樓市融資再上“緊箍咒”？看清形勢更關鍵！

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融資上了“緊箍咒”

二季度以來，房地產融資形勢發生較大變化。

近期，部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，被約談警示，要求“控制業務增速，提高風險管控水準”。同時，受行業融資環境收緊影響，5月、6月單月新開工增速均跌至個位數。

在融資一緊再緊的大環境下，資金面上壓力重重的房地產行業應如何應對？搞清融資收緊的目的和路徑，洞察潛在風險與機遇，合理布局就更為關鍵。

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融資收緊的背景

本輪房地產融資政策的變化源於土地市場的波動。過去半年，部分一二線城市土地市場再現回暖，給房地產市場平穩發展帶來一些壓力。

2019年上半年，一二線城市土地供求均明顯增加，帶動了土地出讓金、樓面均價的顯著上漲。其中，一線城市住宅用地出讓金同比增長超七成，增幅居各線城市之首；二線城市住宅用地出讓金同比增長超三成，較去年同期提升了4.6個百分點。特別是，廣州、成都、重慶、蘇州等熱點城市部分地塊出現較高的樓面價，這也引起了監管層的關注。

圖：2019年上半年各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

當前，部分地區居民杠杆急速攀升，增加了剛需群體和改善性群體的債務負擔，也增大了金融風險，這是個人端融資收緊的重要原因。

數據顯示，2018年福建、浙江、廣東、江蘇、上海、重慶等經濟相對發達地區居民的杠杆率均超出70%，遠高於全國平均水準。這些地區有經濟基本面做支撐，金融創新水準較高，居民投資理財需求旺盛，一定程度上也放大了居民的杠杆。然而，貴州、江西、廣西、寧夏等中西部地區居民杠杆率超過60%，偏高的居民杠杆率與經濟發展水準並不匹配，偏高的居民債務隱藏著潛在的風險。從增速來看，過去兩年，西藏、重慶、海南、廣西、廣東、湖北、山東、福建、安徽、浙江、江蘇、上海、天津等10省市居民杠杆率提高了10個百分點以上。

居民杠杆高企透支未來房地產市場的增長空間，如放任下去將引發較大的金融風險。因此，在穩杠杆與防風險的背景下，居民個人住房貸款政策收緊也是必然。

2016年、2018年中國境內各省市住戶部門杠杆率

數據來源：各地人民銀行、中指研究院綜合整理

備注：居民杠杆率用住戶部門負債/銀行存款衡量

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融資收緊的路徑

近期，監管層的密集表態中，房地產融資形勢發生了較大變化。

今年2月以來，銀保監會多次發聲強調要繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人抵押貸款繼續實行審慎的貸款標準，嚴控銀行保險資金違規進入房地產市場。5月，銀保監會發文要求對房地產融資亂象進行整治，房企融資收緊信號不斷增強。7月，銀保監會對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司開展了約談警示。隨後，發改委發文明確房企海外發債用途只能用於一年內到期的境外債務。2019年以來，為防範房地產金融風險，監管層從嚴控銀行保險資金違規進入房地產行業，到整治房地產融資亂象，再到收緊信託、海外債融資等，銀行、保險、信託、企業債等房地產融資來源全面受到限制，或是未來一段時間內的政策趨勢。

在房地產融資收緊趨勢下，三四線城市企業融資收緊，房貸利率止降回升，部分城市收緊公積金政策。

各大銀行對三四線城市融資收緊。工商銀行2018年年報中強調加強房地產行業風險管理。重點支持一線城市及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務。招商銀行在2018年年報中提到，2019年房地產行業風險主要集中在去庫存速度較慢的三四線城市。此外，農行和中行2018年年報中也提到加強房地產貸款風險管理。2018年下半年以來，棚改政策調整、棚改規模大幅下調的背景下，部分銀行對三四線城市放貸態度更為謹慎。

表：部分代表銀行加強房地產金融監管

房貸利率止降回升。2019年6月全國首套和二套房貸平均利率止降回升，意味著本輪房貸利率下調周期基本結束。繼5月青島、南京房貸利率上浮之後，6月份天津、蘇州、福州、寧波、南寧等城市的房貸利率平均值有所上漲。二季度以來，蘇州、南京等熱點城市房地產市場熱度回升是政策收緊的主要原因。在監管層“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標壓力下，熱點城市加大房地產調控力度，住房抵押貸款利率出現上調也在情理之中。

圖：全國房貸款利率止降回升

數據來源：融360大數據研究院，中指研究院綜合整理

圖：2019年重點二線城市首套、二套房貸利率平均值變化

數據來源：融360大數據研究院，中指研究院綜合整理

部分城市公積金政策收緊。2018年以來，成都、天津、西安、廈門、嶽陽、鎮江、綿陽等城市收緊公積金政策。這些城市收緊公積金政策對房地產市場起到降溫作用。

圖：2019年以來部分城市公積金政策變化

沿著房地產融資收緊的路徑，我們發現三四線城市企業融資渠道收緊，是銀行加強房地產風險管理的策略，是主動避險行為；重點二線城市房貸利率上調、公積金政策調整，則是“房住不炒、因城施策”背景下，城市主體調控房地產市場過熱的主動行為。因此，對房企而言，部分三四線城市面臨階段性需求透支風險，進入時應做好風險評估；而一二線城市雖有調控壓力，但在居民居住需求支撐下房地產市場仍有較大發展空間。

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看清風險，行穩致遠

房地產企業：規避風險城市，深挖潛在機遇。企業面臨“錢緊”的形勢，一方面，應積極收縮戰線，規避風險較大的三四線城市，重點深挖有基本面支持的重點一二線城市、及核心城市群周邊潛力區域。另一方面，應把握機遇並購那些具有發展潛力的中小企業及其優質項目，同時從提升產品品質入手，更好地滿足居民的自住需求，適度讓利、加快回款，降低負債率實現穩健發展。

消費者：結合自身需求，而非升值預期。自住性購房者應結合自己需求情況，選擇更適合居住的住房，同時要充分考慮自身對杠杆的承受能力，平穩好短期、中長期的資金供需，以及要充分做好自身就業穩定性、收入增長水準的評估。

地方政府：警惕居民杠杆風險。地方政府在因城施策，優化調控政策，引導市場預期的同時；特別應警惕居民杠杆率高企的風險，多策並舉提升居民收入，引導合理消費，降低杠杆水準，從而提升居民生活品質，提振消費，為經濟持續增長奠定基礎。