格力地產創始人、董事長魯君駟
樂居財經 曹婕 發自珠海
2018年，房地產入冬，很多中小型房企遇困。格力地產（600185）就是其中之一。隨著寒意越來越濃，這家公司不得不拆東牆補西牆，通過密集融資取暖。遺憾的是，資金缺口卻越來越大。
與此同時，格力地產的股價也一路暴跌。到2018年10月已經跌至4元以下，3.55元/股的價格創下了三年新低，較2018年股價峰值縮水40%之多。萬般無奈之下，格力地產開啟回購股票的方式護盤。
關於格力地產“市值腰斬、資不抵債”的聲音甚囂塵上。對此，格力地產在2019年1月2日發布澄清公告稱，公司財務狀況良好，2018年1月至9月實現淨利潤3.89億元，毛利率42.51%，淨利率21.41%。
那麽，格力地產的經營和財務狀況，真相究竟如何？
業績良好還是慘淡
從2018年營收和利潤的財報來看，格力地產似乎並不像其宣稱的那樣美好。早在2018年第一季度，公司的營收和利潤已經呈現同步下滑的態勢，第一季度格力地產營業收入8.6億元，同期下降24.35%;歸屬於上市股東的淨利潤為2.14億元，同期下降18.18%。
當時格力地產采取了密集的融資手段，2018年4月格力地產發行不超過30億元的公司債券，並先後發行兩期中期票據，發行規模合計10億元;5月31日發行總額不超過30 億元的長期限含權中期票據;6月25日發行6億元第三期中期票據;7月再發行總額不超過12億元的公司債券。
事實上，就在格力地產一季報披露前後，市場已有其信任度下降的征兆。2018年2月份起，公司股價就在二級市場上急速下挫，2月末，格力地產在Wind數據中的綜合投資評級從“買入”一下暴跌至“減持”。於是，格力地產的投資者似乎已經對格力地產失望了，紛紛離開，如今，格力地產用回購股份的方式來保持股價也實屬無奈。前三季度中，在二季度因融資“輸血”財務狀況有短暫好轉之後，三季度報再次回歸慘淡。
財報顯示，2018年前三季度，格力地產實現營業收入18.19億元，同比下降17.22%，歸屬於上市公司股東的淨利潤3.89億元，同比下降6.34%。對比整個市場行情，2018年房地產市場平均營業收入增長率為35.05%，平均淨利潤增長率為34.45%，格力地產的成績單著實難以稱之為良好。
格力地產的資金壓力似乎也不小。在公司第三季度的財報中，公司的账面資金不足15億，但負債已超過200億。格力地產第三期中期票據募集說明書顯示，根據公司營運狀況，其短期資金缺口為119.7億元。另根格力地產規劃，2018~2020年在建及擬建項目計劃投資 82.44 億元。
“單飛”之後進退兩難？
公開資料顯示，2004年，現任格力地產董事長魯君駟出任格力集團房地產專責工作小組組長，面對幾近停止的業務，帶領7名員工，在9平方米的簡陋辦公區，開始了格力地產的創業之路。在歷經2005年重組、2009年借殼上市之後， 2015年格力地產脫離格力集團開始“單飛”。
2015年1月，珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”）與格力地產原控股股東格力集團簽署了《國有產權無償劃轉協定書》，協定約定格力集團將其持有的格力地產3億股無限售流通A股，無償劃轉至海投公司，佔格力地產總股本的51.94%，格力集團不再持有格力地產股份，海投公司成為了格力地產控股股東。
顯然，格力地產的“單飛”之路並不順暢。除了地產主業，格力地產還一直在謀求通過轉型自救。
2013年，格力地產啟動內部結構調整和產業更新，開啟多元化之路，形成“房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業、現代金融業”五大產業並進的發展格局。其中，口岸經濟產業承擔港珠澳大橋珠澳口岸人工島填海工程、珠海口岸、澳門口岸基礎工程項目。海洋經濟產業包括沙灘修複、港灣治理、海島建設、遊艇碼頭網絡搭建等。
但其最新財報顯示，其房地產業務仍佔據94.84%的份額。根據格力地產官網表述，公司房地產項目主要為珠海格力海岸、格力廣場、平沙九號，及上海前灘、重慶兩江。前三者均位於珠海市。
其中，“格力海岸”項目是格力地產房地產主業的主要項目。格力地產曾以樓面價7400元/平方米，總價66億元拍下這一“珠海地王”。格力海岸的總投資額超過140億元，每平方米成本超過15000元，但之後該項目受“限價令”影響，難以貢獻現金流，這座超級大盤猶如一個巨大的財務“黑洞”，不斷吞噬資金，卻難以產出，導致格力地產陷入進退兩難的境地。
業內人士分析認為，因為格力地產的市場偏按珠海，不管是項目布局還是發展計劃都受製於珠海這座二級城市，所以格力地產的利潤來源有很大一部分靠珠海的經濟來帶動。同時珠海房地產市場缺乏長期的發展潛力，導致格力地產的中長期經營潛力較小。
目前，格力地產似乎已陷入窘境，一方面地產業務無法做大實現快速補血；另一方面新業務出現資金饑渴，難以在短期內獲得盈利。也許，“掙扎”將是格力地產未來一段時間的常態。
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