北京限競房成交分化加劇 促銷未必奏效

曾被猜測可能成為首個“限轉共”的限競房項目佑安府日前打破傳言順利取證銷售。據了解，該項目推出的193套房源，去化鋼彈84.5%。這在當前北京去化平均不足四成的限競房市場顯得十分搶眼。事實上，北京限競房項目供應雖呈井噴之勢，但相當一部分的項目陷入銷售泥潭。業內人士指出，當前許多限競建案的優惠力度都很大，但並非所有項目都適合通過價格杠杆來撬動市場。總體而言，如不能實現快速去化，此前溢價率超20%的地塊都有虧損的可能性。

限競房成交分化

數月前北京頒布的“限轉共”政策一度被業內解讀為“稀缺位置的限競房項目最後可能會變更產權”。由此，位於北京二環右安門附近的佑安府項目一度被猜測為最有可能接近被“限轉共”的建案。

近日首次開盤的佑安府打破傳言開盤入市。據有關機構披露的數據顯示，該項目首期推出的193套高層產品房源，售出了163套，僅剩下30套未能售出，去化84.5%。這在平均去化率不足四成的北京限競房市場，可謂十分搶眼。值得注意的是，佑安府的開盤價格為該項目審批的最高限價——83432元/平方米。比該項目銷售均價高出近4000元。

對此，業內專家分析，佑安府打出高價還能保證銷售業績主要是得益於項目位居二環周邊的有利區位，而且項目緊鄰麗澤商務區。即使是8.3萬元的最高銷售單價也比項目附近的中國璽等周邊新住宅項目有著接近3萬元的差價。

但並非所有的限競房項目都有類似幸運。截至當前，北京入市限競房為31個項目，合計入市18814套房源。僅有少數幾家項目實現開盤大比例銷售。一些項目甚至慘淡到去化率僅為10%。總體來看，限競房平均網簽水準不到20%，實際簽約不到40%。

選房區位因素優先

事實上，限競房項目成交冰火兩重天的原因也有跡可循。

目前來看，區位優勢十分關鍵，成交好的項目多數緊鄰城市核心區。從近日北京土地市場剛成交的地塊區位來看，五環周邊成為限競房項目供應集中區域，而五環內建案的成交顯著高於五環外區域。

地產行銷人出品人韓樂分析，當前限競房雖然仍在擴大供應，但優質的地段和底部的價格正在逐漸告別市場。

購房者需求最核心的三個關注點分別是：位置、價格和戶型。其中，位置和價格有密切的關聯度——位置好的，價格自然更高，但卻未必能買得起；總價門檻低的，又相對較遠，生活不便。購房者需要在兩者之間權衡。

實際上，從這一輪的土地放量也能透視未來市場走勢。限競房向五環外蔓延加速，土地的稀缺造成限競房進入五環內的可能性越來越小。對此韓樂認為，最好的購房方案是沿著五環買距離最近的、性價比最高的產品。

限競房是否好賣還與產品設計直接相關。

一位地產代理機構人士分析，當前樓市90平方米小三居產品完全佔據市場主流，導致各家項目戶型設計雷同，產品供應單調，甚至有些設計過時的產品也入市銷售。但消費者對此無疑會用腳投票。例如本次搶手的佑安府也有30套房源未能實現銷售，其中要麽是戶型面積過小的一居，要麽是存在缺陷設計的刀把戶型。而當前市場上銷售看好的項目基本上是實現了通透、全明等元素，且規避了同質化的創新型設計。

促銷未必奏效

截止到今天，北京限競房地塊合計入市80個，配建限競房面積合計773.55萬平方米。面對限競房供應井噴，後續開發商面臨的銷售難度會越來越大。

值得注意的是，當前許多建案優惠力度都很大。但通過價格杠杆來撬動市場的策略也並非適合所有限競房項目。

中原地產首席分析師張大偉分析，從當初拿地成本上看，目前市場上在售項目溢價率在20%-40%項目有17個，溢價率在10%-20%有14個，24個項目溢價率則在10%以內，而溢價率在40%以上的地塊未來降價空間有限。總體而言，如果不能實現快速去化，溢價率超20%的地塊大部分都有虧損或者接近虧損的可能性。一些集中供應的板塊，如亦莊、北七家、魏善莊等區域隨著時間的推移可能面臨更多壓力。

(編輯：張猛)