公寓的存在很特別，一直以來不被祝福，不被看好。
在很長一段時間裡，如果說勸人買房是一件善事，那勸人買公寓則會被認為不安好心。
眾所周知，公寓有很多硬傷：沒學區、不可落戶、40年產權、不通氣、公設高、戶型差......想找的話可以列出100個不買的理由。
而享受過住宅增值帶來快感的人對公寓更加不屑一顧，從過去20多年的時機情況看，從增值維度考量，住宅無疑佔據了絕對的領頭優勢。
時勢造英雄，中國的城鎮化帶動了住宅的極大增值，但在當下，住宅政策趨緊已經成了新的變量，變化中公寓有沒有機會呢？
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公寓作為商服屬性，從功能上看，可住、可辦公。
目前，開發商為了快速回籠資金，基本是以獨立產權進行出售，而後購房者對外尋租，並且很樂意租給城市裡的小年輕進行居住，可以說蘇州大部分公寓基本都是住人的。
公寓兩個公認優勢：
一是地段相對核心，配套好，好租；
二是面積小，總價低，入手門檻低。
這也導致了收益模式上與住宅的異同：
住宅收益模式是：增值＞租金，一定程度上說，住宅沒有任何租售比可言。
公寓收益模式是：增值+租金，公寓中不乏光租金年回報率就能達到6個點的。
從收益模式上看，公寓的安全系數其實更高。
那為什麽很多人認為買公寓不如買住宅呢？因為過去N年來的住宅增值幅度甩了公寓幾條街，住宅吃了更多的城鎮化紅利，而且在這樣的大背景下，無論是住宅還是公寓的風險性都幾乎為零。
高收益低風險，是住宅能夠更被投資客青睞的重要原因。
02
但大方向的轉變，公寓很可能被推上新的神壇。
大背景是：房租不炒。
目前全國樓市調控仍然是高壓，雖有因城施策的余地，但是無論哪個城市都不會主動放鬆調控，從開封政策“一日遊”即可看出。
任何政策的頒布必須緊跟“房住不炒”的大方針。因城施策也更多的是指原有的調控要不要加碼，而不能是放鬆取消原來的政策。
今年以來，部分熱點城市房價波動較大，被點名之後，政策都隨之收緊，這也導致房價要想跳漲幾乎都會被封死，並且將是長期。
這就會出現政策打擊下的資金的去向問題。在三四線不被看好，一二線門檻高的情況下，這部分資金將沉澱到哪裡？
以蘇州為例。在經過這一輪的房價波動後，未來一兩年內，投資的空間越來越小。而資金除了流向房價窪地外，也有相當一部分流向了公寓市場，直接導致了今年蘇州的公寓迎來了久違的春天。
最近，就有不少身邊的朋友向微公子谘詢公寓的問題，我也一改“不碰公寓”的一貫支持。
原因有幾點：
1.從價格上看。公寓與住宅的總價差已經被完全拉開。這不是同一緯度上的投資產品。以前有個30萬，可能會有選擇困難症，而現在，30萬只有公寓可選，這是不能同住宅類相比的投資品。
2.從需求上看。公寓有可能成為很大一部分年輕人，特別是外來人群的“過渡性”居住產品，理由同樣是門檻的低，對於住宅，以前有6個錢包，現在可能真的承受不來，而這意味著公寓存在潛在的接盤者。
3.如果是投資角度。現在住宅考驗的不僅是首付能力，還有還款能力。而公寓的好處是部分產品的租金已經完全能夠抵消還貸，而後期的租金上漲，本身增值都會讓收益能力變強。
4.租金+增值的收益模式。在不確定樓市裡更加穩健，收益水準高並且具有持續性，回報率超過一般的理財產品。釣不到大魚，但小魚不斷。
03
那麽，公寓產品如何買？
首先是產業定位法。租金的穩定性一定程度上建立在周邊的產業分布之上。譬如：科創園、創業園、總部園等等最佳。租客的付款能力強，在私密性上更甚一籌的公寓，會是不少白領的首選。
其次是租售比定位法。目前部分公寓，年租金回報率能夠達到驚人的6%。一般維持在4-6%之間較為合適。
最後，公寓不一定非得選擇在最為核心的位置，一方面入門門檻較高，相比次級區域的住宅不佔優勢，流動性較差。一些臨近核心區域配套尚可的公寓可能才是最佳選擇。一方面保證了易於出租，另一方面總價可控。
當然，如果是剛需，住宅無疑還是首選，但是在夠不著門檻的情況下，公寓也不失為一種抗通貨的選擇，也算一種“上車”。
過去20多年，我們一直以住宅這種非正常的增值水準來衡量公寓的收益水準，其本身就不合理。我反倒相信，公寓的收益模式可能也是住宅未來要走的路。
（完）
有些話我想單獨和你說
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