文 | 謝中秀 賈敏
樓市大減稅。
房產市場中，針對二手房交易，出現10多年來力度最大的一次減稅。
從3月11日開始，東莞二手房交易個稅將進行調整。近一段時間以來，北京、上海確認二手房交易稅中增值稅附加稅減半，廣州、深圳傳出跟進。
吃瓜群眾看著滿屏的新聞，只知道減了交易稅，其他的看不出個所以然。
是不是樓市真的要鬆綁了？調降交易稅是不是變相降價？是不是買房省掉很多手續費了？是不是樓市真的又要再次沸騰了？
你先不要被房產中介的朋友圈嚇到，待我一一與你講清楚。
漲幅越大 省得越多
東莞被傳降低的稅費便是二手房交易個人所得稅，這並不是一個新稅種。
二手房交易，通常為低買高賣，即買房時候價格比較便宜，賣房的時候價格比較貴。中間的差價，再扣除抵押、維護、納稅等合理的成本之後，視作是賣方業主的“收入”，這部分收入需要繳納個人所得稅，稅率為20%。
即（原價-轉讓價-合理費用）*20%
如果選擇差額20%，那麽需要提供原購價發票、裝修發票等成本資料，如果不能提供將按照成交價的2%計算個稅。
此前，東莞二手房交易一般只能選擇差額的20%計算個稅。除非是賣家無法提供購房合約等憑證，且稅務部門無法查詢上次交易價格記錄，才能按照轉讓價格×核定徵收率2%計算個稅。
假設2005年，業主A以50萬購入東莞的一套商品住宅，算上裝修、貸款利息等約10萬元，那麽該套房的成本約60萬元。目前，該套房可以賣到220萬元。假如不是唯一住宅，則即便房產證已滿5年，仍需繳納個稅。未滿5年的唯一住宅同樣如此。
如果按原來差額20%計算個稅：（220萬-60萬）*20%=32萬元。
但如果按照成交總額2%計算：220萬*2%=4.4萬元。
兩者之差達到27.6萬元，以2%計算則省了86%的個稅。對於漲幅越大的房子來說，差額就更大，省下的錢就更多。
舉例說明
對升值幅度大的房產來說，選擇總額的2%來計算顯然更加實惠。差額20%的計稅方式則對升值少的房產更為友好。例如業主B在2年前以200萬元購入一套房產，但如今賣出時市價僅為220萬元，以20%差額計算，需要繳納4萬元，以總額的2%計算，則需要繳納4.4萬元。
因此，若東莞確實施行兩種計算方式自行選擇的政策，無疑將促使業主選擇稅費更少的那種。
為房產稅鋪路
正如人們所料，此前在東莞，二手房交易中的個人所得稅按差額20%徵收，該稅費應由賣方承擔，但實際交易中都轉嫁到買方，加重了買房人的負擔。
新政之後，對於產權證出證滿2年的房子，尤其是多年沒有買賣過的房子，二手房交易的稅費出現了大幅下降，甚至可能節省三分之二以上的交易成本。因此，東莞的新政可以稱為“全國樓市力度最大的降稅”。
而在“力度最大的降稅背後”，東莞二手網簽量從2016年的高位，到2017年的回落，再到2018年的平穩，成交活躍度減退明顯。
東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，去年東莞二手住宅全年僅網簽31156套，同比大幅減少了35%，回落到2014年的水準。
二手房成交大幅跳水跟去年整體政策環境息息相關。去年2月，東莞各大銀行開始執行“三價合一”政策，終結了“陰陽合約”、“高評高貸”等漏洞，購房成本及門檻均大幅提高。與此同時，房貸利率高居不下、一手房市場“金九銀十”開啟降價促銷大潮，這些疊加因素也給了二手房沉重一擊。
東莞陽光網留言
在下行周期，所有動作都會被視為刺激市場的措施。所以多數分析認為，本次減稅是出於刺激二手房市場的考慮。但宏觀來說，此次交易稅大幅度調整目標並非如此。
從近期來看，除了東莞二手房個稅稅率調整，上海、廣州、深圳等地還下調了房地產交易中涉及的增值稅附加稅。目前在個人出售住宅時，上海的增值稅附加稅稅率從11%降到6%；深圳從12%降到6%；廣州從12%降到6%。基本都是減半徵收。
一是在當前減稅大背景下，這個舉措也符合減稅的大方向。
二是最近密集的房地產相關稅收的調整，也正是房地產稅制改革的鋪墊。
2018年兩會提“穩妥推進房地產稅立法”之後，財政部答中外記者提問，其中時任財政部副部長史耀斌在答房地產稅相關問題時就表示，開征房地產稅之後，將合並整合相關的一些稅種，還將合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。
從目前來看，中國房地產稅體系主要有10個稅種，涉及開發建設、交易、保有三大環節。其中，開發建設環節涉及7個稅種，交易環節，涉及7個稅種，在保有環節，有2個稅種。
以本次稅率調整涉及到的交易環節為例，目前我國二手房交易涉及的稅種包括增值稅(原營業稅)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中，增值稅、個稅和契稅是大頭，附加稅整體數額不高，而印花稅則更低。
從普遍情況來看，其執行稅率為，對居民個人轉讓普通住宅的，暫免徵收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.05%（2009年至今暫免）；個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔建案契稅為4%。
目前多地對二手房交易個稅有滿五免征的條例。據綜合信息，若不滿足此年限要求，不滿兩年的二手房交易所得稅按全額的1%執行，由賣方承擔，滿兩年不滿五年則是按照交易總額1%或兩次交易差的20%。
在此情況下，以一套滿五年面積在100平米的二手房為例，其交易稅率大概在房價的1.5%左右。
以目前重慶、上海試行的房產稅為例，上海針對增量住房進行征稅，稅率為0.6%；重慶則向豪宅進行征稅，稅率分0.5%、1%、1.2%三檔。
房地產交易環節稅率遠高於保有環節的房產稅稅率。
而上海、重慶試行的房產稅稅率曾被詬病稅率低、稅基窄，實際執行效果不佳。在之後房地產稅的開征中，勢必進行調整。
而若調高房地產稅稅率，前期貨易環節稅率太高，只會增加家庭負擔，並不利於房地產稅的順利開征。
各地陸續自行調整交易環節稅率，顯示出了稅率調整的差異，也給房地產稅的徵收提供了新的信號——房地產稅或許也會參考此路徑，由各地自行進行稅率以及徵收方式。
不影響樓價
所以，這不過是開征房地產稅前的鋪墊，並非什麽樓市大鬆綁。
降低交易稅，不會從根本是改變樓市的供需關係。有房子的人不會因為這個就去多推一些房子到市場上，買房子的人不會因為這個政策就入市。要知道，目前二手房市場處於橫盤時代，房子有價無市的地區眾多。購房者的選擇也就更多，甚至是免交易稅的房源都不少。那些打折促銷的新建案還門庭冷落呢。這點刺激不足以讓需求激增。
二手房交易環節的個稅雖規定由賣方承擔，但實際執行中總難免被變相轉移給購房者。不過坦白說，不要寄希望於稅率降低能減輕購房者負擔，降低房價，這個影響因素過於細枝末節。
情緒與氛圍，在房地產市場裡是個很微妙的東西。這一次調控後，人們觀望的心理比以往都堅定。隨著房地產稅落下石錘了，這些堅定的人變得——更堅定了。
至於說樓市鬆綁，信貸環境、調控政策依舊不變。調降交易稅這種風吹草動，對於樓價，也就是一陣風。
編輯：胡相越
如果可能、那就走在時代的前面
如果不能、那就同時代一起前進
但決不要落在時代的後面
——布留索夫
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