作者：李宇嘉
樓市越來越看不懂了。比如廈門，冰與火的轉換只需要半年時間。2018年下半年的廈門樓市，就像2014年的溫州一樣，自告開啟樓市一輪回調周期的“領頭羊”。地價“腰斬”，房價萬兒八千地降（島內均價降一萬、島外降六千），融創、萬科等房企的項目打折拋售等等報導很多。2018年，廈門也是70個大中城市中，唯一新房價格比2017年低的城市。但行情反轉得可真快，半年後的2019年一季度，這個城市的地市和樓市又昂揚向上。
2019年1-4月，廈門二手住房成交套數同比增長314%，4月單月同比增長309%，二手房價格環比上漲3%，業主報價普遍上調20%。但去年，廈門二手房成交下跌44%，掛牌價下調30%的交易案例扎推。拿地是開發商信心的彰顯，也是樓市的“晴雨表”。2018年，島外地價“腰斬”，“地王”項目揮淚八折拋售，地方國企不得不出面“托市”。但剛剛過去的4月份，去年地價“腰斬”的翔安區，溢價率創新高，樓面價再次任性地突破3萬元大關。
新房則是另一幅場景。克而瑞的數據顯示，4月份廈門新房供應面積37萬平米，環比上漲334%，同比上漲110%，但成交面積僅12萬平米，環比只上升3%，供求比高達308%，在監測的28個重點城市中排第一；新房在售庫存消化周期高達32個月，同比增長5%，去化壓力是所有城市中最高的。近期，各大城市新房和二手房聯動回升，而廈門樓市卻自我分裂，兩個市場冰火交織，這中間到底發生了什麽？這還得從廈門樓市奇特的結構說起。
廈門，這個既非一線、又非省會的城市，GDP和人口排在50名開外，但房價卻經常殺入70城漲幅的前3位。2016年以來，廈門房價漲幅月度排第一的出鏡率，高於包括一線城市在內的所有城市。廈門島內配套成熟，優質教育資源密集，但面積（158平方公里）僅佔市域面積的1/10，且開發強度大、人口密度達1.3萬人/平方公里，以二手房為主。而且，富裕的福建同胞（特別是閩南人），均以在廈門島內兩區（湖裡、思明）買房、小孩在島內上學為榮。
這幾年，乘著全國樓市飄紅的東風，加上不亞於溫州炒房團的閩南投資客，以及凶悍“造地王”的閩系房企加持，島內這個彈丸之地的房價，迅速竄到了5萬元左右。島外也差不離，2015-2017年，市場對廈門始終抱有領先重點城市1-2個身位的預期，供地集中的廈門島外，地價不高死不休，樓面價迅速竄到3萬元。但是，調控如期而至後，首創限售這一驚世之作的廈門，限購上卻做出了一個奇葩的創舉，即180平米以上的不限購，大抵是要疏導福建富豪的需求。
但是，真金白銀掏腰包的投資客，“很傻、很天真”，富豪是要將杠杆加到極致的。但是，當“認房又認貸”降臨，就掐住了麻筋兒，投資客主導的島外新房市場迅速退潮，而新房庫存逆“小陽春”攀升，概因投資客退場後豪宅無人接盤。二手房則不同，當價格跌到心理價位，學位房等剛需自然進場，特別是總價較低的二手房，比如滄海濱海（雙十中學）、未來海岸（北師大）、湖裡五緣灣（五緣實驗中學）、松柏（松柏中學）、蓮花（蓮花中學）等片區反彈明顯。
樓市回調多少，要看調控力度，但更關鍵的是“向上托”的剛需底蘊。廈門島內的二手房，剛需底蘊厚，向下有支撐；島外新房“豪宅化”傾向重，投資客主導，自然深跌不止。未來，“房住不炒”漸進落地，那些靠投資客維系的區域（特別是各色新區），難逃浮華退潮後被曬“裸泳”的局面，剛需“扎根”的區域，自然顯露“安全墊”本色。本應作為區域龍頭、走外聯內合發展之路的廈門，卻因為都市圈打造滯後、“集聚-異塵餘生”能力差，去年8月被中央巡視組問責。樓市冰火交織，這是廈門“裡焦外弱”的映射。靠高價地刺激、靠“搶人口”填補是短視，終歸得走向人口集聚、紅利異塵餘生、互聯互通的良性之路。
（作者系資深地產研究人士）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室