龍湖稱不會單邊加杠杆擴規模，吳亞軍：不怕挖角，龍湖無英雄
澎湃新聞記者 龐靜濤 來源：澎湃新聞
繼高周轉的典範碧桂園（02007.HK）宣布放緩速度之後，重慶地產商龍湖（00960.HK）在面臨銷售增速下降後公開表示，不會在地產開發業務上單邊加杠杆、擴規模。
8月21日，龍湖在香港發布2018年中期業績，上半年龍湖實現簽約銷售額為971億元，同比上漲4.83%；去年同期龍湖實現銷售額926億元，同比增幅為140%。
龍湖CEO邵明曉將之歸結為政府政策和推盤節奏的問題，龍湖對目前的銷售額排名較為滿意。
與此同時，上半年，龍湖拿出更多的錢去買地。期內，龍湖新增土地儲備42宗，代價為435.44億元，佔同期銷售額的44.84%，較2017年同期佔比增加4.76%。
業績溝通會上，龍湖董事長吳亞軍稱，高管流失是正常現象，龍湖更願意相信自己系統的指揮能力，而非某個人，龍湖無英雄。
面對長租公寓被指為助長房租推手的指責，邵明曉稱，這類指責並非針對集中式長租公寓，正對事態進行觀察。
銷售放緩：不會在地產開發業務單邊加杠杆、擴規模
龍湖的銷售增速在放緩。2018年上半年，龍湖實現簽約銷售額為971.0億元，同比上漲4.83%，完成全年銷售目標的49%。此前的2017年上半年，龍湖實現簽約銷售額926.3億元，同比增長140%，完成當年提高後銷售目標的61.75%。
對此，邵明曉解釋稱，就全年2000億元的銷售目標而言，全年3000億元的供貨量是足夠的，且市場是好的，只是取得預售許可證的難度增加，大量的推盤是在下半年。
邵明曉強調，龍湖堅持一直“有品質的增長，有回款的銷售”，保持適度規模，強調四個主航道業務均衡發展。
對於銷售佔比最大的地產開發業務，邵明曉透露，內部對規模的要求保持前十左右即可，目前龍湖的排名在8-10名之間，這是一個比較滿意的狀態，龍湖不會在地產開發業務單邊加杠杆、擴規模。
龍湖的拿地金額和佔比均在增加。中報顯示，期內，龍湖新增土地儲備42宗，總建築面積為1298萬平方米，權益建築面積為898萬平方米，平均成本為4849元/平方米，代價為435.44億元，佔同期銷售額的44.84%，較2017年同期佔比增加4.76%。
拿地金額在銷售中的佔比增加，是否對公司未來的毛利率產生衝擊。龍湖CFO趙軼解釋稱，上半年，龍湖擁有的土地儲備成本為5142元/平方米，平均售價約為15441元/平方米，售價是土地成本的三倍是比較安全的，公司的獲利能力也是可以得到保障的。最近一兩年，龍湖集團的毛利率會保持在30%以上，但中長期毛利率的目標的最低限是25%。
邵明曉表示，龍湖的拿地策略是量入為出，一定保持低融資成本，恰當的、偏低的杠杆和淨負債率。拿地還要看時機，既不會一下突然停止買地，也不會特別激進，今年三四季度土地市場可能會有些機會。邵明曉舉例稱，去年長三角土地市場最熱時，龍湖競拍一些商業項目，而沒去參與競買高價住宅地塊；今年一季度，則參與競買了住宅用地。
公司全年淨負債率的要求為50%-60%，半年度的要求相對相對低些，允許達到60%-70%，但上半年龍湖的淨負債率54.6%，大環境在去杠杆，但就龍湖而言，龍湖的杠杆並不高，淨負債率也會穩在這個水準。
高租金之爭僅主要涉及分散式公寓，龍湖聚焦集中式
長租公寓如何實現盈利，成為行業難題，難題未解，如今又成為推高租金的“凶手”。
對此，邵明曉表示，關注到北京出現的高房租的爭論，但這些主要涉及線上平台和中介公司的，龍湖也在觀察，拭目以待。
另一方面，邵明曉稱，北京討論的搶房源更多是針對分散式的公寓，龍湖主要還是聚焦在集中式，龍湖做公寓偏運營，中介和互聯網公司主要做流量和平台。
龍湖為行業內鮮有的將長租公寓納入主營業務，又定下明確目標的房企。高出租率被認為是長租公寓盈利的前提，但邵明曉表示，最終的盈利仍需要規模化。
按照計劃，今年冠寓將累計實現65000間開業量，至2020年，其單年的租金收入也將達到30億元。
龍湖半年業績公告顯示，截至6月，龍湖的長租公寓已經進入32個城市，其中16個城市已經實現開業，開業間數為20000萬間，這意味著今年龍湖將要有45000間公寓集中在下半年開業。
邵明曉稱，計劃開業冠寓的拓店工作已經完成，由於許多項目的獲取時間為今年，而公寓開業前需要經歷數月的裝修和籌備，開業時間會在下半年，全年累計開到65000間沒問題。
中期業績溝通會上，邵明曉透露，目前，冠寓仍在投入階段，投資巨大，強調冠寓單房間的的租金體現在負債表上是賺錢的。開業冠寓達到一定規模之後，房間基數的增加會將前期的投資逐漸分攤消化，進而實現盈利。
目前，龍湖已經開業公寓的整體出租率為76.2%，開業時間超過6個月的長租公寓項目出租率為90.1%，上半年，來自冠寓的租金收入為1.39億元。
邵明曉透露，理想的狀態是，冠寓的目標是實現88%-90%的出租率，毛利率維持在35%左右，淨利潤率在12%-15%之間。
高管流失：吳亞軍稱產出人才是龍湖的使命
高管流失是龍湖最近幾年不得不面對的問題。2018年至今，以後多名高管辭任，包括南京公司總經理李巨集耕、集團戰略部總經理王亞軍、蘇州公司總經理李剛等。
業績溝通會上，久未公開露面的龍湖集團創始人、實際控制者吳亞軍稱，人才流失在每個公司都是正常現象，一個好的公司，不光是產出經濟效益，還能產出人才，成為行業挖角的對象，產出人才是龍湖的使命，我很開心。
吳亞軍同時稱，自己是非常安心的，因為目前來看，龍湖在地區公司的運營，銷售去化速度，投資拿地的品質，資金的使用效率，較過去都是大幅提高的。
吳亞軍同時透露，行業是一團活水，我們沒辦法阻擋，但龍湖有一套方法來保留這些優秀的員工，更加會看優秀的員工是否被放到了該放的位置上。
變動的背後，是有關龍湖區域公司缺失、城市公司合並，以及其正在探索的“平台和端”的管理體系是否造成一線人員效率低下、削弱部門管理層權限的紛爭。
龍湖更願意相信自己系統的指揮能力，而非某個人。吳亞軍介紹，龍湖有一套強大的系統，可以在更加靈活的組織形式上進行設定，減少層級來做指揮，直接賦能到一線員工，讓他們更多得到支持。
（區域公司）別的企業需要，未必我們需要。這可能會讓有些人不適應，會讓有些人覺得權限在減少，但只要是決策裡的黑盒子式、老中醫式的決策方式，我們都要慢慢消滅掉，我們更願意相信系統的知識積累，這是龍湖管理的原則，對於外界的質疑，吳亞軍如此解釋。
龍湖無英雄。吳亞軍稱，將指揮決策更靠前端，把專業支持放到前端，這就是平台和端的意義。不是靠某個長官特別民主，授權一線，而是需要指揮系統本身自帶知識、權限、流程、模板，直接賦能給前線。當遇到問題時，前線直接呼叫，後台馬上支持，這是管理更新的需要。
責任編輯：李彥麗
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