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佳兆業降負債進行時: 或進一步出售資產

中房報記者 翁曉琳 香港報導

志在重振旗鼓的佳兆業交出了一份平淡的半年度成績單。

8月28日,佳兆業集團控股有限公司(佳兆業01638.HK)公布了2018年中期業績,上半年實現合約銷售253億元,同比增長13%;毛利率同比減少1.8個百分點至31.5%;淨負債率由2017年底的300%降至258%。

儘管已經度過最艱難時期,曾經的“舊城改造之王”佳兆業依然為負債問題困擾。等待償還的高額負債,是其步入正常軌道之前最大的隱憂。高達258%的淨負債率,雖然比2017年末的300%有所下降,但依然遠超於行業88%的平均水準。

在業績會上,佳兆業董事會主席郭英成多次提及今年最重要的任務是降低負債,將淨負債率降低到200%以下。為了降低負債,下半年不僅要提高銷售額,還要賣掉一些不是重點的資產。

佳兆業財務部總經理吳建新則表示,董事局一直要求財務部把“降負債、去杠杆”作為重要工作之一。圍繞資金周轉,財務部的工作包括加快沉澱資產以及大宗資產的銷售、加大回款的力度、加快開發和去化周期等。

對於出售沉澱資產,佳兆業首席財務官劉富強稱,如果合作方符合我們的布局要求,我們就會出售。

值得玩味的是,這個業內淨負債率最高的房企之一,卻意欲接盤中弘海南如意島項目。

高負債率成目前攔路虎

經歷2014年底那場“鎖盤”風波以及其後的債務違約漩渦後,佳兆業逐步復活,但高企的短期債務以及城市更新業務周期長的問題仍然縈繞難解。

“公司非常重視負債問題,上半年我們做到了一些(改善)。”郭英成在業績會現場表示。此前的2016年底,佳兆業的淨負債率一度高達308%。

數據顯示,截至6月末佳兆業總借款約為1096億元,其中佔比16.6%約183億元需於1年內償還,其余約83%將在2~5年內償還。目前,佳兆業持有現金263億元,可以覆蓋1年內的債務。

橫向比較,在今年上半年,此前一直奉行高杠杆策略的恆大將淨負債率下降至127.3%,降幅超過五成,而佳兆業淨負債率的降幅則僅為14%。

值得一提的是,今年上半年,佳兆業的一個數據值得投資者注意——公司的融資成本淨額由2017年同期的0.13億元增加至今年上半年的6.24億元,增幅達4716.0%。

佳兆業嘗試對此進行解釋,融資成本淨額暴增是因為人民幣兌美元貶值,持有大量境外債的佳兆業,上半年匯兌虧損了4.192億元,而去年同期公司通過匯兌獲益4.323億元。

複牌之後,為獲得資金擴充規模,佳兆業多次進行了以美元計值的境外融資。這對負債累累的佳兆業來說無異於雪上加霜。

也因為匯兌損失的緣故,佳兆業上半年的淨利潤率從2017年年中的21%下滑至15%。

佳兆業管理層因此在業績會上屢次提及降負債,這也是佳兆業下半年的首要目標。“其實做一家企業,去杠杆、降負債是必然的,特別是目前這種環境,我們會以審慎的態度來看待增長。”郭英成指出。

不過,郭英成也認為今年下半年的融資環境會很緊張,因此並沒有對降低負債率設定明確的時間目標。

抓銷售回款

一線城市嚴厲的樓市調控政策還在持續,佳兆業正在設法度過這場寒冬。

2018年上半年,佳兆業累計合約銷售為253.19億元,同比增長僅12.7%,與高歌猛進的同行相比明顯速度緩慢。

不過在郭英成看來,在目前的行業市場環境下,一成的增長已屬不錯。唯下半年將加快資金周轉,一是加快沉澱資產以及大宗資產的銷售,二是加大回款的力度,三是在保證品質的同時,加快整個工程建設速度以及存活去化速度。

數據顯示,上半年,佳兆業的銷售回款率達85%。同時,反映短期償債能力的速動比率,由去年底的1倍上升至目前的1.4倍,資金周轉效率得到進一步提升。

“希望特別是從9月份開始,把經營、銷售目標給補回來。”郭英成說。

據了解,今年下半年,佳兆業的可售貨值有830億元,可售面積約520萬平方米,預計銷售均價每平方米16000元,將成為下半年佳兆業的現金流保障。

今年下半年深圳主力在售舊改項目總貨值超過440億元,包括深圳佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場及鹽田佳兆業城市廣場等項目。

與加暢銷售回款同步,佳兆業也在加速擴張,大力拓展廣州及中山等市場。目前,廣州舊改項目佔地面積近600萬平方米,佔比22%;中山舊改項目佔地近700萬平方米,佔比26%。

招拍掛市場也出現其身影,今年上半年佳兆業新增14幅土地,首次進入廣東陽江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波等8個城市,新增權益總建築面積約109萬平方米,收購總價約54億元。

有接近佳兆業的人士透露:“佳兆業在城市的選取上遵循著深耕粵港澳大灣區,同時發展長三角、中西部地區、環渤海的思路。不過,擴張步伐沒有想象中的快,佳兆業在城市選取上十分謹慎。“

或出售項目回籠資金

除加速銷售與回款外,郭英成稱會通過在項目層面進行股權合作和出售非核心資產兩個手段助力降負債。

“資產合作和資產買賣方面,如果有好的我們就會做,特別是估值合理的話。”郭英成表示。

眾所周知,舊改項目雖然利潤更高,且成本較低,但是開發周期長,資金回籠慢,無法進行高周轉策略,加上房地產政策調控頻繁,舊改項目面臨著很大的不確定性。

因此賣掉一些不是重點的資產,在郭英成看來也是降負債的好方法,“我們也是采取跟有錢人做生意,我們也很明顯看到了,不是買,就是賣,有錢人也想跟我們合作,我們不夠錢的時候也會找一些有錢人合作。”

至於出售的項目的選擇標準,佳兆業表示沒有確切定義。劉富強指出,“出售資產最重要的是看合作方和價格,如果合作方是符合我們的布局要求,我們就會出售。”

值得玩味的是,負債高企,誓言降負債的佳兆業卻有意接盤中弘海南如意島。7月12日,中弘股份發布公告稱擬出售全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司100%股權,接盤方為羅勝特投資有限公司,後者為佳兆業間接控制。雖然公告顯示的對價款只有14億元,但經過一系列債務重組後,佳兆業需要付出7500萬的資金,並背負74.61億元的債務。

在郭英成看來,本身對海南島有成長之情,而且要具備債權人同意、政府支持、有城市規劃三個條件才會做這個交易。

舉債購買如意島的行為會對佳兆業未來業績造成多大影響尚不得知。但是目前房地產企業資金鏈普遍收緊,房企公司債、私募資管計劃等多種融資管道嚴格受限,開發貸嚴重緊縮,資金成本明顯上漲,大大抑製了房企投資性行為。

對佳兆業而言,接下來的半年考驗重重。如何在努力降低負債率的同時,完成今年700億元的銷售目標,這注定不會輕鬆。

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