這四大指標出現 房價不跌不行
來源：杠杆遊戲
最近廈門很火。不是房地產熱，而是因為房價有下跌。
甚至在部分媒體的報導裡，廈門樓市深陷降價漩渦：整棟打折，開發商虧也要賣。當然，也有人對此有不同意見。
總的來說，廈門房價依舊是非常高的。但房價下跌了，也是事實。
一個城市房價會不會漲，有很多共識的標準，比如貨幣政策、調控政策、人口增量指標、產業和經濟增長情況、投資情況……
但如何預判一個城市房價跌，則很難說。杠杆遊戲一直在思考這個問題。因為此次媒體聚焦，我認真看了下廈門的一些數據。
就此確實發現一些有趣的指標，今天和各位考友分享。
1、頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量。筆者查閱廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》了解到，2017年廈門市商住用地成交30宗，總建面159.0萬平米。
而同期，2017年，廈門市建案銷售357.9萬平米，其中住宅銷售152.2萬平米，佔比42%。
如上數據，2017年廈門新增的商住用地可建的房屋面積，已經比當年的住宅銷售面積要高。這說明，未來的供應基本有保障。
2、銷售明顯下滑。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年，廈門商品住宅銷售面積152.2萬平米，同比下滑51%。
注意這個數字，降幅之驚人。如果某位杆友發現自己所在城市，住宅銷售滑坡明顯，你說開發商或地方會不想辦法嗎？
3、房地產銷售金額比房地產投資還低。廈門中原研究中心的數據顯示，2017全年，廈門建案銷售額749億元，創近5年來新低。
而廈門2017年統計公報披露，當年廈門房地產開發投資879.86億元，增長14.9%。當然，很多朋友想說，投資金額部分未來才會變成銷售，但每一年都有投資，銷售-投資都是滾動的。所以，這還是很說明問題。
譬如，如上圖所示，2016年廈門房地產銷售額1012億元。而2016年廈門統計公報顯示，當年廈門房地產投資765.80億元。行情好的時候，都是銷售比投資多的。因為銷售立竿見影，而投資是有一定滯後的。
如果一個城市房地產投資金額比銷售額還多了，你說開發商急不急。投資的錢大部分都是有成本融資而來，必須快速周轉、回款！
4、土地出讓金接近當年建案銷售額的60%。財務上，一個公司或者政府負債率40-60%一般認為較為合適。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年廈門土地出讓金424.1億元，同比下降13.8%。
如上所述，2017年廈門建案銷售額749億元。據此，杠杆遊戲算出，廈門2017年土地出讓金佔到當年建案銷售額
這四大指標出現 房價不跌不行
來源：杠杆遊戲
最近廈門很火。不是房地產熱，而是因為房價有下跌。
甚至在部分媒體的報導裡，廈門樓市深陷降價漩渦：整棟打折，開發商虧也要賣。當然，也有人對此有不同意見。
總的來說，廈門房價依舊是非常高的。但房價下跌了，也是事實。
一個城市房價會不會漲，有很多共識的標準，比如貨幣政策、調控政策、人口增量指標、產業和經濟增長情況、投資情況……
但如何預判一個城市房價跌，則很難說。杠杆遊戲一直在思考這個問題。因為此次媒體聚焦，我認真看了下廈門的一些數據。
就此確實發現一些有趣的指標，今天和各位考友分享。
1、頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量。筆者查閱廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》了解到，2017年廈門市商住用地成交30宗，總建面159.0萬平米。
而同期，2017年，廈門市建案銷售357.9萬平米，其中住宅銷售152.2萬平米，佔比42%。
如上數據，2017年廈門新增的商住用地可建的房屋面積，已經比當年的住宅銷售面積要高。這說明，未來的供應基本有保障。
2、銷售明顯下滑。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年，廈門商品住宅銷售面積152.2萬平米，同比下滑51%。
注意這個數字，降幅之驚人。如果某位杆友發現自己所在城市，住宅銷售滑坡明顯，你說開發商或地方會不想辦法嗎？
3、房地產銷售金額比房地產投資還低。廈門中原研究中心的數據顯示，2017全年，廈門建案銷售額749億元，創近5年來新低。
而廈門2017年統計公報披露，當年廈門房地產開發投資879.86億元，增長14.9%。當然，很多朋友想說，投資金額部分未來才會變成銷售，但每一年都有投資，銷售-投資都是滾動的。所以，這還是很說明問題。
譬如，如上圖所示，2016年廈門房地產銷售額1012億元。而2016年廈門統計公報顯示，當年廈門房地產投資765.80億元。行情好的時候，都是銷售比投資多的。因為銷售立竿見影，而投資是有一定滯後的。
如果一個城市房地產投資金額比銷售額還多了，你說開發商急不急。投資的錢大部分都是有成本融資而來，必須快速周轉、回款！
4、土地出讓金接近當年建案銷售額的60%。財務上，一個公司或者政府負債率40-60%一般認為較為合適。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年廈門土地出讓金424.1億元，同比下降13.8%。
如上所述，2017年廈門建案銷售額749億元。據此，杠杆遊戲算出，廈門2017年土地出讓金佔到當年建案銷售額度的56.62%。
而2016年時，廈門土地出讓金491.9億元。如上所述，2016年廈門房地產銷售額1012億元。土地出讓金佔到當年建案銷售額度48.61%。
可見，廈門2017年土地出讓金佔當年建案銷售額的比重，上升得比較明顯。除了土地成本，房子還有資金成本、建安成本等，您說土地出讓金佔當年建案銷售金額比重過高，開發商開心否？
而上文，杠杆遊戲分析過，2017年廈門新增宅地可建面積，是高於2017年銷量的——無論從土地成本，還是從未來可供應面積上說，開發商資金和銷售都會有壓力。
說直白一點就是，如果銷售速度或者金額上不去，未來死幾家公司不是沒可能。
小結：目前來說，上面要求房價必須遏製，調控不準放鬆。如何拉動銷售的總量和總金額，成了一個問題。變相放鬆調控，可能要被問責；漲價，暫時沒有太空，也要被問責。
那麽，降價-促銷-回款，可能是部分資金壓力大開發商的唯一選擇。
綜上所述，各位考友如果想判斷自己所在城市，或者投資標的地房價跌不跌。可以試一試本號今天總結的幾個指標：
1．頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量；
2．銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；
3．房地產銷售金額比房地產投資還低；
4．土地出讓金佔當年建案銷售額比重較高，比如接近或超過60%。
度的56.62%。
而2016年時，廈門土地出讓金491.9億元。如上所述，2016年廈門房地產銷售額1012億元。土地出讓金佔到當年建案銷售額度48.61%。
可見，廈門2017年土地出讓金佔當年建案銷售額的比重，上升得比較明顯。除了土地成本，房子還有資金成本、建安成本等，您說土地出讓金佔當年建案銷售金額比重過高，開發商開心否？
而上文，杠杆遊戲分析過，2017年廈門新增宅地可建面積，是高於2017年銷量的——無論從土地成本，還是從未來可供應面積上說，開發商資金和銷售都會有壓力。
說直白一點就是，如果銷售速度或者金額上不去，未來死幾家公司不是沒可能。
小結：目前來說，上面要求房價必須遏製，調控不準放鬆。如何拉動銷售的總量和總金額，成了一個問題。變相放鬆調控，可能要被問責；漲價，暫時沒有太空，也要被問責。
那麽，降價-促銷-回款，可能是部分資金壓力大開發商的唯一選擇。
綜上所述，各位考友如果想判斷自己所在城市，或者投資標的地房價跌不跌。可以試一試本號今天總結的幾個指標：
1．頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量；
2．銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；
3．房地產銷售金額比房地產投資還低；
4．土地出讓金佔當年建案銷售額比重較高，比如接近或超過60%。
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責任編輯：謝海平
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