自全國“兩會”結束至今，已經有十餘個城市再度加碼樓市調控政策，進一步以限購限售、統一搖號等政策來穩固調控效果。與此同時，北京樓市近期也頻現調控傳聞。北青網記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將頒布商品住房銷售公開搖號”政策之後，相關部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產權房掛鉤，最快4月份即可公布。
據知情人士透露，政府擬將限競房與共有產權房掛鉤，涉及範圍或將包括已入市限競房和已成交的限競房地塊。儘管，該消息尚未得到官方回應，但業界已然風聲鶴唳？
觀望：待入市限競房暫未受影響 兩項目預計節後開盤
北青網記者從知情人士處了解到，按照傳聞中的“限競房改共有產權房”政策，政府有權要求銷售價格低於周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府佔有一定比例的產權份額。產權持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產權性質，也就是說，還是限競房。但業主再出售時，要根據共有產權房的銷售規則，清算政府持有的產權比例。
而對於由政府持有產權比例的限競房銷售價格是否會下調、按什麽標準評估、產權份額的回購方式是否有別於共有產權房，以及是否會給予限競房開發商相應補償等諸多細節問題，目前尚有待觀察。該知情人士表示，如果政府持10%產權，並不會顯著降低限競房的購房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產權房並不便宜，符合共有產權房資格的購房者未必有足夠的購房資金，因此有可能出現大量棄購的情況。
令開發商，特別是手持限競房項目和限競房地塊的開發商最為關注的是，傳聞中的限競房政策的執行範圍是否會涉及到已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。對此，思源地產首席分析師郭毅指出，政府頒布新政策肯定要有相關依據，基本原則一定是要維護公平、合理的市場氛圍。對於已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說，要考慮這個政策是否會違反之前簽訂的土地出讓協定。這種情況下，對於按土地出讓協定規定開發、銷售限競房的開發商，是否會給予一定的賠償或者土地出讓的優惠條件，以平衡開發商的損失，也是政府相關部門在制定政策前需要考量的。
此前，有消息稱北京所有的限競房項目已經進入到停擺狀態，靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街頤景春秋等多個限競房項目的銷售電話後發現，這些限競房項目似乎並未受到傳聞影響，均在積極蓄客中。其中，金樾和著和旭輝城兩個預計將在4月中下旬首次領證開盤，萬和斐麗和旭輝城的開盤時間預計在6月中下底。
動機：或為確保共有產權房供應目標順利完成
從目前業界各方的反饋看，限競房改共有產權房並非空穴來風。除了對政策細節的追問之外，這一政策頒布的目的也成為熱議的焦點。有地產觀察人士認為，頒布這項政策最大的目的，或是為了確保北京共有產權房供應任務的順利完成。
根據2017年北京市住建委聯合北京有關部門發布的《北京市共有產權住房管理暫行法》要求，未來5年北京將完成25萬套共有產權住房供地。這意味著每年至少要有5萬套共有產權住房供地供應入市。而在2017年北京共有產權住房供地完成率達到104%的基礎上，今年北京又加大了共有產權房土地供應比例。從北京市規土委官網顯示，僅1月4日-2月6日一個月掛出的23宗住宅地塊中，共有產權房就佔到了10宗。
在共有產權房地塊的加碼供應同時，北京土地市場卻迎來了史無前例的大規模“流拍”現象。今年以來，北京土地市場已經流拍了4宗住宅地塊，其中兩宗豐台白盆窯共有產權房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產權房總規模達30萬平方米，按每套房源80平方米計算，超3000套共有產權房供應計劃落空。
中原地產首席分析師張大偉認為，這兩宗共有產權房地塊流拍的原因除了起價過高，也是因為目前市場共有產權房供應量高，但需求卻沒有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有產權房項目已經有40個，總房源4萬多套，待申購的房源超過3萬套。而這2宗流拍的共有產權房銷售價格在4.3萬元/平方米，總價並不低，未來是否能夠快速出售回款，企業也相對謹慎。
共有產權房地塊不好賣，已入市申購的項目似乎也沒有想象中受追捧。本月初正式開盤的某共有產權房項目雖然通過審核並參與搖號的家庭戶數達到了29364戶，差不多68個人搶一套房，但在現場選房時卻出現了近70%家庭棄購的現象。造成如何大規模棄購的關鍵原因是最新的共有產權房購買規則要求，購房者在交房五年後只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉賣給其他共有產權房輪候者。換句話說，即使以後兒女繼承，也需要兒女擁有共有產權房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產權房徹底失去了投資屬性，而其價格還不足以支撐居住屬性。
以預計4月份中下旬開盤的限競房項目金樾和著為例，89平方米三居總價差不多在340萬元左右，按年化百分之五計算，一年可有十七萬收益，十七萬的房租可以住到比項目位置更優越或是更好的房子。而位於孫河板塊的瑞悅府按項目67516元/平方米的均價計算，90平方米的三居總價差不多600多萬，首付接近200萬元，這在當前房價回調明顯的二手房市場上，可選擇的房源太空也是比較大的。
供大於求、申購門檻越來越高、無絲豪投資屬性……這些都有可能導致共有產權房項目出現滯銷，增加拿地企業的投資成本，從而令開發商放棄競買共有產權房地塊，最終影響到北京的共有產權房供應計劃。業內人士分析認為，從這一角度看，新政策頒布也並非完全沒有可能。
影響：限競房降價成必然 二手房或將量價齊升
公開數據顯示，北京目前已成交的限競房地塊已經超過50宗，從總面積看，合計超過450萬平房米，大約可提供5萬套左右的住宅，按照單價平均5萬元計算，大約貨值高達3700億。在已公布案名的17宗地塊，除去兩宗開發商100%自持的，其余15宗限競房都有望在今年上半年開盤銷售。包括金樾和著、萬和斐麗、遠洋金融街頤景春秋、旭輝城、中國鐵建理想家、保利首開熙悅林語、首創禧瑞天著、萬科七橡墅、翡翠書院等。
再加上今年住宅土地供應仍會延續限競房和共有產權房並舉的政策，可以預見未來至少2年內，限競房都將是北京樓市成交主力軍。因此，傳聞中政策一旦落地，對於限競房市場可謂殺傷力極強。張大偉認為，政策頒布對於已拿到限競房地塊的開發商來說打擊最大，因為這些地塊在拿地的時候，市場價格還處於高點。隨著去年以來二手房市場的價格持續下跌，除個別項目外，大部分限競房的性價比已經消失。可以說，限競房的項目銷售已經非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣，畢竟這部分共有產權房並不便宜。
張大偉同時指出，限竟房改共有產權房將繼續降低房價上漲的預期，同時給剛需帶來更多低價產品選擇，存量二手房市場成交降低。在信貸政策及購買門檻保持收緊的背景下，改善性需求賣二手房換高端新房的機會變小。這將對新房市場帶來很大影響，開發商只能降價售房，這種情況下，購房者還敢不敢買也是問題。
郭毅亦表示，共有產權房的入市量是穩定增加的，限競房項目的開發商只要資金沒問題、能扛住業績指標，就可以不賣房來規避政策，但開發商總歸是需要回款的，屆時只能選擇降價。但對於在拿地時沒有限定房價的普遍建案來說是極大的利好，同時也意味著高端建案的供應將更加稀缺。
而如果限競房改共有產權房政策成真，震動的也不僅是限競房市場，二手房市場也必然會產生連帶效應。那麽，二手房市場會漲還是會跌？對此，業界也出現了兩種不同的聲音。郭毅表示，如果不改變產權性質，同時共有產權部分的回購方式區別於真正的共有產權房，那麽二手房價格一定會量價齊升。而有業內人士則認為，如果限競房也加入共有產權住房的供應之列，市場供應將更加充足，預計會有近10萬套的供應量。所以，從長遠來看，下跌仍是主旋律。
此外，郭毅指出，限競房改共有產權房政策給企業帶來的影響其實遠低於對行銷人的影響。因為共有產權房采取的都是搖號申購，新政策會減少限競房的房源，對行銷人的需求也會相應減少。
其實，北京地產行銷人的“生存”危機早已顯現。今年年初，關於北京將頒布商品住房銷售公開搖號政策的傳聞便已經讓不少行銷人笑言：“如果全都搖號賣房，我們就可以直接失業了。”
據統計，截止目前已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安6個城市加入到新房房源統一搖號的“大軍”。統一搖號與去年的限購限售一樣，正呈現全國蔓延之勢。如此看來，相比存在諸多猜測的限競房改共有產權房政策，“市場無論冷暖，買房一率搖號”在北京率先落地的概率顯然更高一籌。
責任編輯：劉萬裡 SF014
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