稅率下調後，購房者可否要求開發商退“稅差”？

來源/蘇州市虎丘區人民法院

“營改增”新政落地前，購房者與開發商簽訂合約，約定采取固定房屋總價的計價方法，且雙方認定增值稅稅率為11%。嗣後，購房者按約繳付了160餘萬元購房款。今年5月份，國家調整稅收政策，銷售不動產增值稅稅率從11%調整為10%，已經全款交錢了的購房者認為，“既然稅率下調，房款也應下調”，遂將開發商訴至法院，要求其返還1%的增值稅稅差1.6萬餘元。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法判決駁回了原告的訴訟請求。

“稅率調整，並不必然導致房屋總價款的調整。”承辦法官提醒：如果《建案買賣合約》中約定房屋總價款采取固定房屋總價的計價方法，且沒有降稅降價的明確約定，買房人是否繳稅、繳稅的具體金額、種類對於房屋總價款不產生任何影響。

2016年年底，李女士與某房產公司簽訂了一份《建案買賣合約》，雙方約定總房價款除面積差異原因外，不再做變動。同時，合約補充條款還約定：買受人知悉並確認，本合約內載明的單價、總價、面積補差款、違約金、首付款、抵押款等所有購房款，均已包含增值稅銷項稅額，買受人購買本房屋適用增值稅稅率為11%。合約簽訂後，李女士按約向開發商交付了購房款162萬元。

2018年4月4日，財政部、稅務總局作出《關於調整增值稅稅率的通知》，自5月1日起，銷售不動產增值稅稅率從11%調整10%。李女士認為其購買建案的總價款是包含有增值稅銷項稅額的，現在稅率下調了，購房總價款也應下調，開發商應返還1%的增值稅稅差。雙方對此協商未果，李女士遂訴到法院。

法院認為，李女士與開發商簽訂的買賣合約系雙方當事人的真實意思表示，合法、有效，故應按照合約約定行使權利以及履行義務。首先，雙方在合約中就購房約定了固定房屋總價款的計價方法。“不動產屬於家庭的大額財產，不動產買賣事宜關係重大。”承辦法官表示，從這個角度出發，買賣雙方通過合約作出固定房屋總價款的約定，是有利於維護建案交易秩序穩定的。

其次，合約補充條款約定，李女士購買涉案房屋適用增值稅稅率為11%。“開發商因銷售建案而產生的增值稅稅款系開發商的經營、銷售成本之一，開發商在計算建案的成本時將其考慮在內無可厚非，但雙方已經通過合約作出固定房屋總價款的意思表示，且補充條款的約定並不具有降稅即降價的意思表示，故在沒有降稅降價明確約定的情形下，房產公司是否繳稅、繳稅的具體金額、種類對於房屋總價款不產生任何影響。”承辦法官補充指出：“換句話說，如果增值稅稅率並非下降而是上調，對房屋總價款亦無影響。”

最後，增值稅的納稅義務人為被告房產公司，並非李女士。國家降低增值稅稅率，直接目的是給企業減輕稅負，從長遠看也必將作用於消費領域，從而惠及廣大消費者。據悉，本案一審判決後，雙方當事人均服判息訴，一審判決已發生效力。

法官說法：

增值稅納稅義務人為開發商，並非購房人

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值徵收的一種流轉稅。本案被告作為開發商銷售涉案建案後，發生了增值稅應稅銷售行為，應當繳納增值稅，故增值稅的納稅義務人為被告，並非原告。現國家降低了增值稅的稅率，直接目的是給企業減輕稅負，激發企業活力，但降稅後必將會產生一系列的積極效應和連鎖反應，從長遠來看也必將作用於消費領域，從而惠及廣大消費者。

文字 / 網絡

編輯 / 馬珂