房企2017年迎收益高峰 高毛利將難複製

　　年報發布近尾聲，房企運營效率高下立現。2017年房企10強門檻已達千億。經過這一輪土地儲備後，房企更加看重多元業務布局、提升盈利能力。

　　2017年房企利潤站上高地，計，目前預披露2017年業績的100家上市房企中，超過60家淨利潤增幅超過50%。其中，藍光發展增幅60%，新城控股增幅100%，陽光城增幅103.2%。

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，房企利潤率提升是競爭力的體現，因為單純市場規模的擴大，並不能帶來市場競爭力的提升。從規模到盈利，其實是企業成長的必然選擇。規模擴張之後，當前調控不放鬆的情況下，尤其是今年市場不明朗，房企研究增收增利的關係至關重要。

　　但中長期來看，由於近年地價上漲幅度大於房價，疊加人力成本上升，開發商結算毛利率仍將承壓。

　　高毛利時代難複製

　　房地產行業在2014年平均淨利率跌入個位數後，時隔3年，重回2位數。

　　據財匯大數據統計，2015年地產行業平均淨利率水準為9.69%，2016年為9.73%，但2017年房企平均淨利率達12.3%。

　　比如今年實現銷售額300億元的綠地香港，2017年實現淨利潤18.4億元，同比增長73%；歸屬公司淨利潤13.2億元，同比增長19%。

　　毛利率同樣達到歷史高位，據統計，2017年行業前30強房企毛利率突破30%以上佔大多數。

　　然而行業將要面對的是，2016-2017年獲取的高價土儲將會在這一輪調控周期內變現。也因此導致，房企整體銷售毛利率下降成為趨勢，企業獲利能力在變弱。

　　前述機構指出，龍頭房企中，相比2017年中期，中海在年末依然保持著較高的銷售毛利率，但萬科、碧桂園、恆大毛利率呈下降趨勢，碧桂園下降幅度最大。

　　綠城中國執行董事兼總裁曹舟南就在業績會上指出，房企現在反映出來的毛利率，是在2013-2015年所拿土地的盈利體現，這兩年房價表現太空較大；從2016年開始，部分房企拿地開始激進，這會反映在2020-2021年的收益上。

　　他坦陳，“綠城也一樣，2017年的毛利率水準未來將很難複製，我們也要等到項目大面積交付之後，才會實現高毛利率”。

　　輕資產、降杠杆

　　實際上，受銀行信貸收緊等影響，房企開發速度也將有所放緩。有機構預計，全國房地產銷售面積在2018年會下降約10%；新開工面積將中低速增長，全年增幅在4.5%-6.5%之間。

　　同策谘詢首席分析師張巨集偉指出，從2016年初開始，由於貨幣政策的寬鬆，房企在各地搶地建房，於是形成了一個投資小高潮，這才支撐起去年除一線城市以外地域房價上漲的行情。房企在前幾年急速擴張後，到2018年6月債務已經開始到集中兌付期。目前房企有轉型輕資產、降杠杆的戰略意圖。

　　事實上，不論銷售額達到千億與否，房企都對輕資產布局非常關注。比如曹舟南就定調綠城未來將輕重並舉，加大輕資產布局。綠城中國目前最大的輕資產平台是綠城代建，代建項目幾乎佔據綠城可售儲備的半壁江山。此外綠城中國旗下三個輕資產公司分別為綠城生活集團、楊柳郡集團及雄安公司。

　　正如曹舟南所言，公司截至目前總體可售儲備已達8550億，其中投資項目為4230億，代建約為4250億。“假設綠城中國的利潤總額到150億，50億是由輕資產固定收益構成；另外100億是浮動收益，就是靠房地產投資、拿地、開發掙錢，這是戰略目標。”曹舟南說，未來綠城中國的輕資產固定收益如能確定下來，可對盈利能力做一個重要保障。

　　“一二線城市、三四線城市項目分布結構決定房企未來。儘管我們重點布局一二線城市，但也十分關注流動性、負債率。我們現在甚至在布局調控的二線城市和強三線也會做一些(土地)流動性補充。”他隨即強調。

　　降杠杆也有利於淨利潤水準的維持。曹舟南在業績會指出，“我個人始終認為，在行業不確定或者行業調控的階段，最好的辦法就是控制負債率。當市場出現機會的時候，你才有騰挪太空。”財報顯示，去年綠城淨資產負債率為46.4%，較前一年的58.1%有所改善。