購房群體年輕化 地方調整公積金政策鼓勵租房

導讀

年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當前住房需求結構的變化，這一趨勢也成為此次多地公積金政策調整，重點推動租賃市場發展的用意所在。

近期，在北京市推出“史上最嚴公積金新政”之後，南京住房公積管理中心亦於9月16日公布了《南京市住房公積金抵押協定管理辦法》，目的是為了保障符合條件的職工能夠申請住房公積金貸款。

自今年6月28日以來，已有北京、鄭州、洛陽等8座城市，以及湖南省陸續發布了公積金新政。目的皆以規範市場秩序，限制樓市投資，以優先滿足首套購房和租房的剛需市場。

在公積金制度不斷完善的過程中，全國住房公積金的運行情況究竟如何？21世紀經濟研究院分析師根據《全國住房公積金2017年年度報告》，參考全國首套房貸款平均利率指數，以及房屋租賃市場指數等，對當前住房公積金在“房住不炒”調控中發揮的作用進行分析。

從分析結果來看，當前公積金貸款的年齡趨於年輕化，其中，中、低收入者佔到絕大多數，這也成為公積金貸款逾期額擴大的因素之一。與此同時，年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當前住房需求結構的變化，這一趨勢也成為此次多地公積金政策調整，重點推動租賃市場發展的用意所在。

調控效果初現

住房公積金制度發軔於上海，在全國推廣後，成為支持住房建設發展的關鍵力量。對於購房者而言，特別是剛需購房族，住房公積金為其提供了置業的第一筆資金支持，發揮了重要的杠杆作用。

《全國住房公積金2017年年度報告》數據顯示，2017年全國住房公積金實繳部門262.33萬個，實繳職工13737.22萬人，分別比上年增長10.11%和5.15%。在此基礎上，2017年全國住房公積金繳存額達到了18726.74億元，比上年增長了13.06%。

研究發現，受購房成本上漲和限購政策的影響，住房公積金的貸款使用出現了一定程度的下滑。據《全國住房公積金2017年年度報告》顯示，2017年全國共發放住房公積金個人住房貸款254.76萬筆，合計9534.85億元，分別比上年降低22.21%和24.93%。

從2017年的公積金使用情況來看，近年來樓市調控政策不斷加碼，尤其是不少地方頒布的樓市限購、限貸政策，短時間內對限制樓市投資性行為，穩定與規範市場發揮了積極的作用。

與此同時，在另一個層面，公積金政策一般作為首套房的金融杠杆，貸款發放出現較大幅度下跌，也需警惕部分地區與市場的調控政策對剛需置業需求的“誤傷”。

警惕逾期風險

統計數據顯示，在2017年個人住房貸款中，新房和首套房佔到多數，比例分別達到67.24%和85.63%。同時，貸款年齡趨於年輕化，74.13%的貸款人年齡在40歲以下，30歲以下也佔到33.31%，中、低收入者佔到絕大多數。

不難發現，當前儘管樓市調控不斷加碼，但購房需求依然較大，越來越多的青年人還是選擇了貸款買房。

21世紀經濟研究院分析師注意到，2017年末住房公積個人住房貸款逾期額達到10.58億元，相較於2016年的7.86億元增長了34.6%。雖然就逾期率來看，兩年同樣都為0.02%，仍然在風險可控範圍內，但逾期額較大的增長幅度仍需引起有關部門的重視與關注。

住房公積金貸款相對商業貸款來說是最優惠的方式，逾期額的較大增長，可能與部分地方上存在房價和收入的脫節，以及貸款人過大的支出壓力有關。

據中商產業研究院統計數據顯示，2017年全國平均房價與月均收入比超過3倍的城市目前共有9個，其中北京以6.8:1位居首位，深圳和上海緊隨其後。

需要關注的是，當前部分購房熱度尚存的三四線城市，前期因房價漲幅明顯，在房價的上漲預期和住房需求的驅動下，部分三四線地區的購房者會選擇盡快購入，但實際工資的漲幅與房價的漲幅並不對等，從而使得房貸成為一種較大的生活開支。

鼓勵發展租賃市場

報告顯示，年輕人成為公積金購房重要力量，但另一方面公積金逾期率顯著增加，也反映當前城鎮居住矛盾的現實情況下，單純依靠購房來解決居住矛盾，存在一定的市場風險。在此基礎上，如何合理引導公積金在發展租賃市場中的作用，來解決當前城市的現實住房難題，成為近期多地公積金政策調整的主要方向。

數據顯示，在2017年公積金繳存職工中，城鎮私營企業及其他城鎮企業、外商投資企業、民辦非企業部門和其他類型部門佔45.31%，比上年增加2.45個百分點。

非國有、集體的比例逐漸擴大，從側面體現了日益推進的城鎮化進程，人口不斷向中心城市集聚的特徵，加劇了各個階層的購房需求和樓市的緊張程度。

與之相對應的卻是，我國房租租賃市場的發展卻仍然處於早期階段。據鏈家研究院最新發布的《租賃市場系列研究報告》顯示，我國租賃人口的比重隻佔11.6%，遠低於發達國家租賃市場約30%的標準。

未來隨著重點城市居住成本的攀高，從現實人口流動的方向來預測，其租賃市場和租賃人口的增加也必然會是大勢所趨。推動租售並舉的住房政策成為關鍵，這成為當前各地公積金政策調整的重要目的之一，以鼓勵發展繳納人用公積金租房來緩解居住矛盾。

在當前租購並舉的住房發展趨勢下，未來各地或許會繼續通過收緊公積金貸款政策來進一步推動三四線城市租賃市場的發展。

研究發現，除了北京等重點城市頒布公積金新政收緊貸款，鼓勵租房市場發展外，近期發布公積金貸款收緊新政，用於租房額度上調的城市中，還出現了廣西北海、浙江海寧、嘉興，以及湖北襄陽等三四線城市。

以嘉興為例，9月18日嘉興住房公積金管理中心發布新政，將繳存職工租賃住房提取公積金的最高限額從原來的每人700元/月提高至1000元/月。

21世紀經濟研究院分析師認為，當前一些三四線城市為嚴控投機炒房，正在紛紛加入限售的城市隊伍，按照樓市調控發展的趨勢，未來租賃居住將會成為城市緩解住房矛盾的重要選擇之一，尤其是對於很多工作時間不長的青年群體來說，近期多地的公積金新政鼓勵租房的市場導向，無疑是個明確信號。