衝規模為主，使用的財務杠杆較高、負債率也較高，借貸成本與負債率水準是製約陽光城利潤率提升的兩個重要因素。”由於過快的發展以及大量通過負債來實現資本擴張在經濟利好的期間可以達到飛速發展的效果，但是一旦市場不盡如人意，則資金周轉不順，負債太多導致的債務風險都會被放大，引發一系列問題，在銷售額穩定增長的時候淨利潤卻低的可憐則明顯的反應出了這個問題。
其實，陽光城自身債務問題很嚴峻，負債率嚴重，結轉力度加大，長短債轉換較多為彌補高負債導致的增速放緩。為了降低財務負債率，陽光城在上半年將到期債務置換成了部分高成本債務，目前貨幣資金能夠完全覆蓋一年內到期債務，所以債務結構也得到了進一步調整，長期账務：短期債務從去年的6:4調到了今年的7:3，信託融資的比例也從去年底的50%左右下降到31%左右。
短期來看，現金安全沒有太大問題了。但債務結構雖然改善了，流動性問題依然存在。
另一塊吸引投資帶來的後續問題，主要是項目引入項目跟投，少數股東權益增加。可是目前有些盤的權益比已經到50%了，這些盤要是再吸收投資，陽光城的佔比就在50%以下了。
除此之外，陽光城上半年的真實利息支出更多了。利息支出中的90%、42億元的利息資本化了，資本化利息保持在93%的高位。眼前的利息可以資本化，日後的營業成本必然推升，日後的淨利潤受影響是必然的。這也就導致了股價市值問題的出現。
《每日財報》注意到，陽光城的股價乏力，資本市場不太看好。由於整體勢頭不太明朗，主要由於陽光城用龐大的有息負債換來了規模上的提升，規模提升了，公司卻並不怎麽賺錢。反映到市值方面，是銷售規模與市值的不匹配。
今年2月份，中民投因自身財務危機出售了陽光城的股份，一度導致資本市場對於陽光城的擔憂。以後畢竟少了這個大金主，公司在融資等方面的成本會上升很多。
結語
中報顯示，陽光城2019年上半年淨利潤率為6.44%，較2018年同期的6.78%再度出現了下滑。要知道，行業的整體淨利潤率平均水準已經達到15%。陽光城雖然是房地產公司，利潤率卻薄得像是製造業的公司，也是不多見了。
外債、匯率壓力，以及300多億元的一年期內債務，始終懸在頭上。陽光城在華麗報表下的日子其實並不陽光。高負債永遠不是解決問題的方法，反之會更加重問題，如果不努力去杠杆，還是一味的追求規模的逐步攀升。在調控的大背景下，千億房企、兩千億房企，其實依舊是很脆弱的。民眾不買账，銷售增速自然下降。
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