深圳長租公寓中介投訴激增 消委會開展專項監督調查

　　租金上漲中介服務投訴激增深圳市消委會專項監督調查

　　深圳長租公寓中介服務存四大法律風險

　　來源：法制日報

　　當前，全國多個城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示，今年7月，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。來自中國房價行情網的數據則顯示，2018年深圳房租同比上漲29.68%，位居全國第二。

　　深圳一位消費者向該市消費者委員會投訴稱一個月租金竟上漲近25%。這名消費者於今年6月28日與自如友家簽訂租房合約，當時租金為每月1230元，服務費每月123元。當消費者在8月9日提出轉租申請後，租金變成1530元，比6月上漲了300元，漲幅為24.4%。

　　房租上漲同時，也引發了各種損害消費者權益糾紛。

　　長租公寓中介服務投訴激增

　　“長租公寓中介服務”是由中介服務機構對從市場上收集來的分散式房源進行改造和裝修，提供多樣化公共太空配置和標準化物業服務的出租型公寓，以合租或整租的形式出租，租賃時間一般為一年及以上。這項服務往往借助“租金貸”進行運營，並具有預付式消費的顯著特徵。

　　近期，深圳長租公寓相關投訴數量增長迅速。2016年1月1日至今年8月24日，深圳市消委會已收到有關長租公寓的投訴為292宗，其中2016年全年長租公寓投訴量僅為29宗；2017年長租公寓投訴量為101宗，同比增長248%；今年截至8月24日，深圳市消委會已收到投訴162宗，與去年同期相比增長了305%。

　　消費者投訴反映深圳長租公寓中介服務存在定金不能退、租金變貸款等問題，主要體現為消費者簽訂定金協定後才發現需要貸款，拒簽租賃合約“定金不退”；在消費者不知情的情況下“租金變貸款”等。

　　深圳市民黃小姐投訴稱，她在蛋殼公寓交了500元定金，蛋殼公寓規定定金協定簽訂3天之內需要簽訂正式的租房合約。但是她在網上查詢發現交租方式是一押一租，實際上是以她的名義簽訂一年的貸款合約，相當於每月歸還貸款。蛋殼在與她簽訂定金協定之前完全沒有告知，隱瞞了交租方式，她也未看過正式的合約，知情權被剝奪。定金協定上寫的對房屋租賃事宜協商一致不存在。現在她不想與該商家簽訂正式合約，商家表示定金不能退。

　　市民楊小姐投訴稱，她在蛋殼公寓租房，業務員以在某App直接交房租為由讓消費者簽合約，實際上是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓她的租金變成貸款金額，使她與小額貸款公司簽訂貸款分期合約。到交租日期，她在App出現扣款失敗的問題，系統也不允許主動還款，導致還款逾期，直接影響了她的信用記錄。

　　長租公寓中介服務存風險

　　針對消費者投訴反映的問題，深圳市消委會從今年7月底開始，對深圳長租公寓行業開展了為期1個月的專項監督調查。通過體驗式暗訪調查，發現深圳長租公寓行業存在四大風險損害消費者權益。

　　第一大風險是房東財產受損風險。蛋殼公寓和個人房東簽訂合約時，違約責任規定房東延遲交房15個工作日要承擔至少4個月租金損失的風險（包括賠償蛋殼兩個月租金、租客兩個月租金以及裝修配置損失費），而蛋殼違約導致的合約解除隻賠償房東兩個月租金和租客一個月租金。

　　此外，在長租公寓租貸業務中，長租公寓擁有的只是一個合約並不是所有權，一旦出現長租公寓中介服務商非正常停止運營事件，作為善意第三方租客的利益要受到保護，房東面臨收不到房租又收不回房的風險。

　　第二大風險是租客居無保障風險。少數長租公寓中介服務商向租客隱瞞或誤導貸款問題，將貸款風險轉嫁給租客，租客個人征信可能受到損害。

　　在深圳市消委會派員暗訪調查過程中，蛋殼公寓業務員在確定暗訪員採用月付這一支付方式後，未告知月付需要分期，但在兩次暗訪中均未主動說明該分期是貸款，業務員在簽訂合約前均存在隱瞞和誤導的嫌疑。業務員隻說類似於手機分期，在暗訪員一再追問後，其撥通主管電話，暗訪員對主管反覆追問才明確回復是貸款。

　　深圳市消委會暗訪調查員查閱該長租公寓中介服務商合約，發現存在合約正文對貸款無明確告知問題。該長租公寓中介服務商在合約正文部分，對貸款事項均未提及。

　　另外，少數長租公寓中介服務商在定金協定、合約解除條款和違約責任條款存在不對等，一旦發生糾紛，消費者的合法權益難以得到保證。

　　深圳消委會調查員在暗訪中發現，蛋殼公寓業務員現場會提供簽約需知，告知定金支付後不退，且未完成簽約的將造成定金作廢。深圳市消委會分析該長租公寓定金協定後發現，定金協定存在違規條款，其中違約責任與合約法的規定相違背，租客與長租公寓的權責不對等。租客交納定金後，如因自身責任不能簽訂正式租房合約的，長租公寓中介服務商將不予返還定金，即租客將承擔喪失定金的違約損失。而長租公寓中介服務商不能按期貨房給租客，只需將定金退還給租客，等於沒有承擔任何違約損失。定金罰則只針對租客不針對長租公寓中介服務商自身，對租客不公平。

　　據了解，蛋殼公寓合約規定租客僅有兩種情況下有權解除合約，而中介卻有15種情況下可以解除合約；自如公寓合約規定租客僅有兩種情況下有權解除合約，而中介卻有8種情況下可以解除合約。雙方的解約條件明顯不對等，對租客一方不公平。

　　同時，長租公寓中介服務商的房東合約規定若中介非正常停止運營無法支付租金，房東可以解除合約。而租客合約則規定若中介非正常停止運營，租客可能住不上房還要繼續償還貸款，如果不繼續還貸，在銀行或者金融機構的信用評級就會降低，影響個人信用。

　　第三大風險是金融風險。長租公寓的租房貸是一種隱性的預付式消費。少數長租公寓中介服務商自行或與其他貸款機構合作使用租客資訊簽訂貸款合約，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配。長租公寓中介服務商沉澱的大量資金未被有效監管，比傳統的預付式消費更加具有隱蔽性和欺騙性。一旦長租公寓中介服務商非正常停止運營，產生大量租客無法正常償還貸款情況，金融風險的出現將難以避免。

　　第四大風險是社會風險。圈地式收房擾亂市場秩序。在國家倡導“租購並舉”之後，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，一些規模化租賃企業在資本的推波助瀾下不惜成本地搶佔市場份額，競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。在資本推動下房租人為上漲，通過圈地式收房行為擾亂正常市場秩序和房地產業安全。

　　消費糾紛大量產生。如果長租公寓中介服務商非正常停止運營，租客將損失押金和預交的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔。同時，租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續履行租賃合約極易產生糾紛。

　　不能讓消費者租不起房

　　房子是用來住的，不是用來炒的。居住權是消費者的基本權益之一，消費者買不起房，但不能讓消費者再租不起房。

　　針對長租公寓中介服務行業存在四大風險損害消費者權益情況，深圳市消費者委員會近日向社會發出呼聲：要求長租公寓中介服務商不得哄抬租金搶佔房源，不得利用金融杠杆擾亂租賃市場，侵害消費者權益；不得以誤導性遺漏和“先交定金再看合約”等不良營商手法剝奪租客的知情權、選擇權、公平交易權等法律規定消費者的合法權益；必須整改霸王合約條款，不得以格式條款免除經營者義務、加重消費者責任、排除消費者權利，不得將租客的房租和貸款挪作他用，不得在合約中隱藏試圖規避資金監管的條款，必須保障消費者的資金安全。

　　深圳市消委會要求長租公寓中介服務商必須整改違反合約法、擔保法的定金協定條款；應整改解約條件不對等的格式條款；不得變相強製租客以貸款付房租。

　　深圳市消委會提出，企業任何形式的創新都不得以損害消費者利益為代價，都不得以向消費者轉嫁風險為前提。該消委會還建議相關部門要針對長租公寓中介服務行業的新特點建立規範。

　　□　本報記者 遊春亮

責任編輯：李鋒