中美對比：中國的房產稅將如何誕生？

本文轉載自：米宅海外

作者：巫不苦

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大部分國人會認為，中國不存在房地產稅，事實並非如此。

對於建案而言，從房地產商“招拍掛”到買家認購的整個過程，已經繳納完了所有的房地產稅。

顧名思義，“招拍掛”就是地方政府賣地時（出讓國有土地使用權），“招標”、“拍賣”、“掛牌”和“協定”的過程。通過“招拍掛”獲得土地使用權的業主，一次性預付了七十年的全部土地使用費用，當然，包括各項稅務。

這部分費用，通過建案交易，轉嫁給了購房者。換而言之，購房者已“買斷”了產權期內所有的房地產稅。

大陸“一事一議”式的房地產稅收納方式，與美國的房地產稅有著本質的區別。

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美國人買房VS中國人買房

美國公民在美國買房，還要考慮房地產稅稅率，各州的房地產稅比例都不一樣，大概在百分之零點幾到3%之間，紐約達到了房地產估值的1.64%，稅率最高的州新澤西州達到了2.38%。

美國政府會定期為公民的房屋進行估值，在稅率不變的情況下（稅率會變動），房屋估值越高，需要繳納的稅收就越多。

美國各州的房產稅率

房地產稅稅率直接影響了美國年輕人持有房屋的意向，因為針對自住買房，美國政府有針對不同納稅等級的稅費減免政策，剛畢業的美國年輕人普遍納稅等級不高，所以很多年輕人要等到納稅到達一定的減免等級，才會考慮買房。

而且，貸款買房，還需要繳納房屋保險費用，在紐約，有時保險費用一年高達一千多美元。

複雜的房地產稅，讓美國人頭疼

房屋出租、贈予、繼承也都需要納稅，可見在美國，涉及房地產的納稅，從貸款到出售，無處不在，相當繁雜，尤其是房產估值和減免這一塊兒，有時必須借助專業的谘詢，否則很難算清。

而在中國，不管你是自住還是投資，買房程式就要簡化很多，除了契稅、印花稅、維修基金等一次性繳費，購房者考慮最多的首先是有沒有購買資格，然後是均價，首付比例，能否貸到款，貸款利率多少等。在三四線城市，購買資格和首付比例基本不用考慮。

在購房之後，除了小區價位不等的物業費，到目前為止，在中國持有房產基本沒有什麽其他額外費用。雖然目前重慶和上海的房產稅有試點，但是徵收對象都是上等住房和別墅等人均面積過大的徵收對象，不是市場主流。

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不同國情下的納稅制度

差異來源於中美土地產權制度的不同。

中國是社會主義國家，憲法中明確表示：財產是屬於人民的。雖然現在也承認一定的個人財產，但是很多重要的資源還是屬於國家人民的。比如土地，主要分為國有土地，集體土地，沒有私有土地。

所以在中國，持有人隻擁有建案70年的使用權。房屋70年的產權期限，是由住宅用地土地使用年限確定的，等到了額定年限，部門會評估土地上的建築物是否能繼續使用：如果能使用的話，建築物的產權人只需要繳納些土地出讓金，即可繼續使用。

若評估建築物不能再使用，就會回收土地並賠償產權人。這也就是為何有人說 ，中國如果對公民持有房屋征稅，只能被稱為“房產稅”，而不能叫做“房地產稅”。（文中按照慣例還稱“房產稅”）

反觀美國，作為資本主義國家，個人財產至高無上，（這也是資本主義社會立足的根本）財產自然不存在持有年限的問題。這就涉及到了《權利法案》第五條：“私人財產（private property）”，沒有公正的補償，不能被取去作為公用。”這句話，不少經濟學者認為是美國興盛繁榮的主要原因。

亞歷山大擋住了屬於狄奧根尼斯的陽光，老頭說：“你走開！”壓力山大說：“我不當亞歷山大，就當狄奧根尼斯！”

對於房產稅徵收，中國可參照美國現有的制度進行稅改，70年中，每年或每季度按照房屋估值的某個比例抽稅；反過來，美方卻無法模仿中方的房地產稅收制度，若只在新房交割時一次性征稅，房屋產權是永久的，應該以多少年限來計稅，抽稅比例又該議定幾何，都難以界定，估稅重重困難。

另一方面，美國新房的供應量遠小於中國，新房的交易量微不足道，交割時的一次性征稅會使得地方財政斷流。

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山雨欲來的中國房產稅，

將面臨什麽困境？

可以觀察到，從去年國務院對新房產稅徵收原則的確認，到上月新到任的央行貨政委員們對新房產稅的力捧。

欲分析征稅意圖，我們必須將地方財政的長期赤字納入考慮。根據全球最知名的評級公司“標普”的分析，今年中國地方政府的財政缺口將持續擴大，或從去年的8.7%增加到11%，即八千多億的赤字。

同時，中央不希望經濟增速放緩幅度過大，因此，政府仍將維持較大的財政支出。

新房產稅就是按照“立法先行”，中央“充分授權”給地方政府徵收的一種稅務，目的是為了平衡地方的財政收支。否則，當大批地方債到期時，中央將會毫無對策，很可能走上通貨膨脹的不歸路。

當前試點城市徵收辦法

但彌補地方財政的空缺的緣由雖然合情合理，但依然無法解決房產稅的合法性問題。目前，我國新房交割時，購房人已將70年內使用費用全部繳納，業主的房產相關收入、使用權和轉讓權已全部界定清晰，若再納新房產稅，難逃雙重收稅之嫌。

從嚴謹的角度看，雙重稅收，租金管制等等，皆違反維護私人財產的原則。以美國為例，1975年，美國西雅圖市考慮推出租金管制，舉行聽證會。

與會期間，被邀請的經濟學專家表示：租金管制明顯地違反《權利法案》第五條，因為壓製房產的租金收入，與奪取業主的財產基本上沒有分別。結果是，會後西雅圖不考慮租金管制。租金管制尚且難以實行，更遑論是雙重收稅，在美國不會發生這樣的事情。

儘管抗議高房租，然而還是沒有用

中國政府若欲合法化新房產稅徵收，便要取消現行的住宅土地使用稅費，改用美國式的房地產稅收制度。但這麽做真的能挽狂瀾於既倒麽？答案應該是否定的。

要知道，地方政府的大部分貸款都是以土地為抵押的，如果在實際操作中野蠻剝離“土地使用稅費”，土地的交易價或遭腰斬，借主會要求地方政府追加抵押或者保證金，這會引起系統性的金融風險。

能想到的唯一合理做法，便是取締新房地產稅的概念，轉而考慮每年抽取少量的物業稅。應當參照美國的房產稅，政府要說明用途，也要與其他稅款項分開處理，同時要滿足“稅收匹配福利”的基本原則。雖然，改名字的做法，聽起來有點換湯不換藥。

所有權真的重要嗎？

兩證合一

首先，房屋的產權涉及：所有權（ownership right），使用權（use right），收入權（right to income）和轉讓權（right to transfer）。

實際上，以中國為例，房屋的所有權並不重要。重要的是其使用權。尤為顯著的一個例子就是全國各地的小產權房，所謂的“集體房產證”。集體土地上蓋起了建案，從使用權方面講，並不影響業主居住。但是當涉及到買賣和轉讓，小產權房的地位就很尷尬：

《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地隻享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市居民。

《憲法》第十條規定，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外屬於集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

也就是說，小產權房的使用權轉讓，不受法律保護。

理論上，凡是擁有人與人之間轉讓權的，都可視作私產。雖然中國不存在完全意義上的私人所有房產，一般來說，並不會影響到業主的轉讓和獲取回報的權利。

如果小產權房的使用權能夠明確界定（轉讓給本村的親戚），那麽它與參與交易的建案使用價值無異。

另一個例子是香港的土地，源自英國的傳統，到今天其所有權還是政府的，只是使用權屬業主所有。年期可長可短，只要在到期時有明確的續期法則，是否擁有所有權對資源使用者來說沒有影響。香港如此，大陸亦是如此。

鳥瞰香港，寸土寸金

換言之，只要使用權被界定得清楚，所有權不重要。倒轉過來，不管所有權界定得怎樣清楚，使用權界定不清，麻煩就會湧現。小產權房就是使用權轉讓無法界定、不受中國現行法律保護的典型例子。

從根本上講，房產稅是一種“劫富濟貧”的稅務，一定程度上削弱了業主從房產那裡享受到的權益或收益。房產稅強迫房屋持有者購買社會公共服務。

合理的房產稅也有效維護了房產持有者的權益。但應當收多少稅，涉及到房屋估值和房產收益的界定，其評估是一個複雜的過程。

樓價上漲主要是因為人口密度，經濟狀況，土地供應等因素。

在自由的市場裡，樓價上升反映了社會財富量的上漲，居民的生活有了改進。除了調節大城市人口流入（例如北京上海的人口流動管制），政府通過土地或者稅收政策去影響房價，作用微乎其微。