今日上午，業內素有“小碧桂園”之稱的中梁控股(02772.HK)在歷經波折之後終於成功在香港上市，這也是香港證券交易所迎來的9年內規模最大一家內地房企的敲鑼儀式。
中梁的開盤價為5.55港元（大約人民幣4.87元），與發行價持平。中梁控股開盤後實現大漲，截至上午11時2分，中梁報每股6.12港元，上漲10.27%。中梁開盤後股價迅速上漲的局面也打破了去年以來內地房企赴港上市的陰霾，此前上市的美的置業、恆達集團等上市後就遭遇了“破發”的局面。
成功上市對於中梁來說是一個新的開始，站在千億規模房企的競爭賽道上，中梁還需要除了速度以外的綜合實力。
中梁創始人楊劍敲鑼。
上市募資約24億元
7月15日，中梁控股發布公告，發售價為每股5.55港元（大約人民幣4.87元），發售價接近此前披露的招股範圍(5.20-6.68港元/股)的下限，此次全球發售所得款項淨額預計約為27.73億港元（大約人民幣24.36億元）。
此次，中梁上市的募資超額完成，其中，香港發售項下，認購股份數為5331.35萬股，相當於香港初步可供認購總數5300萬股的1.01倍；國際發售項下，認購股份數為6.45億股，是國際可供認購總數4.77億股的1.35倍。
而關於此次IPO集資的用途，中梁方面透露，所得款項的60%將用作現有物業項目或項目階段的建築成本；30%將用作償還絕大部分若乾現有信託貸款；10%將用作一般營運資金。
中梁創始人、執行董事兼董事長楊劍在敲鑼時也向投資者簡單介紹了中梁快速發展的背後原因：“得益於我們對市場周期的把握、全結構布局的戰略以及獨特的阿米巴生態經營模式，近年中梁快速發展，已成為根植於長三角經濟區並布局全國的大型綜合房地產企業。”
“三四線城市收割機”
在近期赴港上市的內地房企中，中梁是名副其實的IPO大戶。相比於中小房企，中梁控股也是千億房企中為數不多的尚未上市的大型房企。
事實上，三年前，中梁還是一家年銷售額不足200億元、盤踞在溫州的地方型房企，而中梁真正進入快速發展軌道就是2016年至2018年。據中梁招股書顯示，中梁營業收入從2016年的29.25億元增長到2018年的302.15億元，年複合增長率高達221.4%；2016年、2017年、2018年的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，年複合增長率超過70%，這樣的增長速度使得中梁成為業內名副其實的黑馬房企。
在棚改的時代機遇下，小步快跑成為三四線城市的收割機，這是中梁規模爆發的主要原因。在招股書中，中梁明確寫道，自從2016年，中梁開始廣泛布局三四線城市，這一年，中梁選擇將總部搬到上海以吸引人才，走的是“一線總部，三四線布局”的新道路，同時開始全國化布局，收購了大量的三四線地塊。這一年，中梁的銷售額為190億元，淨資產負債率卻為1790%，這是中梁真正發力的開始。
在城市布局中，選擇布局三四線城市的還有如今位於銷售排行榜第一的碧桂園，抓住三四線棚改的契機使得碧桂園坐上了冠軍的寶座，同樣地，由於布局類似，中梁也被業內稱為“小碧桂園”。
在中梁的布局上，楊劍做個一個著名的比喻：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”
如今，開寶馬mini的中梁超過開大奔的同類房企，實現了彎道超車。經過三年積累和發展，中梁銷售額超過千億元，淨資產負債率降低到58.1%，實現了“安全著陸”。克而瑞公布的數據顯示，今年上半年，中梁實現全口徑銷售額681億元，位列排行榜第20位。
上市後三大問題待解
對於上市後的中梁來講，維持一定的規模增速是基本的市場要求。但是，隨著棚改政策的收緊，三四線市場的降溫，中梁此前的布局也遭到了市場的降溫。
據招股書披露，從2018年下半年開始，中梁已經在著手調整城市布局，從三四線城市轉向二線城市，今年一季度，在中梁收購的23地塊中有13塊位於二線城市。
順利度過這個市場周期是眼下中梁面臨的現實問題：一方面，三四線城市市場疲軟使得“快進快出”的策略遇到瓶頸，進而影響周轉和回款速度；另一方面，轉向布局二線城市需要新的產品和市場策略，中梁能否順利銜接有待市場驗證。
此外，從盈利來看，目前，中梁的盈利能力在同等規模房企中並不突出。從2017年和2018年來看，其淨利潤率由3.6%增長到8.4%，但是這一水準仍然較低，2018年房企銷售額TOP50的平均淨利潤率17.59%。
對於中梁來講，此次上市的重要目的就是融資。就近年來的發展來看，中梁的資金成本是較高的，招股書顯示，2015年、2016年、2017年、2018年上半年的平均融資成本分別為13.4%、12.4%、9.9%、9%，而依據“債市研究”2018年報告顯示，40家典型房企的融資成本在4.3%-8.9%之間。目前，中梁迫切需要借助資本市場來降低資金成本。
對於上市之後的千億房企中梁來講，只有提升發展質量才能進一步獲得資本市場的青睞。
新京報記者 徐倩 編輯 武新 製圖 薛慧敏 圖片來源 中梁控股 校對 李項玲
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室