百強房企距離世界一流企業還有多遠？

國務院發展研究中心企業研究所副所長袁東明長期致力打造世界一流企業研究。2019年3月19日，在2019中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十六屆中國房地產百強企業家峰會上，袁東明為中國房地產企業打造世界一流企業提供了指引。

袁東明認為，世界一流企業具有以下五大表現特徵：

同時，世界一流企業具備五個“一流”，分別為：經營效率一流、管理能力一流、發展潛力一流、產品品質一流、行業引領力一流。

對應到房地產行業來講，伴隨著中國房地產行業近十幾年的快速發展，行業規模已達15兆，佔GDP比重約1/6，部分房企開發投資業務已走出國門，走向世界。但是，中國的房企誰堪稱世界一流企業，我們距離世界一流企業還有多遠？下面咱們盤點下百強企業特點，分析他們在世界一流企業中佔了那幾條：

規模巨大：2018年，百強企業銷售業績再創新高，其銷售總額達8.7兆元，同比增長33%，佔全國GDP總量的近十分之一；百強企業營業收入均值達均值達486.2億元，同比增長27.3%，根據2018年財富世界500強排行榜，恆大、綠地、保利、萬科、碧桂園五家房企進入營業收入世界500強；百強企業總資產均值已達2079.1億元，同比增長22%。

表：2018年財富世界500強中部分房企名次

效率一流：百強企業深知對於資金密集型的房地產行業而言，時間就是金錢，效率就是生命。伴隨著行業的發展，百強企業運營效率穩步提升，2018年百強企業總資產周轉率均值較上年增加0.04至0.36，存貨周轉率均值較上年提升0.03至0.56，同時，百強企業近三年周轉率呈現逐年增長趨勢。高效率的背後是企業運營管理能力的提升，百強企業一方面建立現代管理體系，不斷增大管理半徑，具有較強的資源整合能力，另一方面不斷完善激勵制度建設，充分調動員工積極性，助力企業高效運營。如碧桂園、萬科等分別引入股權激勵、合夥人制度，構建“共創、共擔、共享”的企業文化，通過組織結構與機制的再造為企業發展提速。

圖：百強企業2016-2018年周轉率變化情況

2018年，百強企業淨利潤均值為64.4億元，淨利潤同比增速超營業收入增速，高效率運營為企業帶來高效益。恆大、新城等企業堅持高周轉發展策略，具有卓越的盈利能力，實現價值創造，其中，恆大集團2018年核心業務淨利潤預計大增90%，照此計算其核心業務淨利潤可達770億元以上；新城控股2018年淨利潤為122.09億元，同比增長約95%，淨利潤增速是營業收入增速的近三倍。

產品一流：百強企業著眼“美好生活”，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，不斷提升產品品質。部分企業通過融入不同的人文精神與價值觀，打造差異化風格產品，贏得市場普遍認可。如融創、世茂等企業，分別將禮樂思想、血脈傳承等東方文化融入產品設計理念，推出九府系、龍胤系等高端產品線，打造傳統文化特色住宅，贏得市場好評。泰禾用“高品質產品+配套+附加值服務”的全生命周期服務配套，賦予業主更多權益附加值。另一方面，百強企業充分利用現代科技，將智能、健康等理念融入產品之中，提升產品溢價能力。如金茂、藍光等企業發力改善居住環境，打造綠色、智能等符合時代理念的產品，升級其原有產品線，為客戶營造更便捷、舒適、健康的生活環境。

圖：百強企業產品創新升級四大維度

潛力一流：土地儲備是房企未來發展的生命線，百強企業在土儲方面有著顯著的優勢，從總量上來看，僅2018年，百強前50企業的拿地金額約兩兆元，拿地面積約48000萬平方米，而同期全國300城土地出讓金約四兆元。在拿地態度上，百強企業拿地更趨理性，更加注重對優質地塊的儲備。

從拿地布局上來看，百強企業重點補倉符合國家政策導向的熱點城市群土地資源，新增土地資源集中在長三角、成渝、中原、長江中遊及海西城市群，新增土儲面積佔總量比例分別為21.3%、10.8%、9.8%、9.4%及8.2%，其中，長三角拿地面積達10466.0萬平方米，同時百強企業加大潛力區域拿地力度，中原及海西城市群的新增土儲面積分別提升51.4%、14.2%，增長明顯。

圖：百強代表企業2017、2018年主要城市群拿地分布（按面積）

行業引領能力一流：融資方面，百強企業積極進行融資創新，拓寬行業融資渠道。2017年，在銀行間市場，首單商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）“上海世茂國際廣場責任有限公司2017年度第一期資產支持票據”發行，在交易所市場，首單央企租賃住房REITs“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”發行。2018年，陽光城發行首單以購房應收款作為基礎資產的ABN，開拓全新的房企融資方式。

產品方面，百強企業積極在科技、綠色建築、代建等方面進行探索創新，引領行業發展。如當代置業傾注於綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命周期生活家園，部分項目能耗僅為中國普通型住宅達到同等舒適度所需能耗的1/3，為居住者節省大量能耗與使用成本，更為社會營造了良好的生態環境，引領行業發展方向。

社會責任方面，百強企業在取得自身發展的同時，不忘回饋社會，其發揮自身優勢開展產業、教育、就業等精準扶貧，並取得實質性成果。如恆大三年投入110億元對畢節市10縣進行幫扶，通過產業扶貧、易地搬遷扶貧、就業扶貧、教育扶貧等一攬子綜合措施，打造了全方位、系統化的精準扶貧新模式，對畢節市的幫扶具有重要的標誌性、引領性意義。萬科、藍光等企業以教育作為切入點，秉承“扶貧先扶智”的思路，提高扶貧地區教育水準。此外，百強企業積極推進保障房建設，如保利在北京推出首個共有產權住房，市場反應良好，為房價的長期穩定提供了理性預期。

總體來看，目前百強房企已取得了巨大發展成果，個別房企甚至已邁入世界一流房企行業，但多數百強房企仍有較大提升空間。即便如此，2019中國房地產百強企業名單仍然是世界一流房企備份軍。

附：“2019中國房地產百強企業”名單