北京限競房滯銷去化不達預期 部分建案降價數十萬元促銷

本報記者 王麗新

“開盤即售罄”期望落空，北京限競房開始進入了艱難的價格戰階段。近日，《證券日報》記者走訪發現，8月份限競房入市以來，熱賣建案極少，去化率不達預期的滯銷盤則相對較多。

在走訪調查中，《證券日報》記者發現，有的限競房項目谘詢客戶非常多，銷售員馬不停蹄地接待；有的限競房項目銷售中心則相對冷清，銷售員接待客戶也較為熱情，甚至事後也會推送交易資訊，進行二次推介。

《證券日報》記者還注意到，隨著限競房市場分化的愈發明顯，加上90平方米戶型同質化現象，部分限競房接近售罄，甚至需要搖號買房，而部分限競房去化則不足兩成。年底將近，為了搶收現金，在競爭激烈的限競房市場，部分開發商拿出了一些房源打折促銷，有些房源優惠幅度在10萬元以上，甚至達到30多萬元。

1、打折促銷攬客戶

近期，李女士先後在石景山看了多個限競房建案，這幾個建案地塊出讓時政府限定的價格約為5.2萬元/平方米，但從當初銷售員告訴她部分房源有優惠價約為5萬元/平方米，到現在“雙十一”期間，幾個項目分別推出優惠房源，從總價方面看，算下來折扣力度從10多萬元起到30多萬元不等。

“如果選性價比最高的房源，90平方米小三居總價有420萬元左右的房源。”某限競房項目銷售員向記者透露，折算下來，單價還不足4.7萬元/平方米，比政府限價的平均售價低了5400元/平方米。

而位處同一板塊，同樣是低密度社區的限競房建案，個別房源甚至推出90平方米戶型總價不足400萬元的折扣房。“我們項目是超低密度社區，另外價格上非常有優勢。”該銷售員向《證券日報》記者透露，“雙十一”期間，項目推出了直減11萬元的活動，再加上其他折扣，有的房源可直減12萬元，總價將不足400萬元，核算下來，單價僅約為4.43萬元/平方米。

值得一提的是，每一個項目的銷售員都急於留下看房人的聯繫方式，準備進行二次推薦，可見其銷售壓力並不一般。記者在調查過程中也發現，有些房企已經進行全員銷售，如果帶來的客戶能夠完成成交，公司將獎勵這名帶來客戶的員工一定獎金，比如，至少賣一套房獎勵1萬元。

更重要的是，通過降低售價吸引購房者的限競房並非個案。在當下的市場環境中，除少數位置稀缺、配套優質的項目銷售去化被看好外，多數銷售一般的項目均推出降價優惠措施，以加快去化周期，直接跌破政府批準的“限價”項目越來越多。

即是在這種打價格戰的滯銷環境中，有些限競房建案仍舊遭遇了不少退房現象。很明顯，這意味著，即是開發商打價格戰，也不一定贏得客戶，將房子變成現金流。

成交的冷熱不均，競品項目之間的明暗戰情況都愈加複雜。《證券日報》記者在走訪中發現，在同一區域，當你從一個限競房銷售中心走出來，馬上有人圍住你，向你推薦該限競房的競品項目，截客戶已是慣常手段。

此外，在打響行銷戰的同時，開發商也在通過別的方式提高項目的去化率。比如，提高限競房的品質和在房子窗戶外的社區軟性服務、社區景觀和項目周圍配套等方面做文章。尤其在當前樓市“70/90”產品當道、產品同質化嚴重的情況下，增配可以提高產品的品質，帶來更多客戶從而加快項目去化周期。

2、滯銷或將持續

“相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。”中原地產首席分析師張大偉表示，從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房將開始打價格戰。

另有業內人士也表示，北京限競房市場的冰點時期短時間內或難以緩解，因為過去幾年北京大量供應的土地正逐漸開始形成房源，而增加的供應量集中為限競房，北京近兩年可謂進入了限競房時代。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月11日，北京合計有26個限競房項目取得31期預售證，合計提供建案限競房源15982套，達到了183萬平方米（另外還有車位等配套）。

從網簽數據看，因為部分項目剛取得預售證，合計網簽只有3006套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售，已經入市的這些項目，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續下滑。

此外，張大偉還表示，上述26個項目合計入市920億元貨值，網簽成交金額只有140億元，而真實銷售數據只有280億元左右，也就是已經積壓了640億元成為庫存。（如果計算車位等部分，已經超過700億元）。按照最近入市的節奏看，未來2個多月，還將有1萬套-2萬套限競房入市，預計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

有業內人士稱，在當下限競房成為供應主力的北京房地產市場中，擺在開發商面前的兩大難題需要突破，第一，想辦法度過眼前的限競房銷售年關；第二，調整從拿地、設計、行銷到物業服務等各條線投資邏輯，快速突破“70/90”產品嚴重同質化的難題，練就後市政策性住房突圍能力。不然，不止手裡的限競房賣不出去，後市也難以在北京發展。