中國樓市，猜不透。
政策探出頭來，激活了市場，近期又有回縮跡象。
江浙滬，最近有點猛
3月開始，長三角一帶樓市有點猛。
3月上海二手房成交25,932套，環比增長164.7%，創3年來新高。
3月蘇州新房住宅成交5926套，環比上漲102%。
3月無錫建案共備案成交6604套，環比漲幅158.68%。
網上房地產的數據顯示，3月南京新房成交7323套，環比上漲227%。
除了銷售情況，土地市場也表現出了旺盛活力。
從3月至今，全國一二線土拍市場上，江蘇和浙江的土拍成交佔了76%（未計算上海）。
4月3日，江蘇無錫土拍廝殺激烈，4塊宅地吸引了近60家房企競拍，最高溢價率達79.39%。
4月4日，浙江台州市某地塊，經176輪競拍成交，溢價率達86.6%。
4月17日，浙江杭州拍出新地王，以45325元/㎡樓面價，成為杭州第二大地王。
不僅如此，江蘇的蘇州、無錫、徐州，浙江除杭州外的溫州、寧波等地土地成交同樣活躍。
為什麽要看土地市場？
從市場的角度來說，購買土地支出的成本是房地產上下鏈條裡最基礎，最核心的成本。在一定程度上決定了未來的房價。
我們看一下土拍的幾個關鍵詞。
溢價率，也就是超過土地價格的比率。土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。。
通俗點說，就是政府在進行土地拍賣的時候，往往會制定某塊土地的地價，地產商在競拍過程中會不斷加價，最後結果導致成交價上漲，超出的價格就是我們說的土地溢價率。
樓面價，是部門建築面積分攤的土地出讓價格。
以我們上文提到的，杭州土拍地王45325元/㎡的樓面價為例，僅在土地交易過程中，該塊土地已經達到45325元/㎡單價，如果再加上施工中的原料、人力成本，未來該塊土地上的建案售價，可想而知。
所以，在判斷某地未來房價是否會上漲，或漲勢是否可觀，除了可以參考市場成交情況外，還可參考土地市場。
調控，開始了
最近，自然資源部發布了一則通知。
自然資源部日前下發通知。
要求做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。
地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)，
商品住房庫存消化周期在36個月以上的應停止供地，
36至18個月的要適當減少供地，
18至12個月的維持供地持平水準，
12至6個月的要增加供地，
6個月以下的要顯著增加並加快供地。
長期看人口，中期看土地，短期看政策。
我們看這條通知，政策的背後邏輯，只有一個目的“穩”。穩的背後追求的則是市場的供需平衡。
這也好理解，供求的關係是決定市場發展的前提。
當市場供大於求，房價下跌危險將會增大；當市場供小於求，房價加速上漲的可能性將會增強。
而2019年，我國房地產市場發展的方針則是，既要預防房價過快上漲，也要防止房價下跌。
求穩，應當是經濟周期不容樂觀的情況下，降低風險的一項重要舉措。
一方面，在春節過後，從各方的消息來看，樓市有兩個極端現象。
一些熱點城市樓市，還在延續去年身為熱點城市火熱的苗頭；而另一個極端是其他一些城市，可能保有大量庫存，難以消化。這就不太妙了。
另一方面，經歷過去年的嚴調控，大家對2019的預期是樓市將放開，市場會回溫反彈。
單從第一季度的數據來看，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，創了4年來新高。也確實從側面證明了大家對市場的看好。
但，過快的恢復熱度很有可能使之前嚴調控的成果付諸東流。當然也不利於“維穩”。
所以，分類調控就顯的很有必要了。
哪些城市是危險的？
全國661個城市，市場也千差萬別。
即便市場不同，但樓市回暖信號一旦放出，影響力是覆蓋全國的。
我們來看2019第一季度各能級城市的土地成交情況。
1-3月，一線二線城市波動相對較小。值得關注的是三四線城市，土地成交3月環比提升了80%，而這一數據在2月下跌了66%。可見，在樓市回暖信號釋放出後，市場反應極大。
眾所周知，三四線城市一直是棚改的有生力量，隨棚改進程，產生了大量庫存；再加上，三四線大部分家庭住宅持有量高。對住房的需求量極其有限。
而土地供應的激增，使得供需失衡，在一定時間內不斷積壓的庫存無力消化，市場危險性將大幅度提升。
因此，從政策層面進行分類調控的必要性不言而喻。
我們觀察全國27個重點城市庫存消化周期，庫存半年以下的城市有重慶（5.56月）、南寧（5.9月）、武漢（3.4月）。
其中，武漢消化周期最為緊張，從房價數據上來看，當地一二手房倒掛現象嚴重。為了抑製房價上漲，武漢最近在限價上調控開始加碼。
庫存去化周期最長的廈門（36.38月）已超36個月最長周期標準線。小融推測，炒房遍地的廈門真實市場行情可能不止如此。
畢竟，在去年的嚴控時期，廈門的房價跌勢已顯，雖然最近有抬頭的趨勢，但是想要消化掉現有的新建案和二手房，仍是一個艱巨的任務。
冷了松一松，熱了緊一緊，政策前期的試探大概已經有了結果。這次，板上釘釘的分類調控躍下紙面終於讓人看明白了“因城施策”這話並非真的解禁信號。
2019的樓市，將會是穩中求升的一年。
轉自小融說房
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室