媒體：租金貸真的是長租公寓亂象“元凶”？

一場長租公寓搶房大戰引發的房租暴漲，和杭州一家長租公寓“鼎家”的爆倉倒閉，在8月下旬將“租金貸”放到了輿論的風口浪尖，也引起了各地監管部門前所未有的高度重視。

8月23日，北京市住建委會同市銀監局、市金融局等聯合調查“租房貸”，表示將嚴查租賃機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

8月27日，深圳市互聯網金融協會對外發布了《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，對“租金貸”存在的風險做了提示，並指出嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。

8月29日，上海市互聯網金融行業協會向會員部門下發不得開展“租金貸”業務的通知。

9月1日，杭州召開住房租賃市場專題會議，針對租金貸等金融產品使用等10大方面進行專項檢查。

“租金貸”被外界指責為長租公寓爭搶房源的資金來源，同時也是致使多家長租公寓倒閉的“元凶”，似乎已有“老鼠過街”之勢。那麽，這個2015年就隨著長租公寓興起而隨之產生的金融產品，真的是“壞東西”，需要為這一系列事件“背鍋”，並完全“叫停”嗎？在多方採訪中，界面新聞也聽到了一些不同的聲音。毋庸置疑，租金貸在管理上確實存在一定漏洞，急需嚴加監管，但也存在一定被誤讀的部分。

誰在提供租金貸？據界面新聞梳理，互金公司和商業銀行都是資金提供方的主力。

例如，自如與京東金融合作開發的“自如收據”、蛋殼公寓與凡普金科旗下“會分期”、“應花分期”、“任買分期”三家合作的租金貸產品；而今年3月，上海因資金鏈斷裂而倒閉的愛公寓，合作的互金公司則有平安月付和元寶e家。

自2017年末，建設銀行、中國銀行、平安銀行等商業銀行也紛紛開展政銀合作、銀企合作。據統計，截至2018年上半年，中農工建交五大銀行與約30個省市相關部門簽署了以發展住房租賃為核心的戰略合作協定，合計提供的意向性授信規模超過兆元。

例如，2017年10月，中信銀行與碧桂園簽下融資合約，計劃未來三年內為後者在長租住宅領域提供300億保障性基金。中國銀行廈門分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署合作協定，在試點租賃住房建設、租賃管理平台建設和住房租賃金融創新領域進行合作；中國銀聯也與沈陽市房產局、武漢住房保障和房屋管理局、合肥市人民政府簽署住房租賃服務平台合作協定，稱將在12個試點城市全部實現服務開通，提供住房租賃金融服務；上海華瑞銀行與青客公寓聯合推出“青客寶”電子聯名账戶等。

在住房租賃市場布局最廣的商業銀行當屬建行。2017年底，建設銀行深圳分行與萬科在內的11家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協定，推出了三種個人租房貸款業務：按居貸、存房貸、業主貸；

從保障租客權益方面來看，租金貸有兩方面問題需要注意。

第一，是否存在利率過高的問題，超出了租客可承受的範圍。根據自如收據給出的還款利率，其年化利率（APR）約在15%左右，而蛋殼公寓的分期貸款收取租金8%的服務費。據了解，目前行業利率（包括服務費）在5%-15%之間，銀行的租金貸產品會更低一些。比如，建行的利率按一年期基準利率4.35%執行。但根據融360的調查，也有部分金融公司的租金貸超過36%。

有某股份製銀行內部人士稱，對於銀行來說，類似建行“按居貸”這樣的產品利率太低，無法覆蓋融資成本，只有資金實力雄厚的大型國有銀行才能承擔。也有分析人士認為，銀行或將因此出現虧損情況。對此，建設銀行某支行行長對界面新聞表示，“住房租賃金融服務本並不是以盈利為目的，而是一種社會責任。”

第二，租客是否在不知情或者未被進行充分風險提示的情況下，辦理了“租金貸”。從目前來看這是問題的主要症結，不少租客是在不知情或者是在被誘導的情況下產生了租金消費貸款。

同時值得注意的是，近年來消費貸款甚至經營性貸款流入房地產投資的違規現象不斷，租房貸存在的套現太空值得警惕，市場的過度杠杆化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易產生“次級貸款”，加大房地產波動和金融風險，如何防範風險成為監管和行業關注重點。

“租金貸”被外界詬病的模式在於，租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平台申請信用貸款，機構一次性將等同於一年租金的資金放款給到服務商，服務商並未將全部資金給到房東，表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸。具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，杠杆高、風險大。

魔術方塊金服CEO凌俊向界面新聞表示，租金貸與長租公寓的合作模式一直以來備受追捧，隨著長租公寓規模的擴大，風險也隨之增加，但這卻不是類似鼎家這樣的公司倒掉的罪魁禍首。“鼎家即使不用租金貸也會做砸，歸根結底是運營能力跟不上。”

他建議，可以從幾個方面對租金貸進行嚴格的風險管控。首先，與長租公寓的合作方應明示告知貸款風險，同時，應限制長租公寓的自融比例，在辦理貸款時，長租公寓已經承擔了“類擔保”職能，租金貸在長足公寓的資金比例應限制在20%左右，嚴格限制長租公寓通過租金貸擴張的杠杆；另外，長租公寓應對“租金貸”的收租账號進行銀行託管，相應的監管機構也應對長租公寓進行“類金融審批”，進行風險管控。

在他看來，目前，租金貸在中國長租公寓的滲透率“並不高”。以鼎家為例，在鼎家4000間長租公寓中，使用租金貸的租客比例僅有20%，鼎家主要的資金來源於投資方。

另一位深圳的長租公寓領域行業人士則表示，長租公寓集中的廣州、深圳等地，由於該地區傳統為“租金月付”，租金貸在這些地方的滲透率極低，而在北京、上海等地“季付房租”的大城市，比例會較高，也是租金貸主要的區域。

凌俊表示，對於租客來說，特別是剛踏入社會的年輕人，租金貸是一款特別好的產品，可以減輕房租壓力，也可以通過借貸歷史塑造信用體系。

“租金貸是一種工具，沒有好壞之分，只有用好才能發揮其價值。”不少業內人士在接受採訪時表達了這一態度。