蛋殼等長租公寓頻現“租金貸”

　　金融工具是擴張利器還是消費陷阱？蛋殼等長租公寓頻現“租金貸”

　　毛中楠，張玉，石英婧

　　站在資本市場風口上的長租公寓是業界關注的焦點。日前，據相關媒體報導，蛋殼公寓、青客公寓等被曝出存在“租金貸”等現象，部分租客在不知情的情況下簽下分期貸款合約，進而產生系列投訴事件。

　　連日來，《中國經營報》記者先後實地走訪青客公寓、蛋殼公寓、V領地青年社區等多處長租公寓。記者在走訪中了解到，青客公寓、蛋殼公寓都能通過類似金融貸款獲得一定的優惠，二者的房租分期業務的期限均為兩年。

　　對於上述“租金貸”相關問題，青客公寓相關負責人日前在回復媒體採訪時表示，此前公司已經接到了關於分期及貸款情況告知不明的投訴。今年4月27日，公司已與各銀行協商確認，將在租客錄製影片使用的話語當中增加“期數或一次性支付租金” 等內容。

　　針對媒體及租客反映的問題，蛋殼公寓方面公告表示已經開展了詳細調查，分期月付是目前長租公寓互聯網運營平台的一個普遍做法，蛋殼公寓對分期付款有多種提醒告知方式，確保租客在簽署租房合約時是自願選擇分期還款形式並自願簽署分期合約的。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，長租公寓需要金融工具支持，否則大量資金沉澱在鋼筋水泥裡對投資者資金壓力比較大。租金貸行為本身並不違法，對企業和消費者來講都是利好，但如果消費者不知情就會存在一定的問題。對於長租公寓運營中以“租金貸”為代表的新事物，仍然需要加強制度建設。

　　“租金貸”曝光

　　針對日前媒體曝光的長租公寓租金貸相關問題，日前，記者走訪位於上海市閔行區上隴新村小區一套交於青客公寓託管的房子了解到：青客公寓的月租金分為會員價和標價兩種，會員價比標價便宜幾十到幾百元不等。如果享受會員價，需要押二付六並一次性付款，否則就需要辦理類似租金貸的業務。

　　據介紹，目前，青客公寓與多家銀行都有合作，通過辦理信用卡繳納房租。這種方式是銀行提前把房租預付公司，之後再按月從用戶辦理的信用卡上進行扣費。

　　記者通過採訪獲取的一份《辦理網商銀行房租分期須知》了解到，此類房租分期業務期限為2年分24期，0利率（由青客公寓貼息，客戶無需支付利息）。此外，在青客公寓辦理租金貸的服務，需要簽訂兩份合約，即與青客公寓簽訂一份租賃合約，再與銀行或其他金融公司簽訂一份網商分期合約。

　　不過，據相關銷售人員向記者介紹，合約上都是寫兩年期限，但是滿一年，用戶就可無責任取消。“基本上個人信用良好，可以按時繳納房租的，是不會注意這些事情的，畢竟拿到手的優惠才是最實在的。”上述銷售人員稱。

　　對於日前相關媒體曝光的租金貸相關問題，青客公寓相關負責人在回應本報記者採訪時表示，租金分期、租金貸作為一款專項的消費金融產品本身沒有任何問題，關鍵在於使用金融工具的企業有沒有在行業裡面長久發展，是否具有強大的IT系統來管控人房資訊及相應的風險控制能力及程式。首先，青客公寓只有兩年期的合約，從來沒有一年期的合約，分期支付租金需要租客通過影片確認、簽署協定、須知等多次確認，且通過銀行的審核。其次，青客公寓承諾“退房必退貸”，“公司創立近8年以來資金方面沒有一筆壞账，永遠都是客戶只要退房，我們一定與銀行結算分期，同時，這個記錄絕對不會影響到客戶做其他相應的貸款。相反，如果客戶還款記錄良好，會增加其在銀行的信用記錄”。

　　除了青客公寓，日前，記者實地走訪蛋殼公寓了解到，最好使用其推薦的租金貸服務進行支付。相關工作人員向記者介紹，保證該項業務不會與個人信譽掛鉤，如有違約，不會記入到失信記錄中。但如果未租滿三個月，要扣掉押金即一個月房租的70%。

　　不過，在記者再三追問下，該工作人員才表示，所謂租金貸的業務，其實就是公司和金融公司的合作，金融公司先行把一年的房租付給了公司，之後再每個月從租客卡裡扣掉相應的金額。

　　上述工作人員隨後向記者出示的合約顯示，應還款金額為6萬餘元。工作人員表示，這就是一下子簽了兩年的期限，但實際上每個月只需支付當月的房租即可。這6萬餘元的數字是金融公司預付給蛋殼公司的。

　　針對分期貸款等問題，蛋殼公寓日前公開回應媒體表示，為了避免租客在不知情的情況下就簽署協定，蛋殼公寓對分期付款有多種提醒告知方式，要求一線工作人員盡到告知義務、系統電子合約會自動彈出提醒文字，並通過服務體系包括客服電話、官網入住指南、APP通知、微信公眾號內容等多個管道進行多次提醒和告知，確保租客在簽署租房合約時是自願選擇分期還款形式並自願簽署分期合約的。

　　此外，記者實地走訪位於上海市普陀區綏德路的V領地青年社區了解到，學歷在大專以上的租客可以辦理開通華瑞租金貸合約，但目前並沒有相關優惠條件。另據工作人員透露，預計從5月底開始將會統一要求租客簽訂租金貸合約。

　　借金融工具“鏖戰紅海”？

　　“ ‘租金貸 ’是長租公寓運營過程中非常常見的一種方式，之前是直接辦信用卡，租客辦完信用卡就直接把一年的錢全部刷掉，之後由客戶每個月去還銀行的錢，然後公寓方就可以拿到一年的租金，有的公寓可能一下子會刷掉兩年的資金，由於金額比較大，所以很容易引起關注”，蘑菇租房創始人龍東平在接受本報記者採訪時表示。

　　事實上，自去年以來，在“租購同權”“房住不炒”等一系列利好政策的刺激下，長租公寓市場一直受到資本的追捧。不過，長租公寓回報周期長、利潤率低的特點使得融資成為高速擴張中的運營商們亟待解決的問題。

　　日前，長租公寓品牌“愛公寓”所屬的上海歆禺房屋租賃有限公司對外承認，公司出現資金鏈斷裂的情況，已通過股權出讓的方式並入中元世家（北京）資產管理有限公司。另據克而瑞統計，去年一年內，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌已相繼退出市場。

　　青客公寓相關負責人坦言，長租公寓行業對於企業本身的資訊及風險管控方面的能力要求比較高，包括租賃本身、裝修改造、售後管理等各方面都離不開資金。但對於長租公寓運營商來講，處於發展早期的資本市場能夠使用的金融工具並不多，而租金貸雖然不是企業運營唯一的融資管道，但確實是行業萌芽階段勉強可以走通的一個管道。

　　4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式以及資產價值評估方法等進行明確，並將在審核領域設立“綠色通道”。

　　中國指數研究院分析指出，《通知》意味著首個資本市場支持租購並舉政策的落地，也代表了我們離真正REITs更進一步。通過鼓勵住房租賃資產證券化的發展，以盤活住房租賃存量資產、提高資金使用效率等，有助於引導社會資金參與住房租賃市場建設。

　　事實上，今年以來，多家長租公寓運營商也開始試水金融工具。

　　4月13日，華南城集團與建設銀行在廣西南寧簽訂《住房租賃業務戰略合作框架協定》，雙方將在住房租賃和普惠金融等方面展開深度合作。4月4日，中信證券-陽光城長租公寓系列資產支持專項計劃獲深圳證券交易所審議通過，將於近期在深圳證券交易所掛牌轉讓。4月18日，中國建設銀行股份有限公司河南省分行表示，建業集團旗下長租公寓品牌——魔術方塊公寓獲該行4000萬元住房租賃貸款審批。

　　寓多多品牌公寓創始人魏良慶向本報記者介紹，目前，長租公寓市場上的主要金融手段有租金分期產品、資產包類債權產品、資產證券化產品以及股權融資或股加債融資。只有少部分的G端（政府）和B端（自持為主）能獲得後面兩種融資，佔據80%比例的小B端很難獲得後面兩種金融資源。

　　“雖然G端和B端都已經在參與，但是80%的租房資源還是集中在分散的C端業主手裡，而且相對來說，這些存量的C端資源也是屬於稀缺資源，未來誰能掌握的稀缺資源越多，就越能掌握發展的主動權。稀缺資源一旦被獲取，未來5年就屬於不可再生，短時間內企業很難實現盈利，所以，金融工具必然會成為擴張所需的利器，去獲取更多的資源。”魏良慶說道。

　　魔術方塊生活服務集團副總裁金喆向本報記者表示，從本質上來講，金融工具的介入豐富了長租公寓的運營手段，但要注意絕對不能在客戶不知曉的情況下，或者是用一些隱藏條款做一些資金的貸款。

　　金喆同時坦言，魔術方塊公寓今天不做未來也不會做租金貸，“類似租金貸等都需要一定的租金成本，我們有足夠的融資能力和較低的融資成本的情況下，也不希望客戶承擔這個租金成本，自己也不需要去發行這樣一個產品”。

　　2017年1月，魔術方塊公寓對外披露，“魔術方塊公寓信託受益權資產支持專項計劃（ABS）”已經設立，並將在上海證券交易所掛牌。這是中國首單公寓行業資產證券化產品。“與用客戶的信用進行抵押相對，我們發行的ABS一個比較明顯的特徵是把未來的資金收入進行抵押。”金喆稱。

　　結合後期做資產證券化的需求，魏良慶認為應該從三方面去著手：嚴格把關簽進房源的品質關和價格關，保證房源的優質性；物業正常安全運營且產生持續、穩定的現金流；公司治理合法合規，避免政策性的風險。

　　“今天來看，長租公寓領域誕生了一批比較優秀的創業者，大家在這個市場發展中非常艱辛，利潤也非常微薄，在這個過程當中，學費、設施的成本等都比別人付出了更多的努力。隨著資本市場及政策環境利好的逐步釋放，要保持一個冷靜的心態去看待這個行業的發展。一個行業能否發展，總歸是取決於它的融資成本有沒有得到有效降低，它的管理效率有沒有得到有效提升，這兩個是關鍵點。”青客公寓相關負責人補充說道。

責任編輯：關海豐