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實探漩渦中的廈門樓市：有老房子整棟打折出售，開發商虧著也要賣！但真相是……
進入8月份，在副熱帶高壓帶逼迫下的廈門，手機會持續收到高溫橙色預警，午後炙熱街道上，行人寥寥；8月也是台風高發期，經常會風雲突變，電視上都有專門頻道播報實時台風情況。而在今年這個酷暑，廈門房地產比氣象先降溫的消息，比台風更引發關注。
日前，e公司記者前往廈門島內外一手、二手代表建案，實地探訪建案降價情況。
整棟打包出售
受房地產市場調控的影響，今年上半年二手房市場持續冷淡。在這一背景下，廈門二手房價格、交易量出現下調。安居客統計，廈門二手房均價最新4.5萬元/平米，環比下跌了4.38%，這一趨勢也與鏈家網基本相符。
安居客廈門二手房價格走勢
鏈家廈門二手房價格走勢
成交量則出現下滑。廈門房地產聯合網數據中心的監測顯示，今年上半年廈門二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降看超過一半。分區來看，位於廈門島外的海滄區和翔安區成為近一年來領跌區域，其中海滄區同比下降約14%。
參考鏈家網統計，記者以意向購房者身份前往了海滄區未來海岸浪琴灣小區某房源探訪，近期顯示降價超過20萬元。
“海滄區是現階段島外規劃最完善的，路線就比島內寬闊，車開著都舒服。”滴滴司機吳司機在經過海滄大橋時特意強調，這一橋兩價，島內一邊均價4、5萬元/平米，島外海滄區經過這幾年迅速翻倍，單價已經升至3萬元。
海滄大橋
此房現總價出售360萬元，三房兩廳，從今年5月份開始掛盤出售，單價2.88萬元/平米，低於近期該小區成交均價，也低於當前小區掛牌價1000元左右，因為購房滿五年，稅費低。記者前往該房發現，樓層偏低，整體裝修偏陳舊，前後視野被受到高樓阻擋。
鏈家中介還帶領看了同小區多家類似價位戶型，並表示這些房型價格有的談，這一片比掛牌價下調個10%並不罕見，自己最近就成交了一單子，掛牌價與成交價相差20萬元。
據介紹，當前這片區域成交的主要是換房客和需要資金周轉的投資客。前述降價超過20萬元的業主就打算換附近一套別墅。也有業主常年在省外，來廈門旅遊順道買了這裡房產作為度假點，現在資金周轉，出售任何一套都可以，價格也有的談。
中介表示，當初業主買入價也就幾千塊，現在早都翻倍了，總價讓一些也不是不能接受。看房紀錄顯示，降了價前往看房的次數明顯增多。
記者也前往島內湖裡區一處大樓，顯示裡面的戶型總價下降60萬元，現總價以420萬元出售。這裡臨近高速路，而且沒有隔音欄，樓齡顯示超過25年。附近中介公司工作人員表示，這處大樓屬於住宅和商住混用，樓下環境也不是很好，這一波調整幅度比較大。
除了單套降價出售，廈門近期也出現了整棟打折出售。
本地公司中介劉先生介紹，島內思明區檳榔東裡現有整棟6層12套打包出售，售價3.85萬元/平米，而同片區二手房4萬至6萬元/平米不等。目前在售的房屋面積50多平，月租2800至3000元/套。
檳榔東裡
中介介紹，這12套是都是同一個業主，屬於公司產權。現在需要周轉資金，打包出售，也可以分拆出售。不過稅費需要買家負擔。出示的房產證登記日期顯示在2008年3月11日。
記者也前往了該樓所在的小區，屬於老城區，大部分都是10層以下，周邊有一所小學，早上一隊保安從樓下商鋪經過，商店大部分還沒有開門。
價格倒掛的豪宅
由於地產調控政策更新，廈門二手房稅費成本提升，讓不少購房者目光投向了一手房。按照廈門市與多數城市一樣，新房不得超過預售備案價格進行銷售。廈門房地產聯合網數據中心統計，今年二季度廈門市新房總成交為8469套，面積約為60萬平米。其中，一手住宅成交1216套，同比下降了約一半。
本次記者前往島內一處宣傳為標杆型豪宅項目華爾頓1275。
華爾頓項目沙盤
一進樣板間門，40多平米的客廳裝修富麗堂皇，但大理石地面上隱隱浮現一層灰，留下來往的鞋套印記；整套將近200平米的中低層精裝豪宅裡沒裝冷氣機，待一陣子就會開始覺得悶熱。
“這套原來是樣板間，賣出去了，現在只是臨時開放。”現場銷售人員稱，前幾期推盤銷售，樣板間也只會在指定日開放。華爾頓1275這處豪宅項目位於廈門會展中心北側，作為最後一期壓軸建案，可以南眺望海，20余層以上客廳配置全景落地窗。
不過，很多跡象顯示，這期豪宅開盤迎客準備得有些匆忙。
除了樣板間，從主乾道進入行銷中心，要借用工地大門進入，門口保安揚手指了指路，要經過一處尚未完工的商業物業大樓，樓上面掛著“少量席位，錯過不再有”的標語，樓下水泥地面砂石還未清理完畢；行銷中心前往樣板間的路上，也並未完全裝修完工，幾處地板磚還靠牆側放，地面堆了幾處和好的水泥。
另一位銷售人員也介紹，前一天下午才通知拿到本期的預售證。這是島內當前僅有的新建豪宅項目，現場銷售報價部門面積平均6.7萬元，不同戶型比上一期平均售價有所下降；目前本期售賣在安居客顯示報價7萬元/平米。
現場銷售計算，如果取中間無遮擋看房樓層，按照單價近7萬元計算，一套196平米四房二廳豪宅總價1375萬元，首套按照3成計算，平均月供5.1萬元，不接受公積金貸款。
與周邊二手房整體單價相比，這處豪宅價格高於周邊二手面積均價，而附近的同類豪宅項目海峽國際社區一期二手房均價已經普遍在8萬元/平米左右。
即便一手與二手盤倒掛，這次並沒有引發樓市“打新”潮。開盤當天，前來看房的顧客也不多。前台接待處，接近中午時分登記的客人不足10位，沙盤周邊的客人寥寥幾幾組，幾位小朋友穿梭在展廳內嬉鬧。樣板間臨近中午11：30就準備關門了，樓梯間負責開關門的大姐也稱一上午沒什麽人，快下班了才多起來幾位。
銷售人員反覆強調項目優越性，畢竟島內已經有7、8年沒新拍土地了，這個項目靠近會展中心，地理位置好，180平米以上的豪宅不限購，配套的小學、中學在全省排名靠前，前幾期銷售都很火爆，買房的大部分都是泉州等廈門周邊外地客為主。本次來看房的主要是以前看過房的老顧客或者老帶新，一天10套左右，開盤就是走個形式。
由於廈門最新限購面積門檻提到180平米，島內推出新盤基本都是大戶型的千萬級別的豪宅產品。據廈門房地產聯合網統計，島內的在售新房總價段為700-1500萬元，五緣灣等地區優質學區房處於廈門房價頂端，而房源缺乏教育資源，建案品質欠佳，成為降價主力。
“這個時點開放商都要現金流，”據多位業內人士介紹，有的島外項目可以3成首付可以做到1成，關鍵去撬動剩下的7成銀行貸款來舒緩資金緊張，有的開放商向銀行抵押受限制，只能轉向地下融資管道。
虧著也要賣
鏈家網統計顯示，8月份廈門在售新房達到146處，其中島外海滄區和翔安區推盤最多，均超過30個。據介紹，翔安區南部新城規劃為廈門城市副中心，在 “一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市發展格局中，將扮演重要角色。這裡也誕生了日前熱議的“地王”項目，記者前往融創東南府項目所在建案。
鏈家網顯示的廈門各區新建案數量
從廈門島內北上穿過渡海翔安隧道出來，開車前往該項目大約需要大約數十分鐘。路線兩邊綠化還沒跟上，大部分建案尚在施工，外牆密密實實罩在綠色防護網上，吊塔高高俯視著一方黃褐色土地，四周被陽光照得發亮。
每每經過一處十字路口，幾位手持紅色傳單、身穿襯衫的年輕人迅速抬起頭，朝向車內邊喊、邊揮舞手中傳單，焦急攬客。
驅車來到項目銷售中心外時，雙行車道一側已經停了一排，大約十多輛。走進大堂，前台工作人員逐一確認來訪者稱謂，並詢問同行者互相關係，分別配對接待的銷售人員，區分講解。進入大廳，整個規劃示意圖前，只有我們一行看房者。講解結束也沒有見到幾位新增客人；沙盤顯示兩棟高層，已經有一棟售罄，前排小高層別墅區，也大部分售罄。
現場售樓人員郭先生表示，現在開盤售價是3.6萬左右/平米，而當初計劃售價是往5萬元。
而據本地媒體報導，這片地塊，2016年樓面價格高達3.75萬元/平米，堪稱翔安“地王”項目。在融創所在的翔安區，近預售屋價下調波動較大，7月份二手房2.5萬元/平米，相比去年年底下跌約10%。
“是，我們差不多賣一套、虧一套，但現在還是得賣。”當問起虧本售賣，郭先生略顯尷尬，預計項目可能會虧損將近10個億元，但這是融創進入廈門的首個項目，得把品牌做起來。相比島內單套動輒上百平米，島外這處項目也主打高端，高層面積平均95平米/套，臨近在建的3、4號地鐵口，配置有雙十中學和實驗小學的翔安校區。預計2021年交房，送裝修和部分家私。
財報顯示，去年融創中國營業收入達666億元，同比上年創下了87%增長，淨利潤首次突破百億元，但高杠杆運作著稱的融創在去年資產負債率也同比攀升至高位，超過90%。
中原地產首席分析師張大偉向記者表示，各地新盤降價基本沒有出現，主要調整集中在二手房市場；至於廈門豪宅項目有一些地王項目，一般都是大型開發商，單個盈利與否對整體影響不大，雖然按照容積面積計算當前入市是虧損的，但不排除後續貨值升值，畢竟 2011、2014年都出現過類似情況。
看完樣板房後，郭先生計算了一套中間樓房供參考，按照3.7萬元/平米左右單價首套計算，首付三成107萬元，組合貸月供比純商貸月供便宜1000元左右。
6月，廈門在公積金貸款方面推出了新政，職工家庭首次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬元；職工家庭第二次申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬元。另外，外地繳存住房公積金的職工，在廈門購買自住住房也可申請住房公積金貸款。
“廈門戶口麽？”這幾乎是每一位現場銷售人員必問問題。
在人才引進上，廈門也可以進一步放寬。購房補貼最高每人每年10萬元，最長髮放期限10年，累計不超過100萬元；租房補貼最高每人每月5000元，最長髮放期限5年，累計不超過30萬元。
在相對寬鬆的公積金政策下，也便利了人才購房。郭先生介紹，有位台灣籍教授按照人才引進計劃，直接全部利用公積金貸款買了房。
對於廈門樓市，張大偉表示廈門新建住宅價格數據目前依然是歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%，地價的溢價率也非常明顯的出現了下調。預售價格嚴控、調控持續發酵，低地價項目陸續入市，倒逼高地價項目加快推售節奏；但對市場來說或將形成一定的“市場讓利”預期，可能刺激需求小幅回暖。對後市看法，王大偉表示二手房應該會持續調整，還是主要看信貸等政策情況。
樓市降價中的廈門人 朋友圈的房子都在降
無論是線上購房群，還是線下看房客，廈門買方市場更多的是彌漫著觀望情緒。據廈門房地產聯合網發出的問卷調查，四成人士看跌下半年廈門樓市，超過一半的人表示願意再等等，甚至認為房價後市還會再降。
有人在購房群中直言，感覺自己朋友圈的房子都在降。焦灼等待，還是大膽試水，就像跟廈門的氣象一樣炙烤人。當然，也有人願意逆勢博弈，積極準備。
“現在至少有的挑。”報名參加周末看房團的H女士說。她表示去年廈門買新房需要搶的，現在看房人少了很多，以前坐一個大巴車一天看四五處盤，現在這趟就幾個人，一次就看一處。
H女士並不迫切買房，2016年已投資一套環夏門房產。當時炒政策預期，通海底隧道後將成為距離廈門最近的環廈地點，但這項規劃被擱淺了，預期落空，今年房價受挫。
但即便這樣，算上漲幅，H女士投資的房產也有得賺。現在考慮用子女的“房票”，再入手一套地鐵新房。
同行Z女士表示讚同，她住在廈門外，名下有購房記錄，希望用子女的名義買一套廈門的房子，意向別墅，眼瞅著廈門房價松動下跌，有些新房跟二手房倒掛，只要不嫌棄環島距離遠，還是可以淘到合意的房子。
廈門最受外界關注的是，高房價與實際收入的扭曲。根據易居研究院、CRIC等所統計的80個城市中，廈門偏離度達到41%，位居首位。不過另一個情況是，廈門樓市六成以上由泉州等附近外地人構成。當政府拉下了限購大閘，外地購買力擋在門外，本地購買力卻開始遲疑了。
特別是剛需客更為焦慮：現在入手，怕接盤在高位；不入手，怕未來再漲跟不上趟。有人留言下半年入手一套房，已虧掉了近百萬元。
多輪谘詢下來，根據自己情況、量力而為的觀點，更受購房群體讚同。有人表示，不管漲或跌，完全沒有計劃，誰也說不清楚未來3個月是什麽價，所以還是根據自身情況，看見滿意的買得起就下手，否則再漲只能“望房興歎”。
畢竟，現在“望房興歎”群體的並不在少數。當初本來有十足的條件輕鬆上車，現在只能目送房價一路高漲。滴滴司機徐司機就是其中一位。
他邊開車邊歎氣表示，這幾年的工廠利潤都砸向設備了，“要知道現在房價漲這麽高，當初我們多買幾套房放著就好了。畢竟實業這麽難做。”徐司機和親戚一起開有外貿皮包加工廠，算是個小老闆，以前訂單多的做不過來，現在訂單清淡了，最近幾個月都沒管工廠，靠開快車多掙些錢。他們工廠原來就在廈門會展附近，由於金磚會議被遷往島外，原來很多類工種招不到合適的工人只能被迫停工。
“現在工人也不好招，工資水漲船高，每個月都三四千元了。公司雖然不包住，給工人的住房補貼今年也漲到了400元。”徐司機表示，所以這幾年就一直在引進設備，提高自動化水準，但有些工藝還是機器沒辦法替代的。
現在徐司機並沒有買房，但還是反覆慶幸他的小孩能在本地一個優質小學當上插班生，因為當年申請那所小學附近有小區搬遷到新房，騰出了名額，現在很難再進。而優質學區房在廈門始終站在房價頂端。
夜晚，廈門收斂了炙烤模式。
海邊夜風清涼，可以遠眺海滄大橋連接起來的島內外，樓宇被燈光勾勒出線條，依稀可以辨認廈門中心大廈幕牆上，一群淡藍色鷺鳥飛進夜空；海景棧道上，夜跑者時而路過，棧道下一簇泛黃燈光，照著一群在沙灘玩沙的小朋友，用鏟子把沙子堆得高高，雖然他們當中有的小夥伴已經背負百萬、千萬房產，但樓市的擁擁攘攘、利益紛爭似乎屬於遠在岸邊另一個世界。
責任編輯：王瀟燕
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室