商業地產估值測算邏輯

收益法是普遍認可的商業地產估值方法，收益法可進一步細分為直接資本化法、折現現金流法，租期及回收金額折現法。

1、直接資本化法

估值 V = A / r

其中A為毛租金或淨租金收益，r為對應的毛資本化率或淨資本化率。直接資本化法是一種靜態估值方法，適用於租金收益穩定的情況。

例1：某購物中心NOI值1億，資本化率6%

估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億

2、折現現金流法（DCF）

折現現金流法通過預測商業物業的現金流並按照一定的貼現率計算物業的現值：

其中A為“淨物業收益”現金流，r為折現率。折現現金流法屬於動態估值方法，是理論上最準確的估值方法。

例2：接上例1，該購物中心

--初始投資成本10億；

--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；

--租金增長率3%；

--貼現率9%；

（1）期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬元；

（2）各年現金流按9%貼現率折現，合計得到物業估值15.7億元；

（3）IRR為10.9%；

（4）內含資本化率=1億/15.7億=6.4%

3、租期及回收金額折現法（T&R）

通過計算商業地產租期內和租期外的價值後加總形成整體物業的價值，

其中A1為現有租約租金收益，r1為租期內資本化率，n1為現有租約剩餘租期；A2為市場租金水準，r2為租期外資本化率，n2為租約外剩餘土地年期。

例3：接上例2，該購物中心

--現有租約租期5年，租約外剩餘土地使用年限35年；

--現有租約年毛租金收益14286萬元，市場租金水準15000萬元；

--租約內毛資本化率8%，租約外9%

（1）租期內價值=毛租金收益/毛資本化率*年期調整系數

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬元

（2）租期外價值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*（1+1/(1+8%)^5）=107874萬元

（3）市場估值=租期內價值+租期外價值

57039+107874=164913萬元

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