北京限競房降價真相調查：價格、產品兩條腿走路

北京限競房降價真相調查

北京8月多個限競房項目的集中入市，讓限競房供應達到了年內峰值。然而，在此前一片看好、認為房源相對而言較低的價格將極大調動北京剛需及剛改釋放，並預計銷售情況可觀的情況下，當前限競房整體銷售狀況並未如預料般樂觀。北京商報記者兵分三路調查發現，雖然少數區位優越、價格優惠的限競房項目成交量稍多，但更多位置稍遠項目的銷售進展則相對緩慢，去化壓力凸顯。有房地產行業專家分析稱，當前限競房供應量在新房市場中佔據近六成比重，但實際上市場已出現供過於求的狀況，預計接下來入市的限競房將面臨愈發艱難的銷售局面。

調查： 低於限價 現售價降幅不一

據媒體此前報導，已經被政府限價的普通建案開始主動降價尋求出路，希望通過價格戰來助推銷售。為了了解當前限競房售價水準及銷售狀況，北京商報記者於9月8日-10日對大興、豐台以及昌平區域內4個限競房項目進行了走訪調查。

首創遠洋·禧瑞天著是位於大興區亦莊板塊的限競房項目，北京商報記者從售樓處了解到，該項目分為東區和西區兩大塊，規劃用戶為1459戶，9月初首次開盤推出西區9棟700余套房源，截至9月8日已售200余套。該項目指導價為52695元/平方米，當前售價的單價區間大概在4.8萬-5萬元範圍內，受戶型面積、層高及位置分布等因素影響有所差異，總房款430萬元起。

禧瑞天著項目銷售人員向北京商報記者表示，購買限競房的客戶大多考慮的是性價比，對比周邊區域房價水準，禧瑞天著“低單價、低總價”的優勢較為突出，也因而吸引了眾多購房者的關注。“項目差不多1500套房，首期開盤售價較低，不過後期會根據銷售狀況拉升到5.25萬元的限價水準，現在可以說是剛需上車的最好時機！”上述銷售人員如是表示。

距離禧瑞天著39公里、位於南六環外的大興龐各莊中海雲築項目，也是大興區域內一處關注度較高的限競房建案。目前該項目處於待售階段，售樓處銷售人員告訴北京商報記者，項目共有45棟樓，主推89平方米小三居和139平方米合院產品，預計於9月22日正式開盤，屆時將推出11棟共計300余套89平方米的房源。據了解，中海雲築項目限價為42158元/平方米，當前每平方米銷售單價3.6萬元起，89平方米小三居總價在330萬元上下，實際銷售單價同樣受戶型面積、層高及位置分布等因素影響。該項目正處於排卡驗資階段，意向客戶可於近日提交資質及資產證明材料，售樓處將於開盤時通知驗資合格的排卡客戶前去選房。售樓處銷售人員表示，中海雲築項目當前排卡登記客戶為300組。按照房地產業的銷售傳統，1：1的蓄客確實並不樂觀。

位於西南二環、尚未取得預售證的限競房佑安府項目，正在積極蓄客中。

該項目售樓處銷售人員表示，佑安府開盤資訊待定，但因區位交通及生活配套商較具優勢，近期以來谘詢房源資訊者眾多。由於當前售樓處不對外開放，因而僅對意向客戶進行包括個人資訊、需求、預算等方面的簡單登記。銷售人員表示，項目開盤資訊一經確定，將統一以電話形式告知客戶，至於項目的具體戶型、面積、價格及房源獲取方式都將於開盤之日予以公布。

位於北六環外、昌平區北七家限競房華潤·理想國，限價為49529元/平方米，當前總體銷售價格每平方米4.7萬元起，均價在4.8萬元/平方米左右。該項目於7月18日開盤推出全部共計863套房源後兩個月，目前還剩餘房源100余套。

真相：無奈的杠杆工具

值得一提的是，上述限競房項目皆為平裝交房，首套首付比例均為40%，銷售人員稱這是由於項目總價超過了五環到六環的非普通住宅指導線所致。其中，華潤·理想國項目原則上為平裝交房，但對於有精裝需求的客戶，開發商表示可提供精裝修服務，精裝修收費在每平方米2200元左右，而同類型的剛需盤純建案，精裝修標準一般在1000-2000元/平方米之間。

思源地產首席分析師郭毅指出，限競房的先天條件以及市場環境，都會影響到企業對於限競房定價的策略。總結而言，影響限競房銷售價格的因素主要有兩個：一是利潤有多高，即現售價和企業拿地價格之間的價差有多大；二是限競房周邊的市場競爭關係如何，若市場需求旺盛且周邊項目開發量少，定價可能稍高。

針對當前部分限競房售價低於限價的現象，郭毅分析認為，以禧瑞天著和中海雲築價格微調為例，存在企業拿地成本較低，因利潤太空相對較大而做調整的可能性。其次，企業前期在價格上給出一定幅度的優惠，可以為後期在限定最高價水準之下的漲價留出一定的太空，同時也為建案的價值提升留出了太空。

“限競房售價低於限價，在前期有促進客戶成交的可能性，其實是用價格作為一個杠杆去擠壓當前的客戶，希望能實現一個更好的銷售結果。”郭毅如是補充道。

爭議：限競房的去化壓力

佔據新房市場近六成比重的限競房，當下已然成為北京新房市場供應主力。

根據合碩機構提供的統計數據，截至9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數共有7164套，佔同期商品住宅13375套預售總量的54%。

然而限競房比重仍在加大中。隨著限競房取證進度的加快，新盤供應量越來越多，再加上前期開盤加推的項目，專家預測9、10月將再度湧現限競房供應小高潮。

值得注意的是，與限競房供應量一同增加的，還有業內關於“市場需求能否支撐眾多限競房項目的龐大貨量”的擔心，多位房地產行業專家也指出，新房市場供過於求態勢已經顯露，限競房去化壓力日漸凸顯。

郭毅指出，北京新房市場在之前幾個月成交基本維持在每個月2000套上下的水準，8月的成交拉升至3000套，其中限競房的成交對整體成交量有著一定的貢獻，但實際上北京新房市場需求其實並不十分旺盛。“今年上市的限競房項目去化速度有快有慢，從總體上來看，限競房雖對成交量產生了一定的拉動，但單個項目的去化情況其實並不是特別樂觀。”

郭毅更進一步表示，供過於求的市場矛盾，其實早在政府推地的時候已經埋下了一個種子。“目前北京新房市場成交了60多塊限競房用地，整體規劃總建築面積將近550萬平方米，大概能開發6萬多套限競房。但北京一年新房市場的成交量，其實也就在兩三萬套。兩三萬套需求對應著六七萬套的供應，其實市場很難用限競房去更好地調動需求。”

中原地產首席分析師張大偉也表示，當前限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。在張大偉看來，當下北京整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量均顯平穩，但北京市場過去兩年土地供應高峰開始逐漸反映到住宅房源數量上，預計後續還將有大量項目入市，由此購房者的觀望態度將更趨明顯。

另有統計數據印證了限競房去化壓力較大的事實。

中原地產研究中心數據顯示，截至9月11日，北京合計有16個限競房項目取得18期預售證，共提供建案限競房源9038套。從網簽數據看，除去剛取得預售證的部分項目，當前8個限競房項目網簽量合計1089套，按此比例計算，限競房網簽銷售率只有12%。而即使計算所有項目的真實銷售，市場已經入市的這16個項目，平均去化也不足四成。此外，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。

出路：價格、產品兩條腿走路

在8月限競房集中入市之前，限競房被外界看作是北京新房市場解渴的一劑良方。但從銷售數據看來，限競房現階段的銷售狀況實際上並不理想。

郭毅表示，從在售限競房去化比例來看，一些位置優越、限定價較低的項目，沒有達到外界認為的“開盤即售罄”的期望，排卡客戶量也沒有達到開發商計劃推出量的倍數關係，仍有剩餘房源未被認購。張大偉更是用“北京嚴格的調控下，限競房出現冰冷現象”來形容限競房現階段不溫不火的銷售現狀。

郭毅分析認為，在市場需求有限的情況下，現階段房企若想促進銷售，可能需要嘗試用價格和產品兩個杠杆去撬動市場，以促進需求。“首先，房企應從產品上下功夫，把產品做到位；其次是看看價格上有沒有松動的太空，讓客戶感覺到項目未來的價值預期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒有太多太空的話，企業可能會面臨一個比較被動的市場局面。”

此外，郭毅預測，隨著更多的限競房項目逐漸入市，加上此前入市的項目把第一輪購房需求釋放完畢，使得後面接續的需求減少，接下來上市的限競房項目銷售或將更加艱難。