樓市調控再加碼背後：去庫存疊加新需求

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，供應短缺與需求復甦，使得房地產市場出現階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應量普遍增加，但按照房地產開發和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

“意向購房人數多於可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設定全款優先選房等限制性條件。”4月1日，西安市發布樓市調控政策，祭出“搖號”規則。使得近期樓市調控大軍進一步擴張。

3月下旬以來，房地產調控迎來新一輪密集加碼。除西安外，成都、杭州也頒布搖號新規；長沙實施“剛需優先”的差別化調控政策；深圳推行遏製二手房交易“陰陽合約”的“三價合一”政策；廣州提高外地戶籍購房者的公積金貸款門檻；海南省則全面更新調控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最嚴”條款。今年全國兩會後，大連、阜陽等地也先後頒布樓市調控措施。新一波的抑製政策，被視為本輪樓市調控的延續。

“房地產市場正在出現新一輪的短缺。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示。

去化周期普遍縮短

“從上周開始，每天都有人找我買房，不求價格優惠，只要能預留一套就行。”西安市某房企人士向21世紀經濟報導記者表示，3月中下旬以來，西安樓市出現“一房難求”的局面，購房人數增多，房源卻明顯不足。

上述房企人士認為，搖號新政可以提高公平性，有利於維持現場秩序，但供應不足的局面很難在短時間內改變。

根據上海易居研究院的數據，截至2018年3月末，西安的新房住宅庫存為1628萬平方米，去化周期為12.9個月。上述房企人士則認為，西安的實際去化周期還不到3個月。

同樣在近期發布“搖號新政”的成都和杭州，去化周期為6.4個月和2.9個月。廣州、長沙、大連等新晉調控城市的去化周期分別為10.8個月、10.5個月、5個月。

庫存規模下降、去化周期縮短，幾乎是各地樓市的常態。上海易居研究院的數據顯示，在庫存連續32個月縮小後，100個城市的新房住宅平均去化周期僅為11個月，低於12-16個月的合理區間。

其中，一線、二線、三四線城市的存銷比分別為12.2個月、10.3個月和10.6個月。嚴躍進進一步解釋道，一線城市去化周期略長，是因為這些城市的交易規模處於低位，一旦交易量恢復到正常水準，去化周期就會縮短。

這種趨勢可與官方的數據互相印證。根據國家統計局的數據，截至2018年2月底，全國建案待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水準大致相當。也即，全國建案庫存已經降至3年前的水準。中原地產首席分析師張大偉表示，去庫存效果顯著。

除此之外，開發商推盤力度不足，也是供應不足的一個重要因素。以北京為例，2017年，北京新房供應套數和面積均大幅下降，並創下自2006年北京開始執行預售管理制度以來的歷史新低。進入2018年，這種情況仍未改變。

思源地產首席分析師郭毅向21世紀經濟報導記者表示，限價政策的存在，壓縮了房地產項目的利潤，並使得開發商推盤動力不足。她還強調，這種情況在頒布“限價令”的城市普遍存在。

“最近的調控政策，主要條款都是針對需求端的。這也說明在很多城市，供需關係已經發生變化。”張大偉說。

需求出現周期性復甦

需求端的復甦態勢，也加劇了供需關係的緊張。

張大偉表示，由於氣候轉暖等因素，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽春”。這期間，除非出現重大利空政策，市場需求往往都會復甦。“尤其在兩會結束後，全年的房地產政策基本定調，預期穩定，也會加速需求的釋放。”他表示。

據思源地產統計，2018年3月，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，環比分別上漲73.3%和52.4%。同期，北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月和2018年1月之後再破萬套大關，這也創下自2017年4月以來近12個月的新高。

郭毅指出，北京成交量的回暖，一方面是因為價格泡沫削減，房價重新回到合理區間；另一方面則是由於此前被政策壓抑的需求，正在逐步釋放。

“儘管調控形勢依舊保持嚴厲，但北京樓市的基本面其實沒有發生改變。”郭毅還認為，未來北京市場還會延續回暖的態勢，這一邏輯同樣適用於其他熱點城市。

對於一些二線城市來說，人才政策的影響也不可忽視。根據西安市網信辦官方微博“西安發布”的一組數據，3月22日至3月25日4天裡，西安共遷入落戶人口近1.7萬人，其中研究生以上學歷445人、本科學歷6559人。今年第一季度，西安遷入人口已達到244978人，接近去年全年遷入人口25萬的總量。

前述西安房企人士認為，此舉對西安樓市帶來很大的刺激。

就廣大三四線城市而言，雖然市場需求已在去年大量釋放，但2018年棚戶區改造的高規模，仍會繼續帶動一批需求。對於部分庫存規模不足的城市來說，壓力也不可忽視。

2018年3月20日，阜陽市阜南縣發布調控新政，在轄區內實施“限售令”。阜南縣房管局人士對當地媒體表示，“炒房”現象在阜南縣並不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶增多，剛需性購房佔主流。

嚴躍進認為，供應短缺與需求復甦，使得房地產市場出現階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應量普遍增加，但按照房地產開發和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

他表示，未來一段時間，房地產調控政策收緊的概率仍然很大，並將繼續表現為力度加強、方式細化等特徵，調控的區域也從此前的“因城施策”，進一步落地到“因縣施策”、“因區施策”層面。