從2018年6月10號開始，北京當天入市了旭輝城、瀛海府、熙悅林語、金樾和著。四個項目開始，標誌著，北京樓市在土地全面限價後，市場成交進入限競房元年。
這四個項目可以說也代表了北京限競房的3個層次，瀛海府接近日光，熙悅林語一年基本清盤，而旭輝城、金樾和著基本封盤。
北京限競房進入了一個嚴重分裂時代：“日光、年光、賣不光”並存！
限競房已經是北京市場的主流，這種情況下，到底如何點評限競房的優劣？這個肯定有很多緯度：網簽金額、地利位置、戶型好壞，利潤率高低。
今天偉哥也做點不一樣的排行榜：
天機棒,子母龍鳳環,小李飛刀,嵩陽鐵劍,溫侯銀戟,
1：誰是限競房的“小李飛刀”？
偉哥堅決認為，對於北京限競房市場來說，土地的位置決定了這個項目成敗的80%，另外15%是戶型。
但在這之外，影響最大的因素，是誰能最快的入市！這其實考驗了一個北京房地產企業的綜合能力，從前期定位、市場調研、戶型打磨、政府關係等等！（數據來自公開，如有誤，後台留言）
一個可怕的現象：北京限競房已經入市的50個項目，平均從拿地到入市383天，其中最短的入市周期只有122天，另外入市周期在300天內的只有8個項目。31個項目入市周期在400天以內。
能在300天以內入市的9個項目中，5個是中海的項目，另外幾個分別是電建、金茂、華潤、金地各一個。
2：限競房的網簽排行榜
在過去的一年裡，單獨看網簽數據肯定不科學，因為畢竟銷售節奏不一樣，但看整體數據，合計預售的50個項目中，網簽總金額610億，而入市的項目總市值是1960億，也就是說網簽去化金額隻完成了31%。
未來繼續井噴的供應
到目前為止北京限價房隻供應了400萬平米。按照土地面積還有450萬平米。而從等待入市的土地看：還有幾塊地將入市。
也就是不考慮未來，只看2019年春節前入市的土地，北京合計將有100個限競房項目，大約850萬平米住宅，合計1200萬平米，開發商投資將在6000億左右。而到目前為止，一年的資金成本在600億左右。
3：80%限競房入市項目已經肯定虧損。
合計94宗地塊95個限競房項目的北京市場，從土地成本看，溢價率在20%的有44宗，溢價率在10-20%的有17宗，低於10%的有26宗。
已經入市的50個項目只有不足10個項目有可能盈利，其他全部持平或者虧損。而計算所有限競房項目，大部分也將出現虧損。從銷售周期看，基本都遠遠超過銷售預期。而且從各種成本看，都遠遠超過之前預期。
整體市場情況：限競房進入全行業虧損中！
過去幾年北京土地大量供應逐漸開始形成房源，增加的供應量最主要體現在限競房：
首先：當下整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量平穩。
其次；北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。購房者開始全面觀望。
第三：限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。
第四：限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。
第五；從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰肯定會升級。
北京的限競房對於開發商來說，已經是陷阱房，特別是高溢價率地塊。建議抓緊針對限競房這一房源屬於，修改非普通住宅標準，畢竟大部分限競房不應該被定義為豪宅！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室