千萬人口、兆級GDP、全國鐵路樞紐——
鄭州，這個中部地區的新一線城市，正在品牌商進駐意願、城市消費活躍度、未來可塑性等多個領域的指標上，以肉眼可見的速度穩步上升。
今天我們就來具體聊聊，鄭州商業現在怎麽樣，以及未來可以有哪些想象。
品牌豐富度偏弱
但商業項目後勁十足
首先，在標杆購物中心營業額、坪效、以及租金表現上，鄭州典型商業物業大衛城已達到了同等級新一線城市的第一檔水準，銷售額已經進入全國購物中心前十。
2018年中部省會4家標杆商場業績，數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
但在品牌度豐富度方面明顯偏弱，在奢侈品門市數量方面，僅有大衛城和正弘城有重奢和輕奢門市。
在新零售門市進駐方面，盒馬、京東7Fresh、網易嚴選等品牌均看好鄭州，但進駐難度仍然較大。
在知名商業地產開發商進駐方面，不提標配的萬達廣場，西安已有大悅城、SKP，武漢有瑞安天地、K11，長沙有IFS，鄭州目前只有仍在調整的萬象城。
統計截至2019年5月，數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
鄭州商業“看上去”
不如西安、武漢、長沙有意思 ？
鄭州商業之所以“看上去”不如西安、武漢、長沙豐富有趣，主要在於消費人口的構成不同。
西安、武漢、長沙，這些城市都有大量的旅遊人口，高質量的高校人群也較多，消費更加複合多樣。
西安的大雁塔和大唐芙蓉園片區，武漢的長江、黃鶴樓、光谷周邊等等，都是城市級的文旅複合型商圈，長沙的五一廣場商圈西鄰湘江和橘子洲頭，涵蓋了IFS等重量級項目。
西安的大唐不夜城，是文旅與商業結合的代表
而鄭州主城區缺乏有吸引力的景點及周邊商業，千萬人口，主要都是家庭型消費，較為單一，所以過往商業項目的定位主要以滿足基本家庭消費需求為主。
在特別業態和品牌升級上，也只有大衛城、新田國貿360、正弘城等城市級商業項目才會涉及。
鄭州正處在由本土商業運營商
向外來運營商轉變的過程中
鄭州城市發展和地產的格局，極大地影響著商業項目的發展進程。
上一輪的商業項目供應主要是位置優越的城中村改造和三環內舊城改造大盤。諸如新田國貿360購物廣場、兩個萬達廣場，都是城中村改造項目，錦藝城是國棉廠改造項目，正弘城是藍堡灣綜合體大盤的最後一期。
過往城改大盤住宅提供現金流的方式，造就了這些優質商業。
與全國性住宅開發商進入鄭州較晚一樣，鄭州的商業地產運營商拓展計劃，在一線、新一線城市中也偏慢。
上述的土地獲取方式，全國性的住宅和商業地產開發商都不太願意介入，因為城中村改造項目整體過程普遍漫長和複雜。不推出淨地的話，外來商業運營商很難獲取到優質地塊了。這種開發格局石家莊也很類似。
但這一情況正在發生改變。
目前，在城市經濟實力和形象達到一個兆GDP的新階段，政府開始採用平台公司進行一級開發及合作方式引入國內一線知名商業地產運營商，減輕商業地產開發商土地獲取的壓力。
另一方面，本土商業運營商經過長時間的積澱也在積極布局。
新田集團商管團隊正在積極拓展新的合作項目。除了已開業的綠地新都會360廣場、許昌亨源通項目、武陟國貿360廣場，南陽摩根360廣場項目，未來白沙項目、太康路項目以及很多輕資產項目也將陸續呈現。
主城區的填空過程已經結束
基本上小區3公里內
都能找到集中型購物中心
近年來在歷經“民企百貨崛起期”，百貨、購物中心並行發展的“百花齊放期”和以萬達、萬科為代表的購物中心“標準連鎖升級期”後，鄭州商業已經迎來了新的周期。
目前，主城區的購物中心“填空”過程已經結束，基本上小區3公里內都能找到集中型購物中心（具體參考以下《2019鄭州商業活力圖》）。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
未來鄭州商業升級有兩個方向
第一個方向主要是在核心商圈內，從家庭型標配購物中心向特色化差異性購物中心方向發展。主要鎖定藝術時尚、潮流、女性等細分客群。
例如現在建業凱旋廣場想走的K11藝術購物中心路線，發展規律類似上海淮海路、南京路商圈等一系列小體量商業，走差異化之路。
相對於類似正弘城這樣有體量優勢的大型購物中心，淮海路商圈早先已誕生了K11，而新開業的上海世茂廣場作為南京東路的起點，更是瞄準潮流時尚，賦予了“劇院”這一獨創的設計概念，引入了全球高規格的 NIKE 旗艦店，樂高亞洲首家城市中心旗艦店，m 豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店，西西弗中國首家旅行主題書店，上海首家Champion旗艦店等多個首店和旗艦店。
對於這些旗艦店、形象店、首店來說，核心商圈和步行街足夠的人流量以及小體量項目能夠給到的臨街展示面，相對於去大MALL裡深藏不露，更有意義。
上海世貿廣場的 NIKE 旗艦店
未來，花園路商圈（建業凱旋廣場）、東廣場華潤項目除外的小體量商業和街區、北龍湖龍湖中環路沿線項目，都有機會在商圈成熟有了足夠消費人群之後，以類似差異化特色化的定位呈現，而非標準家庭型大MALL。
第二個方向則是較為大膽的突破，是從城市功能上做升級，增加城市娛樂和旅遊功能型商業。
舉個案例，新加坡樟宜機場“星耀樟宜”，Rain Vortex高40米，大概有7層樓高，是迄今為止世界最高的室內瀑布。這個做法是在新加坡濱海灣花園的室內溫室公園的基礎上做的升級。
天空之網懸掛在25米高的高空中，由步行網道（Walking Nets）和彈跳網道（Bouncing Nets）組成
超美的星空花園
星耀樟宜項目改變了傳統機場商業以免稅店零售和紀念品為主的模式，也是新加坡原有烏節路商圈、聖淘沙名勝、環球影城之類的旅遊商業新的升級，以生態、科技體驗式的購物中心做了填充升級，更利用好了樟宜機場大量的過境及轉運站人流，將商業的複合度發揮到了極致。
簡而言之，鄭州具備足夠的消費人口，而且消費實力正在不斷提升。
舊有的商業地產土地和項目供應模式、單一的消費者類型等等，可能會製約商業的多樣性和坪效提升。
但隨著國內知名商業地產運營商的進駐、本土商業的崛起，鄭州的商業氛圍正在提升。如果未來政府層面能在城市規劃，與商業互動的交通、公園景觀、產業導入等多方面做更好的通盤考慮，鄭州商業必將迎來更加協調、快速的發展。
作者石俊東，RET睿意德華中區總經理，擁有十餘年的房地產項目開發定位、規劃及商業綜合體全程經驗，在商業地產的前期定位、建築規劃和招商運營領域擁有豐富的項目經驗和獨特見解。
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