8月26日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”，960.HK）公布了其2019年中期業績。
規模方面，2019年上半年，龍湖實現合約銷售額1056.2億元，同比增長8.8%，居行業前十；實現營業收入385.7億元，同比增長42.2%；其中，物業投資業務收入（不含稅租金收入）25.8億元，同比增長39.2%。
利潤方面，歸屬於股東的淨利潤63.1億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤47億元；毛利率為32.6%，核心稅後利潤率為16.1%，核心權益後利潤率為12.2%。
融資方面，淨負債率為53%，持有現金580.7億元，綜合借貸總額1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%；平均貸款年限5.69年。
董事會決議派發中期股息每股0.36元，同比增長20%。
龍湖集團董事長吳亞軍在主席報告中表示，2019年上半年，中國房地產市場經歷了預期寬鬆，交投活躍的小陽春，也體驗了資金監管從嚴、增速回調的冷靜，應驗了年初對行業未來場景的判斷——水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返，回歸、重塑成為共識。
在龍湖半年業績會現場，“篤定前行 多維航道”的關鍵詞被醒目地印在展板上，這些關鍵詞不僅和龍湖的半年業績表現呼應，也與吳亞軍對未來十年的展望相關。
開發基本盤
上半年，龍湖實現合約銷售收入1056億元，完成全年銷售目標48%，龍湖集團總裁邵明曉介紹，進入七月底，龍湖集團已完成銷售額1256億元，全年完成2200億元是比較輕鬆的。
分區域看，長三角、西部、環渤海、華中及華南區域合約銷售額，分別佔集團上半年總合約銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。
2019年上半年，龍湖新增50幅土地，收購土地儲備總建築面積為924萬平方米，權益面積671萬平方米，平均權益收購成本每平方米7761元，長三角地區、西部地區、環渤海地區、華南地區及華中地區的新增面積分別佔比25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。新拓展漳州、鹹陽、中山、茂名4個新城市。
至2019年中，龍湖集團的土儲總建築面積7093萬平方米，權益面積4911萬平方米，90%的貨量集中在熱點城市和價值區域。截至7月31日，龍湖布局了全國範圍內的49座城市，項目區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局。
龍湖表示，集團恪守投資邏輯與紀律，在聚焦熱點城市的同時、堅定看好城市群協同發展的前景。吳亞軍同時介紹，收並購項目比例佔土地儲備三分之一左右，每年都有幾十個項目來自於並購。
龍湖集團上半年已售出但未結算的合約銷售額為2470億元，面積為1470萬平方米，這一數字為未來核心利潤穩定增長亦打下基礎。
下半年，龍湖集團在售主力項目為167個，涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分領域產品，其中46個為全新項目，112個項目將推出新一期新業態產品。
多維航道並行
近年來，龍湖集團一直著力推進“空間即服務”戰略，確立了地產開發、商業運營、長租公寓及智慧服務四大主航道業務，多維驅動，協同發展。
2019年上半年，龍湖集團實現物業投資業務不含稅租金收入25.8億元，同比增長39.2%，商場、冠寓、其他收入的佔比分別為81.8%、16.7%和1.5%。
目前龍湖集團的投資物業主要為商場，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截至2019年6月底，集團累計開業商場數量29個，建築面積296萬平方米，整體出租率98.0%，商業租金增長25.7%至21.1億元。
下半年，龍湖還將有來自北京、上海、杭州等地的多座新商場開業。
邵明曉表示，龍湖集團每年都會拿出回款的10%作為上線投在投資性物業，在這個主航道業務上，會堅定去做。
持有重資產，對任何一家房企來說都不會是輕鬆的事情，對商場的資本變現，龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼作出了回應：“當我們商場的NPI /COST大概運營到12%-15%的時候，會有一些保險資金尋求戰略合作。我們會出讓大概49%的股權給他們，通過估值提升，將投入成本全收回並有一定收益，同時我們還能夠操盤並表，能夠收管理費。這種方式實際上就是實現這個商場的資本化變現，實現資產價值的變現。它跟REITs、跟分拆上市本質邏輯是一樣的，我們會逐步去探索。”
龍湖另一主航道業務——長租公寓也在有序推進中，目前，“冠寓”在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業運營，累計開業房間數量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。
借助低成本的融資優勢，龍湖通過“輕、中、重”資產並舉的資產獲取模式，實現了冠寓的快速布局，年度新增拓展量及開業量穩居行業前列。
在運營方面，龍湖冠寓強調以人為本，標配公區，內含健身、影音、娛樂、閱讀等功能區，並專門設立了社區運營官崗位，建立人與人的連結，增加租客交流和互動的機會及場景，著力使冠寓的物理空間成為城市青年聚集地。
《2018年冠寓租戶調研報告》顯示，90後是冠寓租戶的主力人群，其中90後+95後的佔比高達64%，此外還有3%的00後也加入了冠寓租客行列。
目前，冠寓旗下“核桃”“松果”“豆豆”三大產品線已全面落地，同時迭代升級推出“L•I•F•E —— 空間有界，生活無限”產品理念，試點落地防滲漏整體衛浴、智能化人臉識別公寓、以及全屋裝配式裝修，以求更深入滿足城市租房群體多樣租賃需求。
龍湖智慧服務在為客戶提供有溫度的服務的同時，還將通過科技賦能提升效率，通過外拓社區擴大管理和服務規模。
低融資成本
對房地產企業來說，無論是開髮型業務還是持有型業務，都離不開融資保駕護航，隨著防風險、穩杠杆一再被強調，房企在融資渠道、成本年期等維度的外部資源、內部能力等均顯著分化。
龍湖是目前行業中唯一的境內外全投資級民營房企，一直保持著行業內最穩健的融資成本，截至2019年中，龍湖集團的綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。
期內，龍湖收獲了穆迪上調展望為正面，站穩投資級。目前，國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。
2019年上半年，集團在境內成功發行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介於五年至七年。
今年5月，龍湖被納入香港恆生中國企業指數成份股，反映了資本市場對龍湖集團的認可。
為規避匯兌風險，龍湖外幣借款保持較低佔比，並輔以一定比例的匯率掉期。邵明曉介紹，外債份額，內部指標是不超過40%，但其實做到了20%左右。
趙軼表示，“今年龍湖的再融資壓力已經沒有了，下半年有機會我們可能還是會看這個市場。即使融來錢，也會提前還明年到期的銀行貸款。因為我們再融資的用途是想的很清楚的，我們不會用於拿地。拿地方面我們會嚴格的量入為出，按照負債率倒推，而且會看準時機，比如說今年3、4月份這個時間我們就不拿，5、6月份好一點我們再拿。我們預判未來應該還是會有一些機會的。”
從目前的債務結構看，龍湖集團的有息負債中，一年內到期債務為人民幣137.6億元，佔總債務的比例僅9.8%，現金短債比為4.22。而龍湖集團的經營性收入今年將實現100億，明年達150億，將有效覆蓋利息支出。
龍湖集團上市已經有10個年頭，展望未來，吳亞軍稱，下一個10年，核心就是第一，跟著中國的城市發展去走，城市化、再城市化是一個成長機會；第二，消費升級是一個機會；第三，服務升級也是一個機會。未來十年，龍湖就是圍繞這三個機會和戰略來做。
轉載來源：經濟觀察網
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